끝을 모르고 치솟는 집값에 편법·불법 주택 증여 사례도 늘어나자 정부가 또 칼을 빼 들었습니다. 지난 2일 국세청은 세금을 제대로 내지 않고 주택을 증여한 것으로 의심되는 1822명에 대해 세무 검증에 나서겠다고 밝혔는데요,
구체적으로는 증여 누락 등 불성실 신고, 아파트 증여액 축소 및 미신고, 증여 자금 출처 의심, 빚을 끼고 증여한 후 채무 미이행 등 편법 증여 등입니다. 대체로 지난해에 증여가 이뤄진 주택이 주요 세무조사 대상이고, 일부는 그 이전에 이뤄진 증여도 포함되어 있습니다.
그러나, 최근 들어 아파트 가격이 천정부지로 오르다 보니 예비 신혼부부가 자력으로 전세금을 마련하기란 사실상 불가능에 가깝습니다. 결국 부모님의 도움을 받아 집을 마련하는 경우가 많은데요,
과거에는 부모가 자식에게 집 구하는 비용을 대주는 것이 특별히 문제가 되지 않던 시절도 있었지만, 최근에는 부의 대물림이라든가 주택 가격 문제가 가장 큰 사회적 갈등 요소이다 보니 과세관청에서도 불법, 편법 증여에 대해 엄격하게 적발해 세금을 추징하고 있습니다.
때문에 부모 자식 간이라도 합법적인 방법으로 돈거래를 하지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있어 주의해야 하는데요, 이번 시간에는 불법 증여 유형과 부모로부터 전세자금 등을 빌릴 때 주의해야 할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부담부증여를 이용한 주택 편법 증여 적발 시 수억 원 세금 추징
최근 국세청이 편법 증여로 의심하고 탈루한 증여세를 추징하겠다고 예고한 대표적 사례는 다음과 같습니다.
A 씨는 담보대출이 껴 있는 투기과열지구의 수십억 원대 아파트를 아버지로부터 물려받았습니다.
A 씨는 아버지로부터 고가 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 담보된 대출을 인수하였다고 신고하였으나,
이에 대한 부채 사후관리를 실시한 결과 A 씨는 증여받은 아파트를 아버지와 다시 임대하는 계약을 체결한 뒤 아버지에게 받은 임대보증금으로 담보대출을 갚은 것으로 확인되었습니다.
그리고 임대계약을 체결한 아버지를 내보낸 뒤 자신이 아파트에 입주했지만, 임대보증금을 아버지에게 돌려주지 않았습니다.
즉, 자녀 A 씨는 실제로는 채무를 인수하지 않았음에도 인수한 것처럼 가장하여 증여세를 탈루하는 것이 적발되어 실제 인수하지 않은 허위 채무에 대한 증여세 수억 원이 추징될 것이라고 세무 당국은 밝혔습니다.
증여 금액별 증여세 얼마나 낼까
증여세는 누구에게서 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말하는데 이러한 세금은 조세 이론상 과거의 부(富)에 대한 청산(즉, 시효가 지나 직접 과세할 수 없는 음성적인 소득에 대한 보완적 과세 방법)과 과세를 통한 부의 재분배에 따른 빈부격차 완화를 그 목적으로 하고 있습니다. 한마디로 부의 대물림을 완화하는데 그 목적이 있습니다.
따라서 개인의 직업이나 연령, 소득 및 재산 상태에 비추어 볼 때 어떤 재산을 취득했다고 보기 어렵다고 평가될 경우 그 재산의 취득 자금을 증여받은 것으로 추정하고 있습니다.
예를 들자면 일정한 연봉을 받는 회사원이 종전 소득세 신고·납부내역에 비추어 고가의 주택을 구입하거나 고가의 전세자금을 부담한 경우, 경제적 자력이 없는 미성년자가 상당한 규모의 주식을 구입한 경우 등이 이러한 증여 추정의 대상이 될 수 있습니다.
가령 부모가 직접 임대인이나 공인중개사에게 전세보증금을 송금해 부모와 자녀 간 금융 기록을 남기지 않는 경우라 하더라도 마찬가지입니다.
그렇다면 실제로 증여세는 얼마나 내는 걸까요. 자녀가 내야 할 증여세는 물려받는 재산 가액에 따라 결정됩니다.
만 20세 이상인 성인 자녀는 10년 이내에 5000만 원 넘게 물려받은 경우 증여세 과세대상입니다. 미성년 자녀의 과세 기준금액은 2000만 원이죠.
증여세율은 최소 10%부터 최대 50%까지 적용되는데요. 증여받은 재산에서 공제금액을 뺀 과세표준이 1억 원 이하일 경우 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%의 세율을 적용해 산출 세액을 계산합니다.
만약 22세 대학생 딸이 1억 원의 재산을 받으면 증여세로 485만 원을 내게 됩니다.
증여재산 1억 원에서 자녀공제 5000만 원을 제외한 과세표준에 대해 10%의 세율을 적용하면 산출 세액은 500만 원인데요. 증여세 신고기한 내에 자진신고하면 3%의 세액공제를 받으면서 15만 원이 줄어든 485만 원을 내면 됩니다. 똑같은 1억 원을 18세 고등학생 아들에게 물려주면 증여세는 776만 원입니다.
성인 자녀 기준으로 증여재산이 2억 원이면 증여세 1940만 원, 4억 원이면 5820만 원, 6억 원이면 1억 185만 원의 증여세를 내죠.
