동호지정계약서에 사인하고 300만 원 냈다고, 분양계약까지 끝? 

동호지정계약서에 사인하고 300만 원 냈다고, 분양계약까지 끝난 걸까요?

"2차 계약금 안 내면 추심 들어갑니다"… 내용증명 한 통으로 지정계약금 전액 반환받은 사례

"변호사님, 저 이제 2천만 원 위약금 물어야 하나요?"

밤 11시가 넘은 시각, 한 의뢰인에게서 다급한 상담 요청이 들어왔습니다. 모델하우스를 둘러보다 분양상담사의 권유로 '동호지정계약서'에 서명하고, 그 자리에서 지정계약금 300만 원을 입금했다고 했습니다. 그런데 집에 돌아와 차분히 생각해 보니 무리한 결정이었고, 같은 날 저녁 바로 담당 직원에게 전화와 문자로 "계약을 진행하지 않겠다"고 알렸습니다.

돌아온 대답은 이랬습니다.

"계약 취소 불가, 환불 불가입니다."

다음 날 모델하우스를 직접 찾아가자 말은 더 험해졌습니다.

"2차 계약금 740만 원을 안 내면 추심이 들어갑니다."

"보증금 10% 위약금 2,080만 원을 부담하셔야 해요."

"미납하면 연체정보 공유돼서 신용등급 떨어집니다."

"방법은 2차 계약금 내고 전매자 찾아서 넘기는 것뿐이에요."

법을 잘 모르는 일반인이 이런 말을 들으면 어떨까요. 의뢰인은 "종이 한 장에 서명했을 뿐인데 정말 분양계약이 성립된 건가" 하는 걱정에 며칠째 잠을 이루지 못하고 계셨습니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

분양계약은 성립하지 않았습니다. 2차 계약금도, 위약금도, 추심도 모두 근거가 없는 이야기였습니다.

계약서를 직접 펼쳐 보았습니다

의뢰인이 받은 동호지정계약서에 적힌 내용은 사실상 이것이 전부였습니다.

" 부동산 소재지와 호실(1003호)

" 지정계약금 300만 원

" 본계약 체결약정일: 2026년 ○월 ○일 (빈칸)

" "지정계약금은 본계약의 1차 계약금에 해당하며, 본계약 체결 시 1차 계약금으로 충당한다"

법리 포인트 — 핵심 내용에 대한 합의가 없으면 '계약'이 성립한 게 아닙니다

계약이 성립하려면 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 합니다. 대법원은 모든 세부사항까지 합의할 필요는 없지만, 적어도 계약의 본질적·중요한 사항에 대해서는 구체적으로 합의하거나, 최소한 장래에 이를 특정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의는 있어야 한다고 봅니다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결).

분양계약에서 '본질적 사항'이란 무엇일까요. 당연히 대금 총액, 납부 시기와 방법, 입주 시기, 소유권이전등기절차 같은 것들입니다. 이 사건 동호지정계약서에는 이 중 무엇 하나 적혀 있지 않았습니다. 게다가 계약서 스스로 "본계약 체결약정일", "향후 작성되는 본계약서"라는 표현을 쓰고 있었습니다. 즉 "진짜 계약은 나중에 따로 한다"는 사실을 분양사가 직접 계약서에 적어 둔 것입니다.

👉 동호지정계약은 본계약과 구별되는 '예비적 단계의 약정'일 뿐, 그 자체로 분양계약이 성립한 것이 아닙니다.

법리 포인트 — "7일 이내 2차 계약금 납부"? 계약서에 없으면 의무도 없습니다

분양사는 공급금액 안내표에 '지정계약 후 7일 이내 2차 계약금 납부'라고 적혀 있다는 점을 내세웠습니다. 그러나 그것은 분양사가 일방적으로 만든 안내 자료일 뿐입니다. 의뢰인이 서명한 동호지정계약서에 그 조건이 계약 내용으로 명시되거나 편입되어 있지 않다면, 의뢰인을 구속할 수 없습니다. 납부의무 자체가 없으니 지연이자도 발생할 수 없습니다.

