입주지연 분양계약, 해제통지는 언제 보내야 할까? 

하루 차이로 5,500만원이 갈렸다

입주지연 분양계약, 해제통지는 언제 보내야 하나

서울고등법원 2026. 5. 20. 선고 2025나209524 판결 (1심: 서울중앙지방법원 2024가합58881)

부동산·분양분쟁 전문 임영근 변호사입니다.

같은 건물, 같은 계약서, 같은 해제 조항. 그런데 어떤 수분양자는 위약금 5,500만원을 받아냈고, 어떤 수분양자는 한 푼도 받지 못했습니다. 차이는 단 하나, 해제통지를 보낸 날짜였습니다.

1. 사건의 타임라인

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경기도 양주시의 지식산업센터. 원고 네 명은 2022년 초 각 호실을 분양받고 계약금과 중도금으로 2억~3억원씩을 납부했습니다. 계약서의 핵심은 두 조항이었습니다.

해제권이 살아 있던 기간은 3월 1일부터 3일까지, 단 사흘입니다. A와 B는 그 사흘이 열리기 하루 전에, C와 D는 닫히고 2주 뒤에 통지를 보냈습니다.

2. "2023년 11월"은 언제인가

입주예정일은 2023. 11. 30., 해제권 발생일은 2024. 3. 1. 1심과 항소심 모두 이 계산에는 다툼이 없었습니다. 날짜를 특정하지 않은 쪽은 시행사이고, 그 모호함의 이익은 수분양자에게 돌아갑니다.

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3. "공정에 따라 변경될 수 있다"는 괄호 문구

시행사는 입주예정일을 2024. 3. 4.로 통지했으니 입주예정일 자체가 바뀌었다고 주장했습니다. 항소심은 배척했습니다.

계약서 문언이 '입주예정일'과 '정확한 입주시기'를 구별하고 있고, 해제 조항은 전자를 기준으로 삼고 있으며, 괄호 안 문구는 입주시기를 추후 통보하겠다는 규정일 뿐 입주예정일 자체를 바꿀 권한이 아니라는 것입니다. 항소심은 각주에서 이렇게 못 박았습니다.

▶ "입주예정일이 변경되었습니다"라는 통보를 받으셨더라도, 원래 입주예정일을 기준으로 해제권 발생일을 계산하십시오.

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4. 불가항력 항변은 통하지 않았다

시행사는 수분양자들의 부당한 민원, 코로나19와 전쟁으로 인한 자재 수급난을 들어 귀책사유가 없다고 주장했습니다. 항소심의 판단은 이렇습니다.

" 특별점검에서 86개의 지적사항이 발견돼 보완조치가 이루어졌다. 민원이 근거 없다고 볼 수 없다

" 코로나19는 2020년 2월경 확산됐는데, 이 계약은 2년이 지난 2022년 초에 체결됐다

" 자재가격 인상은 원칙적으로 피고들의 책임영역 안에 있다

" 오히려 2023. 8. 자금부족으로 공사가 중단되었고, 12월에는 근로자 사망사고로 다시 중단됐다

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5. 핵심 — 해제권 발생 '하루 전'에 보낸 통지

1심: 부적법 (전부 패소)

1심은 두 단계로 끊었습니다. 첫째, 3개월 도과 전의 해제통지는 해제사유 발생 전에 한 것으로 효력이 없다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결의 취지 참조). 둘째, 조건부 해제로 선해할 수도 없다.

항소심: 정지조건부 해제로 유효 (역전)

항소심은 조건에 관한 법리부터 다시 세웠습니다.

그리고 두 가지 근거로 이 통지를 정지조건부 해제로 해석했습니다.

첫째, 통지서의 문언. 통지서에는 "입주예정일은 2023. 11.로 약정되어 있다. 수신인은 입주가능예정일을 2024. 2. 29.로 통보한 바 있으나 실제로 준공인가는 2024. 2. 27. 현재에도 득한 바 없음을 확인하였다"는 내용이 있었습니다. 항소심은 원고들이 2. 29.이 경과해야 해제권이 발생한다는 점을 인식하고 있었다고 보았습니다. 이미 발생했다고 전제한 통지가 아니라는 것입니다.

둘째, 도달 시점을 통제할 수 없었다. 발송 당시 내용증명이 언제 도달할지 확정할 수 없었으므로, 해제권 발생 이전에 도달할 경우 그 발생을 조건으로 해제한다는 묵시적 의사가 포함되어 있다고 보는 것이 진정한 의사에 부합한다는 것입니다.

6. 2주 늦었을 뿐인데 — C, D가 패소한 이유

C, D의 통지는 3. 19. 도달했습니다. 해제권은 이미 발생해 있었는데도 1심과 항소심 모두 효력을 부정했습니다. 그 사이 시행사가 사용승인(3. 4.)으로 이행제공을 했기 때문입니다.

C, D는 "사용승인 후에도 입주가 불가능했다"고 다퉜지만, 법원은 사용승인이 난 건물은 점유를 이전할 수 있을 정도로 완공된 것으로 추정되고, 입주 가능 여부는 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도면 충분하며, 해제통보 무렵 각 호실의 객관적 상태를 알 수 있는 자료가 제출되지 않았다는 이유로 배척했습니다.

▶ 해제권은 발생하면 끝나는 권리가 아닙니다. 해제통지가 상대방에게 도달하기 전 상대방이 이행제공을 하는 순간 해제 사유는 소멸됩니다.

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7. 그래서 제가 권하는 방법 — '이중 발송'

너무 이르면 "해제권 발생 전의 통지"라는 공격을 받고, 조금만 늦으면 사용승인으로 해제권이 사라집니다. 이 사건이 그 양쪽을 한 번에 보여줬습니다.

이 판결은 수분양자가 이겼지만, 그 대가로 1심 전부 패소와 1년 반의 추가 소송이 있었습니다. 항소심이 통지 문언을 선해해 주지 않았다면 결론은 달랐을 것입니다.

비용은 내용증명 한 통 값입니다. 그 한 통이 1심 패소와 1년 반을 아낍니다.

마치며

승패를 가른 것은 법리가 아니라 달력이었습니다.

계약서를 펼쳐 입주예정일에 3개월을 더해 보십시오. 그 날짜가 가까워지고 현장에서 사용승인 이야기가 나오고 있다면, 남은 시간은 생각보다 훨씬 짧습니다. 내용증명 한 통의 날짜가 수천만원을 좌우합니다.