임차권등기명령과 동시이행관계 

1. 임대차 계약의 종료와 동시이행관계

동시이행항변이란, 쌍무계약에서 상대방이 채무의 의행 또는 이행의 제공을 할 때까지 내 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다.

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임대차계약 기간이 만료된 경우에 임차인의 '임차목적물을 인도할 의무'와 임대인의 '보증금을 반환할 의무'는 동시이행관계에 있으므로, 상대방이 의무를 이행하지 않는 이상 나도 의무를 이행하지 않겠다고 항변할 수 있습니다.

2. 민법 제621조에 따른 임차권 등기가 된 경우

부동산 임차인은 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 그 등기를 한 경우에는 대항력이 발생합니다.

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대법원 판례에 따르면 민법 제621조의 임차권 등기를 한 경우에도 임대차계약이 종료하면 임차인의 임차권등기 말소의무 및 인도의무와 임대인의 임차보증금 지급의무는 동시이행관계에 있으므로 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있습니다.

임차인이 민법 제621조에 의하여 임차권등기를 마친 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있다. (대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)

3. 임차권등기명령에 의 한 등기가 된 경우

위 판결과는 반대로 임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에는 동시이행관계에 있지 않습니다. 임차권 등기를 마친 임차인은 임대인으로부터 보증금을 받은 이후에 임차권등기를 말소해 주면 됩니다.

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쉽게 말하면, 저당권 설정이 된 경우에 채무자가 빌린 돈을 먼저 갚은 다음 은행에 저당권 말소를 청구하는 것처럼 임차권등기가 된 경우에도 보증금을 먼저 반환해야 한다는 뜻입니다.

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임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다 (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)

4. 결 론

• 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계가 있으므로, 임대인이 보증금반환의무를 이행하지 않으면 임차인도 목적물을 반환하지 않겠다는 항변 가능

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• 임차권 등기명령에 의한 등기가 된 경우에는 임대인이 보증금을 먼저 반환하고 그 이후에 임차인이 임차권등기를 말소하면 됨