상가임대차보호법 변호사, 임대인편! 

다양한 상가임대차소송, 상가임대차보호법 관련 분쟁을 해결하고 있는 태연법률사무소입니다.

오늘은 정말 많은 의뢰인분들이 많이 찾아주고 계시는 상가임대차보호법 갱신요구권 등 관련 내용 중 임대인측에서 많이 문의하시는 내용을 소개해드리려고 합니다.

​

[TV생방송 법률상담 임대차 법률상담 진행 화면, 태연법률사무소 김태연변호사]

임대차 갱신요구권과 관련한 핵심내용을 소개해드리면,

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 즉 임대인은 원칙적으로 임차인의 갱신요구에 거절할 수 없습니다만,

예외적으로 아래와 같은 경우는 거절이 가능합니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

​

물론 위 내용을 법률적으로 다투는 것이 소송상 실무상 쟁점이기는 합니다만 그것은 변호사의 몫이니 태연법률사무소와 상의하시길 바라며, 우선 대략적인 법률조항에 대한 설명드렸습니다.

​

즉 임대인 입장에서 위 1~8호상의 내용에 해당하는 경우 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있다!로 정리하겠습니다.

​

갱신요구권이 무한정 인정이 되는 것은 아닌데요, 실제로 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 다만 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사가능할 수 있다는 규정에 대한 해석이 참 어렵습니다. 특히 법 개정일이 2018. 10. 16. 인데 언제부터 해당 내용이 적용되는 것인지에 대하여 의견이 분분했고 그 부분과 관련한 문의가 많습니다.

상가임대차계약에서는 묵시적 갱신이라는 것이 있는데요,

임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 더불어 조건은, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

​

더불어 임대인분들이 많이 궁금해하시는 부분! 차임 및 보증금 증감 청구에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

​

원칙적으로 계약 갱신시 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하며, 위 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못합니다.

​

더불어 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다

​

1. 위에서 설명드린 것처럼 세입자가 월세를 3회 연체한 경우 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있었으나 이번 개정안에서 6개월간 임차인이 월세를 전혀 내지 않아도 월세 3회 연체의 횟수에 포함되지 않아 코로나 바이러스 기간 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수가 없게 됩니다. 구체적으로 7월부터 12월까지 6개월간 한시적으로 임차인이 6기의 임대료를 연체하지 않는 한 임대인이 계약해지나 강제적 퇴거를 하지 못하도록 하는 개정안이 국회를 통과하여, 당분간 연체로 인한 계약해지가 어려워졌습니다.

​

2. 세입자가 코로나로 인한 피해를 이유로 월세를 깎아달라고 할 경우 임대인이 이에 무조건 응할 필요는 없지만 임대인이 받아들이지 않을 경우 세입자는 소송을 진행할 수 있고, 임차인의 월세감액청구내용에 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정 변동이 추가되어 승소의 여지가 높아진 것은 사실입니다. 하지만 소송까지 진행하는 임차인이 많을지는 추후 상황을 두고 볼 일 인 것 같습니다.

​

​물론 임대인이 먼저 감액해주더라도 코로나가 사라져(?) 다시 월세를 증액하고 싶다면 감액부분만큼은 언제든지 증액가능합니다. 더불어 올해 조세특례제한법 개정으로 인해 자발적으로 월세를 감액해주는 착한 건물주는 세제혜택을 받았는데요 해당 내용이 연장된다고 하니 이 부분 참고해주시기 바랍니다!

​

오늘은 다양한 상가임대차분쟁에 대해 알아보았는데요,

실제로 오늘도 건물주 의뢰인분께서 사무실에 방문하셔서 여러가지 상가임대차보호법 개정안에 대해 문의주셨답니다.

​

실제 방문하신 의뢰인께서는"인터넷 찾아봐도 무슨말인지 모르겠고, 누구말이 맞는지 몰라서 찾아왔다."고 하셨고,최근 개정된 개정안까지 모두 상세히 설명해드리고,태연법률사무소가 건물매매부터 중개수수료 분쟁, 임차인 계약해지, 퇴거하지 않는 임차인에 대한 명도소송, 양도소득세 절감까지 모두 해결해드린다는 점을 안내해드리자 매우 만족하셨답니다!

​

임대인분들은 건물가진 것이 무슨 죄냐는 말씀도 하시는데,임차인, 임대인 입장이 각 다른 부분은 있는 것 같습니다. 상가임대차보호법변호사, 상가임대차법변호사를 찾으신다면 TV생방송에서 다양한 상가 관련 분쟁사례들, 개정법들에 대한 상담을 진행하고 있는 태연법률사무소 대표 김태연변호사님과 상의하시기 바랍니다.

​