안녕하세요. 플랜에이 법률사무소 이창무 변호사입니다.
건물을 매매한 이후에 발생한 누수에 관하여 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물은 것에 대하여 방어에 성공한 사례를 소개해 드리겠습니다.
사실관계를 말씀드리면,
2016년 9월경 갑(매도인)이 을(매수인)에게 토지 및 건물 2동을 매도하는 계약을 체결하였고, 을은 같은 날 계약금을, 2016년 11월경 잔금을 각 지급하였으며, 갑은 잔금지급일에 을에게 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
그런데 다음해 여름 2017년 8월경 장마철에 건물 2동에서 누수가 발생하여 을은 방수 및 보수공사를 하였고, 그에 따른 손해배상을 갑에게 청구하였습니다.
또한, 을은 건물별로 수도계량기가 설치되어야 함을 전제로 이 사건 건물 2동에 대하여 하나의 수도계량기만 설치되어 있는 것은 수도법상 하자에 해당한다고 주장하면서, 수도급수공사(수도계량기 설치)비용을 갑에게 청구하였습니다. (수도요금의 누진세 적용을 피하기 위하여 계량기를 따로 설치하려는 경우가 있습니다)
관련 법리는 다음과 같습니다.
"매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담하고, 그 하자의 존부는 매매계약의 성립시를 기준으로 한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 등 참조)".
매도인 갑을 대리하여 저희 플랜에이에서는 다음과 같이 대응하였습니다.
1) 누수 관련
매도인의 하자담보책임에 있어서 하자의 존부의 판단시기는 매매계약의 성립시인데, 매매계약일인 2016년 9월경으로부터 약 11개월이 지났고, 건물을 인도받은 때로부터 약 9개월이 경과한 후인 2017년 8월경에 누수가 발생하였다는 사실만으로, 매매계약 성립시에도 이 사건 건물에 위와 같은 하자가 존재하였다고 보기 어렵다는 취지의 주장을 하였습니다.
이와 관련하여 매수인 측에서는 방수공사업자를 증인신청하여 증인신문을 하는 등 매매계약 당시에 이 사건 건물에 하자가 존재하였음을 입증하려고 노력하였으나, 결국 재판부에서는 매수인이 주장·제출한 증거만으로는 이 사건 매매계약일 당시 이 사건 건물 2동이 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하였다거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 해당한다고 단정하기 어렵다고 판단하였습니다.
2) 수도계량기 관련
건물 2동 중 한 동에 수도계량기가 별도로 설치되어 있지 않다고 하더라도 건물별 계량기 설치는 임의적인 사항으로 수도법 위반의 하자에 해당하지 아니한다고 주장하였고, 해당 지방자치단체의 조례 및 담당기관 공무원의 사실조회회신 등을 통하여 이를 입증하였습니다.
이에 따라 재판부에서는 건물 2동에 대하여 한 개의 수도계량기가 설치되어 있는 점만으로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질·성능을 결여하였다거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 해당한다고 단정하기 어렵다고 판단하였습니다.
매도인의 하자담보책임과 관련하여서는, 매매계약 성립시의 물건의 하자의 존부를 입증하는 과정이 가장 중요하고 어렵습니다. 따라서 법률전문가의 조력을 받는 것이 필요합니다.
하자담보책임과 관련하여 법적 도움이 필요하시면
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