부동산 업계약 매매시 파산절차에서의 조사사례와 문제점(완) 

Q. 채무자가 매도한 부동산 매도계약서에 매도금액이 1억5천만원이라고 기재하였는데 실제로 수수한 매매대금은 1억원이라고 진술하고 있습니다. 관재인이 매수인에게 5000만원 청구가 가능한가요

A. 채무자가 충남 소재의 부동산을 매도하면서 매도대금을 1억 5천만원으로 매매계약서를 작성했으나 실제로 지급된 금원은 1억원으로 주장하였습니다(속칭 ‘업계약’ 주장). 부동산 매수인이 채무자의 금융권 근저당 채무 4450만원을 대위 변제 자료를 제출하였고, 2순위 근저당권자(개인, 근저당채권채무액 7000만원)에게 5500만원을 이체한 자료는 제출하였습니다.

위 자료와 채무자 및 매수인의 진술에 의하면 매매가 1억원으로 염가에 매도하였다는 의문이 들어 조사한 결과, 채무자 및 이해관계인(2순위 근저당권자/개인)은 매수인이 장래에 발생할 양도소득세를 적게 내기 위해 기존의 1억원의 매매계약서를 파기하고 1억 5천만원이 기재된 매매계약서를 작성하고, 양도소득세는 매수인이 부담하기로 하였다는 취지의 진술서 제출하였습니다.

관재인은 이를 확인하기 위하여 매수인을 전화 면담 한 결과 ‘채무자가 위 부동산을 빨리 매각하기 위하여 매매 대금은 1억원이나 매매계약서상의 금액을 1억 5천만원으로 올리는 속칭 업계약서 작성을 먼저 제의해서 매수인 본인은 큰 문제가 없을 것으로 생각하고 이에 동의하여 업계약서를 작성하게 되었다’고 진술하였습니다. 또한 매수인은 “이 부동산의 현장도 확인하지 않은 채 남편 친구인 부동산중개업자의 말만 믿고 급하게 계약을 체결한 것이 화근이 된 것 같다”며 채무자가 양도소득세를 납부하라며 계속 독촉하여 힘들다고 진술하였습니다.

매수인은 추후 “부동산거래신고서를 정당한 금액인 1억원으로 정정하는 취지의 신고를 하겠다”고 하였으며 업계약 차액인 5000만원에 대한 취득세의 1.5배에 해당하는 과태료를 부담하더라도 더 이상 법률 분쟁에 휘말리고 싶지 않다며 해당 관청에 부동산거래신고를 다시 하겠다는 의사를 피력하였습니다.

한편 매수인은 본인이 양도소득세를 부담하기로 했다는 것은 거짓말이고 농지매매로 인한 세금이 변동될 경우 20-30만원 정도는 부담할 용의가 있다는 취지로 계약시 말한 것 같다고 진술하였고, 과세정정청구서를 제출할 예정이라고 진술하였습니다.

이후 추가 조사에서도 채무자는 부동산 실거래가 신고에 대한 수정신고를 거부하였는데, 이는 추후 세무당국(지방자치단체 및 세무서)으로부터 과태료 제재(약 600만원)를 의식한 것으로 보입니다.

매도인과 매수인 모두 1억원에 매매대금을 정산했다고 진술하고 있으므로 위 계약 전체를 허위 계약으로 단정할 수 없으므로 만약 채무자가 부동산 실거래가에 대한 등록세 및 양도세 수정신고를 거부한다고 하더라도 관재인은 5000만원을 매수인에게 청구하는 것은 불가능하다고 판단하였습니다.

관재인은 채무자(매도인) 및 매수인의 부동산 거래 사실에 대하여 관할 관청 및 세무서에 객관적인 계약관계를 통보하여 세금관계 및 과태료 제재에 대한 근거로 반영토록 할 예정임을 고지하였고, 채무자는 2013. 3. 4. 토지 관할 관청인 충남 00시에 양도가액을 1.5억원으로 기재한 것을 실제로 수수한 1억원으로 정정하여 신고한 ‘부동산 거래 신고필증’을 제출하였고 관재인은 매수대금 청구 등의 부인청구내지 부당이득반환청구를 포기한후 폐지신청하였고, 재량면책의견을 제시하였습니다.