중도금도 냈고 입주도 했는데, 왜 내 집이 공매로 넘어갈까요(빌라 분양 주의보)
"통대출이 나오면 개별 대출로 바꿔서 바로 등기해 드릴게요."
이 한마디를 믿은 분들이 있습니다. 계약금과 중도금을 내고, 짐을 옮기고, 그 집에서 살았습니다.
그런데 등기는 끝내 넘어오지 않았습니다. 빌라는 건물 전체가 공매로 나왔고, 입주민들은 지금 집을 비워줘야 할 처지입니다.
안녕하세요. 부동산·분양 분쟁을 18년째 다루고 있는 임영근 변호사입니다. 오늘은 제가 고소대리를 맡아 수사가 진행 중인 사건을 바탕으로, 소규모 빌라 분양계약이 왜 위험한지 말씀드리겠습니다.
"잠깐만 주소를 옮겨주세요"
사건은 평범한 신축 빌라 분양에서 시작됐습니다. 수분양자들은 분양 담당자의 안내로 계약했고, 잔금은 준공 후 대출로 치르기로 했습니다. 고소인 측 주장을 시간순으로 정리하면 다음과 같습니다.
1. 수분양자들이 계약금과 중도금, 일부는 잔금 일부까지 내고 먼저 입주했습니다.
2. 건물에 가압류가 들어왔지만 수분양자들은 고지받지 못했습니다.
3. 분양 담당자가 "통대출을 받으려면 잠시 전출해야 한다"고 요청했습니다. 통대출 뒤에 개별 대출과 등기가 진행된다는 설명을 믿고 주소를 옮겼습니다.
4. 그사이 건물 소유권은 담보신탁을 원인으로 신탁회사에 넘어갔습니다. 수분양자들은 신탁등기가 된 줄도 몰랐습니다.
5. 건축주 측은 종전 대출보다 약 6억 원 많은 금액을 대출받아 공사 관련 채무 등을 갚는 데 쓴 것으로 보입니다.
6. 대출이 연체되자 빌라 전체가 공매에 들어갔습니다. 수분양자들은 신탁회사에 대항할 권리가 없어 명도될 위기에 놓였습니다.
빌라 분양은 아파트 분양과 다릅니다
대형 아파트 분양은 시행사와 시공사가 있고, 분양보증과 자금관리대행 장치가 갖춰진 경우가 많습니다. 소규모 빌라는 개인 건축주 한 사람의 자금 사정에 사업 전체가 달려 있는 경우가 많습니다.
건축주는 보통 토지를 담보로 공사비를 빌립니다. 그 빚은 분양대금으로 갚아야 합니다. 분양이 잘 안 되면 빚은 그대로 남고, 먼저 계약한 사람부터 피해를 볼 수밖에 없습니다.
건축주의 자력이 부족한 경우가 많고, 이번 사건처럼 차명으로 진행된다고 의심되는 경우도 적지 않습니다. 계약서의 이름과 실제 돈을 움직이는 사람이 다르면, 문제가 생겼을 때 책임을 물을 상대부터 찾기 어려워집니다.
신탁등기까지 더해지면 위험은 더 커집니다
근저당은 빚을 갚으면 말소됩니다. 담보신탁은 다릅니다. 신탁등기가 되면 소유권 자체가 신탁회사로 넘어갑니다.
이때부터 건축주는 "등기해 드릴게요"라고 약속해도 혼자서는 지키기 어렵습니다. 대출금을 갚고 신탁을 풀거나, 신탁계약이 정한 절차를 밟아야 하기 때문입니다.
수분양자가 남은 잔금만 내면 해결되는 것도 아닙니다. 이 사건도 대출 규모가 잔금 합계보다 훨씬 커서, 잔금을 낸다고 등기가 해결되는 구조가 아니었습니다.
대출이 연체되면 신탁회사는 공매로 부동산을 처분할 수 있습니다. 등기가 없는 수분양자는 그 절차를 막기 어렵습니다.
수사는 어떻게 진행되고 있나
경찰은 처음에 불송치 결정을 했고, 고소인들은 검찰 항고를 거쳐 재기수사명령을 받아냈습니다. 최근 고소인 보완조사도 마쳤습니다. 수사는 진행 중이며, 피의자들의 유무죄가 정해진 것은 아닙니다.
핵심은 고의입니다. 신탁을 제대로 설명했는지, 전출 요청이 신탁에 대한 동의였는지, "통대출"을 어떤 의미로 말했는지가 수사의 중심입니다.
다만 형사 절차가 잃어버린 돈과 집을 바로 돌려주지는 않습니다. 사고가 난 뒤의 구제는 길고 어렵습니다. 그래서 그래서 계약 전 확인이 가장 중요합니다.
확인되지 않으면, 계약하지 않는 것이 답입니다
모든 빌라 분양이 위험하다는 뜻은 아닙니다. 그러나 건축주의 자력, 대출 규모, 근저당 말소 방법, 신탁 여부, 분양 현황 중 하나라도 명확히 확인되지 않는다면 그 계약은 가급적 피하는 것이 좋습니다.
시세보다 싸다는 말, 지금 아니면 없다는 말, 믿고서 입주부터 하시라는 말은 확인을 대신하지 못합니다. 빌라 분양에서 가장 비싼 값을 치르는 순간은, 위험요소에 대한 구체적 확인 없이 내 돈을 먼저 넘기는 순간입니다.
이미 계약했거나 등기 없이 거주하고 있다면 지금 등기부부터 확인해 보십시오. 신탁등기나 가압류가 보인다면 추가 대금을 내기 전에, 그리고 전출 요청에 응하기 전에 전문가와 상의하시기 바랍니다.
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