증여재산이 10억 원이라면 증여세는 2억 1825만 원이 되고, 물려줄 재산이 20억 원이면 내야 할 증여세는 6억 140만 원입니다.
따라서 부모가 결혼할 자녀를 위한 전세자금으로 6억을 증여한다면 약 1억 원을 자녀가 세금으로 내야하고 10억을 물려받으면 2억넘게 세금으로 내야 합니다.
부모로부터 무상으로 자금을 받는다면 세무당국 입장에서는 세금을 부과하는 것이 당연한 일이지만, 만일 세금 부담이 된다고 생각한다면 부모 자식 간에 자금 대여에 대한 차용증을 작성하고 이자상환을 한다면 증여세 부과 대상이 아닙니다.
그렇다면 전세자금을 부모로부터 대여하는 형식을 취한다면 법적으로 아무 문제가 없을까? 그러나 여기에는 몇 가지 주의사항이 있습니다.
부모 자식 간 전세자금 차용증 작성 시 주의할 점
일반적으로는 전세자금을 부모가 빌려준다고 하면 차용증만 쓰면 자금 대여로 인정받지 않을까 생각하지만, 실질적으로 무상증여에 해당한다고 판단될 경우 증여세 추징은 당연지사입니다.
따라서 추가로 증여세 추징을 당하지 않으려면 증여가 아닌 대여라는 점을 별도로 증명할 기록들이나 서류 등을 갖추는 것이 필요합니다.
이런 경우 사실관계가 매우 중요한데요, 차용증을 썼다면 차용증의 내용대로 원금과 이자상환 등이 통장 거래에 의해 입증돼야 하고, 자녀가 원금과 이자를 상환할 능력이 있음도 증명해야 합니다.
그렇다면 차용증을 작성할 때 이자를 어떻게 정해야 할까요?
이자를 너무 낮게 책정할 경우에는 이자 상당액을 증여한 것으로 볼 수 있는데, 구체적으로는 현행 세법에서 정한 연 4.6%의 이자율을 적용한 이자금액과 실제 수취한 이자금액을 비교해 그 차액만큼을 증여세로 과세할 수 있습니다. 다만 세법은 그 차액이 1000만 원을 넘어야 비로소 과세할 수 있도록 약간의 여유를 두고 있긴 합니다.
따라서 이자는 세법에서 정하고 있는 법정 적정 이자율인 4.6%로 하는 것이 일반적입니다.
또 이자를 지급할 때마다 원칙적으로 이자에 따른 이자 소득세 27.5%(지방 소득세 포함)를 원천징수하고, 지급할 때마다 신고납부를 해야 하며 이자를 지급했다는 지급명세서도 매년 2월 말까지 제출해야 합니다.
‘너무 복잡한데 꼭 이자를 지급해야 하나’라는 질문도 많이 하는데, 사실 이자를 반드시 지급해야 하는 것은 아닙니다.
증여세 과세 규정은 적정 이자율 4.6%보다 낮게 지급할 경우 실지급 이자와의 차액이 연간 천만 원이 넘는 경우에만 과세 대상이 되므로 대략 2억 원까지는 자녀에게 무이자로 빌려주어도 무방하다고 볼 수 있습니다.
그러나, 최근 들어 과세관청에서 대대적으로 부모 자식 간 편법 증여와 관련해 꼼꼼하게 자금 출처를 살펴보고 있는 만큼 추후 과세관청의 자금 출처 세무조사에 대비하는 차원에서 차용 금액에 관계없이 적당한 이자를 약정하고 매월 통장 거래를 통해 부모의 계좌에 이자를 입금하는 것이 가장 안전한 방법이라고 할 수 있습니다.
결혼 축의금 증여는 괜찮을까?
자녀의 전세자금 마련에 결혼식 축의금 전액을 자녀에게 증여하는 것은 어떨까?
세법은 축하금 중 사회통념상 인정되는 부분에 대해 비과세로 정하고 있으나 개별적인 사례를 살펴보아야 합니다.
가령 자녀의 지인들이 자녀에게 준 축의금은 증여세 과세대상이 아니지만, 혼주인 부모가 자신의 지인들로부터 받은 축의금을 자녀에게 줄 경우 증여세 과세대상이 된다고 볼 여지가 있기 때문이죠.
따라서 축의금 규모가 상당한 경우라면, 부모 귀속 금액과 자녀 귀속 금액을 구분한 후 사람별 축의금 내역 및 축의금 봉투 등을 잘 보관해 둘 필요가 있습니다.
항간에는 고액 전세자금 증여에 해당함에도 지자체에 확정일자를 신고하지 않거나 전세권설정을 하지 않으면 국세청이 세원을 포착하기가 쉽지는 않다고 알고 있으나, 이러한 사각지대에서 발생하는 증여세 탈루를 막기 위해 국세청은 현장 정보 수집을 통해 세무조사를 더욱 강화하겠다고 발표한 바 있습니다. 따라서 확정일자 신고나 전세권 설정 등기를 하지 않았으니 국세청에서 모를 것이라고 안이하게 생각했다가는 큰 낭패를 볼 수 있음을 유념할 필요가 있습니다.
정리하면 과세관청은 개인의 금융거래 정보를 폭넓게 확인할 수 있고, 개인이 부동산을 구입하는 경우에도 자금 출처를 상세히 기록해 제출하게 되므로, 결혼, 자녀 출산 등을 계기로 부모로부터 지원을 받는 부분이 있다면 그러한 지원의 성격 및 소명 방법에 대해 미리 점검할 필요가 있습니다.
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