주택임대차보증금 및 상거건물임대차보증금의 환가 및 포기 기준완 

Q. 주택 임대차보증금 및 상가건물 임대차보증금의 환가기준이나 환가포기의 요건은 무엇인가요.

A. (1) 주택임대차보증금의 경우에 주택임대차보호법 제8조, 민사집행법 제246조 제1항 6호의 규정에 의해서 보호되는 소액보증금(서울 지역의 경우 현재 3,200만원)에 대해서는 채무자의 주거의 필요성 등을 고려하여 확립된 견해로 환가대상이 되지 않는다고 보고 있습니다.

환가포기와 관련하여 다음과 같은 쟁점이 있습니다.

첫째, 개인회생절차 등에서 6개월간이 생계비로 최대 900만원(월간 150만원)을 고려하고 있는데, 이를 파산절차에서도 고려하여 임대차보증금 환가포기기준을 4,100만원으로 할 수 있는가 여부의 문제입니다.(이에 추가하여 이사비용이나 기타 병원비나 치료비, 추가적인 생계비 등에 대한 고려의 문제도 있을 수 있습니다)

이에 대해서는 확립된 기준은 없으며, 현재 실무상으로도 관재인마다 조금씩 다르게 처리되고 있으며 기본적으로 파산 재판부에서 재량에 따라 결정할 성질의 문제로 보입니다.

통상적인 경우에 임대보증금이 3,200만원을 초과하는 경우에도 채무가 다액으로 소액을 환가하여 배당을 하는 경우에 배당률이 극히 낮은 경우에는 환가를 포기하는 경우가 있는데 6개월간의 생계비 900만원에 대한 고려는 환가포기의 중요한 논거가 될 수 있는 점, 5,000만원 정도의 임대보증금에 대해서도 환가가 포기되는 사례가 있는 점 등을 고려한다면 생계비 900만원에 대한 문제나 기타 추가적인 환가포기 문제는 관재인의 재량의 여지가 많다고 보이고, 최종적으로 파산재판부에서 결정할 사항으로 보입니다.

둘째, 다른 쟁점인 은닉재산 등과도 관련될 여지가 있는데, 채무자가 임대보증금을 실질적으로 형성한 경우임에도 불구하고 이를 배우자나 자녀 명의로 임대차계약을 체결한 경우에 위의 기준과는 다른 환가기준이 적용되어야 하는지 여부의 문제입니다.

이에 대해서도 확립된 기준은 없으며 원칙적으로 법원에서 결정할 성격의 문제로 보입니다.

소액임대보증금의 환가를 포기하는 기본취지는 채무자 및 채무자의 가족들에 대한 주거의 안정을 가장 중요한 점으로 고려하는 점, 채무자의 가족들은 공동생활을 하는 자들로서 채무자와 동일시 할 수 있는 경우가 많은 점을 고려한다면 이를 재산은닉 등으로 고려하는 것은 다소 무리가 있다고 보이고 채무자 명의인 경우와 유사하게 취급하여야 할 경우가 많다고 보입니다.

다만, 임대보증금의 명의를 채무자의 가족이 아닌 제3자로 하는 등의 경우에는 채무자에게 재산은닉의 의사가 있다고 볼 여지가 있다고 보이므로 명의인을 제3자로 하는 것이 허용될만한 특별한 사정이 없다면 보다 엄격하게 환가포기를 검토할 필요가 있다고 보입니다.

셋째, 환가포기의 요건과 관련하여 주택임대차보호법상의 대항요건 즉 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건(인도 및 전입신고) 및 제3조의 2 제2항의 요건(확정일자) 등을 구비하고 있어야 하는가 여부도 쟁점이 될 여지는 있습니다.

이에 대한 논의는 많지 않고 확립된 견해도 없으므로 파산재판부에서 재량적으로 결정할 문제로 보입니다.

파산절차는 일반 경매절차와 다른 절차인 점, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서 이에 대해서 명시적으로 규정하지 않는 점, 현재의 실무관행 등을 고려한다면 주택임대차보호법상의 요건을 구비하는 것이 반드시 필요한 것은 아니라고 보입니다.

(2) 상가건물 임대차의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제14조 및 동법 시행령 제7조에 의하여 보호되는 임대차보증금(서울지역 2,200만원)에 대해서 환가포기가 가능한 것인지에 대해서는 확립된 견해는 없고 파산재판부의 재량사항으로 보입니다.

다른 자산이 없이 소액의 상가임대차보증금만을 소유하고 있고, 생계유지에 반드시 필요한 소액의 소득만을 얻고 있다면 환가포기를 검토하는 것이 타당하다고 보입니다.

다만, 환가포기와 관련해서는 파산절차의 특성상 주택임대보호법 및 상가건물 임대차보호법, 기타 다른 법령상 규정을 모두 중복하여 적용하여 최대한 금액을 환가포기의 기준으로 삼기는 어렵고, 주택임대차보호법상의 소액보증금 3,200만원, 6개월간의 생계비 최대 900만원 등 4,100만원과 기타 생계비나 병원비, 이사비용 등을 고려한 비용의 합계금액이 환가포기의 기준이 되는 최대의 금액으로 보이고, 위와 같은 기준을 넘는 금액에 대해서는 원칙적으로 환가가 필요하다고 보입니다.