누수로 인한 임대차계약 해지 및 손해배상청구 

1. 임대차에 대한 법정해지사유는 크게 3가지입니다.
  가. 중대한 하자로서 사용,수익이 불가능할 때 (민법 제546조, 민법 제623조))
  나. 임차인의 과실이 아닌 이유로 일부가 멸실되거나 기타 사용,수익이 불가능할 때(민법 제627조제2항)
  다. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 목적물을 사용, 수익할 수 없게 할 때 (민법 제625조)

[참고조문]
  민법
  제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
  제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
  제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
  제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
  제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다

2. 임대차계약 해지권이 발생하는지 여부

"누수로 인해 안방과 건너방, 부엌벽 및 거실 벽에 곰팡이가 피기 시작하고 벽지가 썩기 시작하더니, 3주 전에 안방 천장이 무너져 내렸습니다."
위와 같은 경우 민법 제546조, 제627조제2항에 따라 주거를 위한 임대차에서 사용, 수익의 목적을 달성할 수 없는 때에 해당하고, 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 사용, 수익할 수 없는 때에 해당하여 계약을 해지할 수 있을 것으로 보입니다. 

3. 해지시 발생하는 법률효과 - 손해배상 청구, 원상회복 및 인도의무

 가. 해지시, 임대인에게는 임대차보증금 반환 및 손해배상 채무가 발생합니다.
       적법한 해지는 임대인에게 의사표시가 송달된 때 그 효과가 발생하며, 원상회복의무로서 임대차보증금 반환채무 및 손해배상으로서 부동산중개수수료, 이사비, 임시거주에 대한 차임, 손상된 가구에 대한 실손해(감가상각), 임차인들의 신체적 손해(병원비), 정신적 손해를 배상해야 할 것으로 보입니다.
       또한, 신뢰이익으로서 임대차보증금을 반환받을 때까지 임대차보증금 대출을 위해 발생하는 은행이자 상당의 손해(이는 신뢰이익인 바, 상대방이 알거나 알 수 있었다는 점에 대하여 임차인이 입증해야 하나, 입증이 쉽지 않을 것입니다).

 나. 임차인 역시 원상회복채무로서 물건의 인도의무를 가집니다.

4. 주의하실 법률문제 - 대항력 및 우선변제권 유지
    임대차보증금을 회수하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 유지하시는 것이 매우 중요합니다.

   가. 임차권등기명령 신청
         임대인에게 해지 통고 후 보증금반환청구의 소제기와 동시에 임차권등기명령 청구방안을 추천합니다.
  임차인은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
  원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
  즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.


   나. 대항력 유지를 위한 집기, 시정장치의 잔존 및 최소 가스, 전기, 수도의 사용
        기간종료가 아닌 중도해지의 경우 임차권등기명령을 신청하는 임차인이 신청이유에서 임대차가 불능하였다는 점을 소명하여야 하므로 사실상 임대차보증금반환청구 소송과 동시에 진행할 필요성이 있습니다.
       위와 같은 절차 및 비용에 대한 부담이 있으실 경우 최소한의 점유를 유지하셔서 대항력을 유지하시고, 나머지 세대원들만 전입신고를 하여 이사하시는 방법을 추천드립니다.

 5. 소송시 필요한 사항

  가. 메모 필요 : 언제, 어디서, 어떻게 누수가 시작되었는지 시간순서대로 기재하십시오.
  나. 해당 누수로 인하여 어떤 피해가 발생하였는지(석고보드 내려앉음, 물 떨어짐, 곰팡이 발생, 두통, 호흡기 질환, 물튐으로 인하여 전자기기 누전으로 위험한 상황이 벌어질 수 있는 여지가 있음) 기재하시고, 증거서류를 첨부해야 합니다.
  다. 이에 대하여 귀하가 임대인에게 적법하고 정당하게 하자보수를 청구하였으나, 임대인이 원인을 치유하지 않고 보존행위에 응하였음에도 불구하고 정당한 사유없이 상당기간을 지체하며 그 시일을 변경하고 귀하의 의사에 반하여 보존행위를 하고 있다는 점에 대한 증거를 확보하여두십시오.
  라. 마지막으로 원인을 치유하는 보수를 해 줄 것을 최종적으로 기간을 정하여 최고하시고, 하자가 치유되지 않으면 이행거절로 알고 전세계약 해지통보 및 보증금반환청구소송을 진행할 것이라는 뜻을 전달하십시오.
  마. 위와 같은 조치가 없을 경우 귀하가 누수의 원인을 찾고 하자를 치유하기 위하여 업체를 선정하여 비용을 지출한 후 이에 대한 손해배상을 청구하거나 계약해제 통보 후 보증금반환청구소송을 제기할 것이며 계약해제시 손해배상 예컨대 이사비용, 부동산중개수수료, 하자치유를 위해 발생한 비용 또는 건강상 정신상의 위자료도 모두 청구하겠다는 뜻을 전달하십시오.

법무법인 방향은 언제나 의뢰인에게 최선의 방향을 제시합니다.