입주지연 3개월, 잔금 안 내도 해제됩니다. 

입주지연 3개월, 잔금 안 내도 해제됩니다.

-시행사 ‘잔금 항변’ 깨는 대법원 판례 2개-

입주예정일보다 3개월 넘게 입주가 늦어졌다면, 잔금을 내지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다. 지연보상금(지체상금)도 잔금과 상관없이 받을 수 있습니다. 대법원이 이미 내린 결론입니다.

그런데 소송이 시작되면 시행사나 조합은 거의 언제나 같은 말을 합니다.

“원고는 잔금을 낸 적도, 내겠다고 한 적도 없다. 그러니 해제도 안 되고 지연보상금도 줄 수 없다.”

대법원 판례대로라면 받아들여질 수 없는 주장입니다. 그런데 실제 1심 판결 중에는 이 주장이 그대로 받아들여지는 경우가 가끔 있습니다. 공통점은 하나입니다. 원고 쪽이 해당 대법원 판례가 동일하게 적용된다는 사안 포섭을 법원에 분명하게 보여주지 못했다는 것입니다.

1. 계약 해제 – 잔금을 미리 낼 필요가 없습니다

대법원 판례

대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343 판결

“이 사건 조항에 근거하여 이 사건 분양계약을 해제하는 원고로서는 피고에게 중도금 및 잔금의 이행제공을 할 의무가 없다고 할 것이다.”

쉽게 말하면

분양계약서의 “입주예정일로부터 3개월 안에 입주할 수 없으면 해제할 수 있다”는 조항은 늦게 집을 주는 분양자로부터 수분양자가 쉽게 빠져나올 수 있도록 만든 조항입니다.

그런데 해제하려면 수억 원의 잔금부터 마련해서 내밀어야 한다면 어떨까요? 집도 다 짓지 못한 상대에게 돈을 먼저 준비해 보여줘야 하는 셈입니다. 그렇게 되면 이 조항은 사실상 쓸모가 없어집니다. 대법원도 그래서 잔금 이행제공이 필요 없다고 본 것입니다.

꼭 주의할 점

잔금은 필요 없지만, 해제 통지는 서둘러야 합니다. 해제 통지가 도착하기 전에 분양자가 사용승인을 받고 입주를 가능하게 하면 해제할 권리가 사라질 수 있습니다(광주고등법원 제주부 2018. 8. 22. 선고 2018나10151 판결, 대법원 2018다265904로 확정). 3개월이 지났다면 바로 내용증명으로 해제 통지를 보내세요.

2. 지연보상금 – 잔금과 맞바꿀 필요가 없습니다

대법원 판례

대법원 1999. 3. 12. 선고 97다37852, 37869 판결

“분양자가 입주예정일을 넘길 경우 … 지체상금을 지급하기로 약정한 반면 수분양자들이 중도금 및 잔금의 납기를 지연한 때에는 … 연체료를 지급하기로 하는 별도의 약정을 하고, 각각 이행기인 납기 혹은 입주예정일이 지나면 곧바로 지체책임이 발생하도록 하고, … 중도금을 7회에 걸쳐 분납하도록 한 경우, 위 지체상금 및 연체료의 약정은 쌍무계약상 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 한 것으로 해석된다.”

쉽게 말하면

보통 분양계약서에는 두 가지 약속이 나란히 들어 있습니다.

□ 분양자가 입주를 늦추면 → 수분양자에게 지연보상금을 준다

□ 수분양자가 중도금·잔금을 늦게 내면 → 분양자에게 연체료를 낸다

대법원은 이렇게 서로 늦으면 각자 책임을 지기로 약속한 것은 “상대가 먼저 해야 나도 한다”는 동시이행 주장을 양쪽 모두 하지 않기로 한 것이라고 보았습니다. 그러니 입주예정일이 지나면 그날부터 지연보상금이 바로 생깁니다. 잔금을 냈는지와는 상관이 없습니다.

3. 왜 1심에서 뒤집히는 일이 생길까

판사도 모든 판례를 알고 있지는 않습니다. 판사 한 명이 맡는 사건은 매우 많고, 분야도 다양합니다. 분양분쟁의 대법원 판례를 모두 기억하고 있으리라 기대하기는 어렵습니다. 여러 재판부를 겪으며 제가 직접 확인한 현실입니다.

분양자 쪽은 “매매계약이니 잔금과 동시이행”이라는 민법의 일반 원칙을 내세웁니다. 익숙하고 그럴듯하게 들립니다. 원고가 “약정해제권이라 다르다”는 말만 하고 관련 판례를 사안에 제대로 포섭하지 못하면, 법원은 익숙한 일반 원칙 쪽으로 기울기 쉽습니다.

실제로 간혹 이런 판결이 나옵니다.

□ 잔금 이행제공이 없었다는 이유로 해제를 인정하지 않은 판결

□ 지연보상금과 잔금이 동시이행 관계라고 보고, 잔금을 내거나 내겠다고 제공하기 전까지는 지연보상금이 아예 발생하지 않는다고 본 판결

둘 다 대법원 판례의 취지와 정면으로 어긋납니다. 특히 두 번째 판결대로라면, 입주가 아무리 늦어져도 수분양자가 잔금을 내밀지 않는 한 보상금은 0원이 됩니다. 지연보상금 조항을 둔 의미가 사라지는 결론입니다.

항소심에서 바로잡을 수는 있습니다. 그러나 그동안 시간과 비용이 들고, 수분양자의 생활도 묶입니다. 억울한 판결은 1심에서 막아야 합니다.

맺음말

입주지연으로 수분양자는 이미 큰 피해를 입었습니다. 이사 계획이 틀어지고, 대출 이자를 내며 몇 달을 기다렸습니다. 그런데 법정에서 유리한 대법원 판례를 사안에 제대로 포섭하지 못해 진다면, 그것만큼 억울한 일은 없습니다.

입주지연으로 계약 해제나 지연보상금을 고민하고 계시거나, 이미 소송에서 “잔금을 안 냈다”는 항변을 받으셨다면 계약서와 상대방 서면을 가지고 상담받아 보시기 바랍니다.

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