주임법 개정의 쟁점 "2+2", "5%룰" 정책이란? 

2020.7.31. 주택임대차보호법(이하, 주임법이라 합니다)이 개정, 공포되었습니다.
아래에서는 개정법률 중 "2+2"의 정책에 대해서 개정법률 조항을 살펴보며 설명하도록 하겠습니다. 

1. "2+2" 정책이란?
    언론의 보도로 "2+2"정책이라는 문구를 접하셨을 것이라 생각됩니다.
    위 정책을 이해하려면 주임법 제4조제1항, 제6조제1항, 제6조의3을 살펴보셔야 합니다.
    간단히 이야기해서 임차인의 계약갱신청구권이 강력한 요구권으로 개정되었다고 보시면 이해가 빠르실 것입니다.

  가. 주임법 제4조제1항에 따라 기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 이 "2년"이 "2+2년" 중 앞선 "2"년인 것입니다. 
 

  나. 2020. 12. 10. 시행하는 주임법 제6조(계약의 갱신)제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인이 갱신거절 통지를 할 수 있도록 정하고 있으나, 통지를 하지 아니한 경우에는 묵시적 갱신이 된 것으로 보며 제2항에서 그 기간을 2년으로 보고 있습니다.

  다. 그러나 이번 개정으로 신설된 주임법 제6조의3(계약갱신 요구 등)제1항에 따라 주임법 제6조제1항의 임대인의 갱신거절 통지는 임차인이 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하게 되었으므로 기존 2년임대기간에 추가로 갱신된 "2년"이  "2+2" 중 "+2년"이 되는 것입니다. 

 라. 즉, 임대인은 임차인의 갱신의사에 따라 최소 4년의 임대차기간을 보장해주어야 한다는 취지입니다.
      물론 임차인은 처음 계약기간 2년을 준수한다면, 추가 2년 내에서 원하는 기간만큼 임차할 수 있습니다.

2. "5%룰" 즉, 전월세 상한제 정책이란?

   현행 개정에 따라 주임법 제7조(차임 등 증감청구권)제1항의 단서(대통령령으로 정하던 20분의 1 초과 증액 금지)는 삭제되고, 임대인의 증액청구가 증액이 있은 후 1년 이내에 할 수 없도록 개정되었고, 제2항에서는 증액청구를 할 때에도 이미 약정한 보증금의 20분의 1,  즉 5%(지자체의 조례에 따라 5%이내로 제한 가능)를 초과하여 증액할 수 없다고 신설되었습니다.

3. 위 개정을 통한 법률상 쟁점은 크게 두 가지 입니다. 
   
  가. 시행시기 
          이번 개정의 법률상 쟁점은 소급적용입니다.
          부칙 제2항은 제6조의3 및 제7조의 개정은 이 법 시행당시 존속 중인 임대차에도 적용한다고 정하고 있는 바, 기존 주임법에 따라 임대차계약갱신청구가 가능한 임대차기간만료 1개월 전이라면 임차인이 갱신요구를 할 때 받아들여야 한다는 취지입니다. 

           이미 새로운 임차인과 임대차계약체결을 완료한 경우가 문제됩니다.
           추후 주임법의 소관 부처인 국토교통부의 유권해석이 확실해져야겠지만, 주임법 개정안 시행시기인 2020.7.31. 이전 새로운 임대차계약이 완료된 건에 대하여는 기존임차인의 갱신요구권과 전월세 상한제가 적용되지 않는다고 보겠다는 것이 다수의 해석입니다.

         이미 임대차계약에 대하여 갱신계약을 체결하고 5%를 초과하는 임대료지급을 약정한 경우 문제됩니다.
         추후 주임법의 소관 부처인 국토교통부의 유권해석이 확실해져야겠지만 부칙의 해석상 주임법 제7조에 따라 소급적용되며 5%를 초과하는 임대차 보증금 또는 월임차료 약정은 무효가 됩니다.  

 나.  임대인의 직접거주를 원인으로 한 갱신 거절 및 손해배상액
        현행 개정에 따라 임대인은 정당한 사유가 있을 때에만 갱신을 거절할 수 있습니다.
        그 중 주임법 제6조의3제1항제8호에 대하여는 같은조 제5항, 제6항에서 부당한 거절에 대하여 손해배상액까지 정하여 두었습니다. 그렇다면, 제8호의 갱신거절사유가 무엇인지 살펴보겠습니다.

         주임법 제6조의3제1항 제8호는 임대인(임대인의 직계존속, 비속을 포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다 정하는 반면, 같은 조 제5항에서 위 8호의 사유로 갱신을 거절하고 제3자에게 임대한 경우 기존 임차인에게 손해를 배상하도록 신설하고, 제6항에서는 손해배상액의 예정에 대한 합의가 없을 때에 그 손해액까지 정하고 있습니다. 
   

         위와 같은 조항의 파급효과로 향후 임대차계약을 체결할 때에 미리 위와 같은 사유에 대한 손해배상예정액을 정하는 풍조가 나타날 것으로 보입니다. 만일 손해배상예정액을 정하지 않은 경우 주임법 제6조의3제6항 각호에서 정한 손해액 중 가장 큰 금액으로 배상하여야 하기 때문입니다.

이처럼 주임법 개정으로 인한 혼란이 예상됩니다.
추가로 궁금하신 사항은 로톡을 통하여 문의하시기 바랍니다.