주택임차인의 갱신 요구에 매수인이 실거주를 이유로 갱신 거절? 

【주택임차인이 적법한 갱신요구를 한 이후 매수인이 실거주를 계약갱신을 거절하고 임차인의 퇴거를 요구할 수 있는지에 관하여】

‘수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결’을 중심으로

​1. 사실관계

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임차인 A는 2019. 2. 22.경부터 임대인 B로부터 아파트를 2년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결였는데, 임대인 B는 2020. 8. 11. 경 C에게 위 아파트를 매도하기로 하고 2020. 11. 12. 경 소유권등기를 이전하였습니다.

임차인 A는 2020. 9. 20. 경 임대인 B에게 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하였고, 이에 임대인 B는 퇴거를 요구하였으며 매수인 C는 2020. 10. 23. 및 2020. 11. 13. C의 실거주를 이유로 하여 계약갱신요구를 거절하였습니다.

이후 소유권자이자 임대인의 지위를 승계한 매수인 C는 A를 상대로 위 아파트의 인도를 구하는 명도소송을 제기하였습니다.

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​2. 쟁점

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​2020. 7. 31. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)이 만들어지면서 임차인은 임대차계약에 대해 1회에 한하여 갱신을 요구할 수 있는 권리가 생겼는데, 임대인이 실거주를 하게 되는 경우 이를 거절할 수 있다는 예외도 함께 규정이 만들어졌고, 여기서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후에 매매가 이루어지고 새로운 매수인이 실거주를 하겠다며 갱신거절을 주장할 수 있는지 여부에 대해 다툼과 논란이 컸는데, 법원 판결로는 처음으로 이 문제에 대해 아래와 같은 결과가 나온 것으로 보입니다. 법원은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 판시하였습니다.

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​3. 법원의 판단 (수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결)

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​임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다.

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이 사건의 경우 피고(임차인)는 원고들(매수인)이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 매도인(B)측에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고(임차인)의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다 할 것인바, 원고들(매수인)의 해당 주장은 받아들이지 아니한다.

※ 참조 조문

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주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액