계약당사자(임차인) 확정에 관한 판례 

“계약당사자(임차인) 확정”에 관한 판례



▣ 사안의 개요

A는 B회사로부터 상가 점포와 그 점포 내에 설치된 수영장 시설을 매수하려고 B회사의 부회장인 C와 여러 차례 협의하였으나 매수자금을 마련하지 못하자, C에게 ‘자력이 있는 D를 계약자로 하여 임대차계약을 체결하여 달라’고 부탁하였습니다.

이에 B 회사가 D와 위 상가 점포와 수영장 시설에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 상가의 관리인인 E 회사가 D에게 관리비를 청구하자, D는 자신은 명의대여자일 뿐이고 실제 임차인은 A라며 관리비 납부를 거부하였습니다.

결국, 임대인과의 관계에서 누가 임차인인지 즉, 계약당사자의 확정문제가 쟁점인 사안이었습니다.

대법원 판결의 요지 (대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결)​

【대법원 판례의 법리】

대법원은 계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제이고, 당사자들의 의사가 일치하는 경우에는 그 의사에 따라 계약의 당사자를 확정해야 하지만 당사자들의 의사가 합치되지 않는 경우에는 의사표시 상대방의 관점에서 합리적인 사람이라면 누구를 계약의 당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 판단해야 한다고 전제한 후,

계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석해야 하며, 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다고 판시하였습니다.

【사안의 경우】



본 사안에서 대법원은,

계약당사자 사이에 작성된 처분문서인 임대차계약서에는 임차인이 D라고 명시되어 있는 점, D가 임대인인 B회사 명의의 계좌로 임대료 등을 송금하였고, 임대차계약서의 초안에 직접 서명하였으며, 상가 점포에 설치된 수영장 시설을 운영하기 위해 설립된 법인의 공동대표이사로 취임하는 등 임대차계약에 따른 임차인으로서 행동한 점,

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B 회사의 부회장인 C는 자력이 있는 D를 계약자로 하여 임대차계약을 체결하기로 하였고, B 회사의 직원은 D에게 요청하여 임대차계약서의 초안에 D의 서명을 받았으며, B 회사는 D를 상대로 상가 점포 등의 인도를 구하는 소를 제기하는 등 임대차계약의 임차인이 D임을 전제로 행동한 점,

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A는 임대차계약서에 D의 대리인으로 되어 있을 뿐이고 이와 달리 임대차계약 당시 계약 명의와 관계없이 임차인을 A로 한다거나 계약에 따른 법률효과를 A에게 귀속시키기로 한다는 의사의 합치가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면,

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위 임대차계약의 임차인은 D라고 보아야 하므로 D는 임대차계약에 기초하여 집합건물의 전유부분인 상가 점포를 점유하는 사람으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제2항에 따라 구분소유자가 규약에 따라 부담하는 관리비 부담의무와 동일한 의무를 진다고 한 원심판결을 확정하였습니다.

(출처 : 대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결 [관리비] > 종합법률정보 판례)