안녕하세요. 플랜에이 법률사무소 이창무 변호사입니다.
매수한 건물의 일부가 건축물대장에 기재된 것과 다른 용도로 사용되고 있었다면 이를 매매목적물에 하자가 있는 경우로 볼 수 있을까요?
이에 관하여 최근에 하급심판결이 나와서 소개해 드리겠습니다.
사실관계를 말씀드리면,
A가 B에게서 토지 및 건물을 약 77억원에 매수를 하였는데, 매매계약 체결 당시 건축물대장에는 지하1층 주차장, 1층 근린생활시설, 2층 일반음식점, 3층부터 10층은 여관으로 용도가 기재되어 있었습니다.
그러나 A가 소유권이전등기를 마치고 건물을 방문해 살펴보니 2층 면적의 4분의 1 가량이 VIP 객실로 사용이 되고 있었습니다. 이를 뒤늦게 안 A는 "2층 일부가 VIP 객실로 무단용도변경된 사실을 모르고 건물을 샀는데, 이는 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다"는 이유로 소를 제기하였습니다.
민법에는 "매도인의 하자담보책임"이 규정되어 있는데요,
매도인은 매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인에 대한 하자담보책임을 부담하게 되며(민법 제580조 참조),
이때 '하자'란 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질, 성능, 상태가 결여됐거나 법률적 제한 내지 장애로 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 목적으로 사용할 수 없는 경우를 말합니다.
하자의 존부는 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단하며,
매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인의 하자담보책임이 인정되지 않습니다.
사건으로 돌아가서,
재판부는, "2층의 객실로 사용되고 있는 부분은 비록 전체면적의 4분의 1에 불과하나 감정결과에 의하면 이를 원상복구하기 위해 920여만원이 들고, 건물 시가도 약 74억원으로 떨어진다"면서, "건축물대장에는 2층이 일반음식점으로 등재돼 있는 점을 봤을 때 이 건물은 A가 거래 당시 건물에 대해 기대했던 객관적 성질이나 상태나 결여된 하자가 있음이 인정된다."
"다만, 이러한 사실은 A가 건축물대장과 현황만 비교해 봐도 쉽게 알 수 있는 것들로, A의 과실로 인해 알지 못한 사실에 해당하므로 B에게 하자담보책임이 있다고는 할 수 없다"고 판시하면서 원고패소판결을 내렸습니다.
즉, 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 것은 매매목적물의 하자에 해당하지만, 매수인이 현황조사를 게을리한 경우에는 하자가 있는 것을 과실로 알지 못한 경우로 보아 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다는 것입니다.
여러분~ 이 판결을 통해서 우리가 유념해야 할 것은, 부동산을 매수할 때 등기부등본이나 건축물대장만 확인할 것이 아니라, 꼭 실제로 매물을 확인해야 한다는 것입니다!
매매에 있어서
매매계약, 매매목적물하자, 하자담보책임, 무단용도변경, 매매목적물 등의 고민이나 궁금증이 있으신 분들은
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