이 부분이 비슷한 처지에 계신 분들이 꼭 기억하셔야 할 대목입니다. 계약금 등이 오갔더라도 "이를 위약금으로 한다"는 특약이 있어야만 민법 제398조 제4항에 따른 손해배상액의 예정으로 볼 수 있습니다. 그런 특약이 없다면 위약금으로 볼 수 없습니다(서울동부지방법원 2021. 11. 5. 선고 2021나24082 판결).

또한 본계약 전에 주고받는 이른바 '가계약금'은, 장차 본계약이 체결되면 대금 일부로 충당하되 본계약이 체결되지 않으면 반환하는 것을 전제로 한 일종의 증거금으로 이해됩니다(서울중앙지방법원 2021. 8. 18. 선고 2020나84893 판결).

이 사건 동호지정계약서에는 본계약 체결을 거부하면 지정계약금을 위약금으로 몰취한다는 조항이 전혀 없었습니다.

👉 따라서 분양사가 지정계약금 300만 원을 그대로 가져갈 법적 근거는 없으며, 오히려 부당이득으로 반환해야 할 가능성이 높습니다.

2,080만 원의 위약금은 더 말할 것도 없습니다. 체결하지도 않은 본계약서의 조항을 근거로 위약금을 청구한다는 것 자체가 성립하지 않는 주장입니다.

법리 포인트 — '추심', '신용등급 하락'은 겁주기에 불과했습니다

" 추심은 확정된 채권이 있어야 가능합니다. 본계약이 없으니 확정된 채권도 없습니다.

" 연체정보 등록·신용등급 하락은 금융기관 채무에 관한 이야기입니다. 분양사에 내는 2차 계약금은 금융권 채무가 아니므로, 미납했다고 금융 전산망에 연체정보가 등록될 일은 없습니다.

내용증명에 담은 것, 그리고 담지 않은 것

상담을 통해 의뢰인은 두 가지를 알게 되셨습니다.

2. 분양계약은 성립하지 않았다.

3. 원한다면 300만 원도 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있다.

그런데 의뢰인의 뜻은 분명했습니다.

"300만 원은 포기해도 괜찮습니다. 더 이상 시달리지 않고 조용히 끝내고 싶어요."

그래서 저는 의뢰인의 뜻에 맞추어 내용증명의 방향을 설계했습니다.

" 본계약 체결 의사가 없다는 점과 법률관계 종료를 명확히 통지

" 2차 계약금·위약금·지연이자 청구의 법적 근거가 없음을 조목조목 반박

" 300만 원은 다투지 않겠다는 원만한 종결 제안

즉, 300만 원을 돌려달라고 직접 요구하지는 않았습니다.

결과: 내용증명을 받자마자, 분양사가 먼저 연락해 왔습니다

"지정계약금 300만 원, 반환해 드리겠습니다."

2차 계약금 740만 원, 위약금 2,080만 원, 추심과 신용등급 운운하던 분양사는 내용증명을 수령하자마자 태도를 바꾸었습니다. 의뢰인이 포기하겠다던 300만 원까지 스스로 돌려주겠다고 한 것입니다. 분쟁은 소송 없이, 의뢰인이 기대했던 것보다 더 좋은 결과로 마무리되었습니다.

마치며

계약서에 적힌 것만이 계약입니다. 영업 현장에서 들은 말이 아니라, 내가 서명한 문서가 기준입니다. 그리고 그 문서를 법리에 따라 정확히 읽어내는 것, 그것이 불필요한 손해를 막는 첫걸음입니다.

동호지정계약, 가계약금, 분양계약 해제 문제로 잠 못 이루고 계신다면, 혼자 판단하고 추가로 돈을 내기 전에 먼저 계약서를 들고 상담받아 보시길 권합니다.