반갑습니다^^
안산 시흥 화성 수원 부천 고잔동 민사전문변호사입니다.
1. 들어가며
오늘은 의뢰인이 미등기주택건물에서 임차인으로 살고 있는데 이런 경우도 주택임대차보호법의 적용을 받는지와 만약 이 건물이 경매로 넘어가는 경우나 혹은 건물은 두고 그 대지가 경매로 넘어가는 경우 임차인으로서 우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있는지에 대하여 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
2. 미등기주택건물의 임차인의 경우 주택임대차보호법이 적용되나요?
주택임대차보호법이 적용되면 전입신고만 하면 일단 누군가 임차권을 침해하면 방해배제청구권을 행사할 수 있고요. 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 인정되지요. 거기다가 임차료 증액시 마음대로 할 수 없게 됩니다. 또한 묵시적 갱신 및 임차권의 해지의 자유 등에서 유리한 점이 있지요.
그런데 그 주택건물이 미등기라면 주택임대차보호법이 적용되는지 궁금할 것입니다.
결론은 적용됩니다
왜일까요? 등기도 안된 건물의 임차인을 보호하는 이유가 무엇일까 궁금하시죠? 그 이유는 주택임대차보호법의 취지가 무허가건물이건, 등기가 되어있는지 상관없이 국민의 주거생황의용도로 사용되는 주택인 이상 그 임차인을 보호한다는 입법취지를 가지고 있기 때문입니다.
잘 아셨죠?
3. 그런데 우선변제권은 어떻게 행사하지요? 건물에 등기도 안되어 있잖아요? 만약 대지가 경매되면요?
사실 미등기건물 중에 완공후 건축신고가 되어 있으나 사용승인이 되어 있지 않은 경우 등 예외적인 경우에만 경매의 대상이 됩니다. 사실 이런 경우외의 강제집행이 되지 않는 미등기건물의 임차인인 경우에는 만일 임대인이 보증금의 반환을 지체하는 경우 일반 민사소송을 제기하여 임대임의 다른 재산에서 추심하는 수 밖에 없습니다. 다만, 이 경우 임대인이 보증금 지급할 때까지 점유인도를 거부할 수 있겠지요.
그리고 경매의 대상이 되는 미등기건물의 경우에는 대항력 즉 전입신고 및 확정일자를 갖춘 경우 그 건물의 경매절차에서 우선변제권을 주장하여 배당받을 수 있습니다. 그리고 소액보증금의 우선변제도 같다고 보시면 되요.
그런데 미등기건물이 강제집행의 대상이 되지 않는 경우 그 대지에 강제집행이 진행되는 경우는 어떻할까요? 이런 경우는 그 주택의 임차인은 등기가 되어 있지 않더라도 역시 주택에 대한 대항요건 즉 전입신고 및 확정일자를 받는 경우 그 대지에 대한 강제집행에서 우선변제권 내지 최우선변제권을 행사할 수가 있습니다.
4. 마치며
오늘은 민사전문변호사와 함께 미등기 주택건물의 임차인의 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 혹은 우선변제권은 어떻게 행사하는 지에 등에 대하여 자세히 살펴보았습니다.
이 밖에도 민사사건에 대하여 궁금한 사항은 언제든지 문의전화바랍니다.
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