[상속] 부동산 상속받으면 할 일 (상속등기,취득세,상속세) 



안녕하십니까, 대한변호사협회 등록 상속전문변호사 법률사무소 율림 노서령 변호사입니다.

📌 "부모님이 돌아가시고 집이 남았는데, 뭐부터 해야 할지 모르겠어요."

📌 "취득세, 상속세, 등기, 기한이 다 다르다는데 순서가 어떻게 되나요?"

상속 부동산은 5단계 순서로 처리합니다. 가장 빠른 기한은 3개월(한정승인·포기), 세금 신고는 6개월입니다. 기한이 겹치므로 상속개시 직후부터 일정을 관리해야 합니다.

3줄 요약

• 3개월 안: 빚이 있다면 한정승인이나 포기를 결정해야 합니다(민법 제1019조 제1항).

• 6개월 안: 취득세와 상속세를 신고·납부합니다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 계산하며, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다.

• 9개월 안: 배우자 상속공제를 받으려면 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 배우자 몫을 분할해야 합니다(상속세 및 증여세법 제19조).

기한 한눈에 보기

• 상속개시 직후 ▶ 부동산·채무 조사, 등기부등본 확인

• 3개월 안 ▶ 한정승인·상속포기 결정

• 6개월 안 ▶ 취득세, 상속세 신고·납부

• 신고기한 다음 날부터 9개월 안 ▶ 배우자 공제를 위한 분할

• 부동산을 팔 때 ▶ 먼저 상속등기를 마쳐야 합니다

🏠 STEP 1. 상속 부동산과 상속인 확인

해야 할 일

・ 부동산등기부등본으로 소유자, 근저당권, 가압류, 임차권을 확인합니다.

・ 안심상속 원스톱 서비스로 피상속인의 토지와 지방세 정보를 한 번에 조회합니다.

・ 상속인 전원을 확정합니다. 혼외자, 대습상속인, 미성년 상속인이 있는지 확인하세요.

・ 부동산에 얽힌 대출과 임대차(보증금) 계약도 확인합니다.

주의: 상속인이 한 명이라도 빠지면 협의분할이 무효가 될 수 있습니다.

⏰ STEP 2. 3개월 안에 상속 방향 결정

해야 할 일

・ 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 한정승인이나 포기를 하지 않으면 단순승인으로 봅니다(민법 제1019조 제1항, 제1026조 제2호).

・ 부동산에 근저당 등 채무가 많다면 이 기한 안에 결정합니다.

주의: 미성년 상속인이 있으면 3개월은 친권자가 상속개시를 안 날부터 계산하고, 협의분할에는 특별대리인 선임이 필요합니다(민법 제1020조, 제921조).

🤝 STEP 3. 부동산을 어떻게 나눌지 정하기

방법 1. 법정상속분대로 공유

방법 2. 상속인 전원이 협의해 분할 (민법 제1013조 제1항)

방법 3. 한 상속인이 취득하고 나머지에게 정산 (가액정산)

핵심 규칙

・ 협의분할은 공동상속인 전원이 동의해야 유효합니다(대법원 2001다28299).

・ 합의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할 조정·심판을 청구합니다.

・ 분할 전 상속 부동산에는 민사 공유물분할 소송을 낼 수 없습니다(대법원 2015다18367).

・ 공동상속인이 임의로 처분할 우려가 있으면 사전처분이나 처분금지가처분을 검토하세요.

📝 STEP 4. 취득세 신고와 상속등기

취득세

・ 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조).

・ 신고·납부기한 안이라도 등기 신청서를 접수하는 날까지는 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제4항).

・ 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20%와 납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다.

・ 상속 취득세율은 기본 2.8%(지방교육세·농어촌특별세 포함 시 약 3.16%)입니다. 무주택 1가구가 상속주택으로 1주택이 되는 경우 감면 특례가 있을 수 있으므로 세무사에게 확인하세요.

상속등기

・ 상속 사건은 전국 어느 등기소에서나 신청할 수 있습니다(2025. 1. 31. 시행 제도, 보도 기준).

・ 상속등기 자체에는 별도의 신청 기한이나 과태료가 없다는 설명이 일반적입니다.

・ 다만 등기하지 않으면 부동산을 팔거나 담보로 제공할 수 없고, 그 사이 다른 상속인이 사망하면 상속관계가 복잡해집니다.

💰 STEP 5. 상속세 신고와 배우자공제

신고·납부

・ 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부합니다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다(상속세 및 증여세법 제67조).

・ 부동산은 평가 방법에 따라 세액이 달라지므로 세무사와 함께 준비하세요.

배우자 상속공제

・ 5억 원을 넘는 공제를 받으려면 원칙적으로 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월이 되는 날까지 배우자 몫을 분할하고 필요한 등기를 마쳐야 합니다(제19조).

🏷 상속 부동산을 팔 계획이라면

・ 먼저 상속등기를 마쳐야 매도할 수 있습니다.

・ 상속인 전원이 합의해 매각하거나, 한 상속인이 취득하고 정산하는 방법 중 선택합니다.

・ 매각 후 양도소득세는 취득가액과 보유 기간 등에 따라 달라지므로 매각 전에 세무사와 확인하세요.

📝 실전 체크리스트

□ 부동산등기부등본 확인 (근저당, 가압류, 임차권)

□ 안심상속 원스톱 서비스로 토지·지방세 조회

□ 상속인 전원 확정 (혼외자, 대습상속인, 미성년자)

□ 3개월 안에 한정승인·포기 결정

□ 협의분할 또는 법정상속분 등기 방향 결정

□ 미성년 상속인이 있으면 특별대리인 선임

□ 6개월 안에 취득세 신고·납부

□ 6개월 안에 상속세 신고·납부 (필요 시)

□ 배우자 공제 분할 기한(9개월) 확인

□ 상속등기 후 매도·임대 계획 점검

📌 핵심 정리

・ 취득세 기한: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (외국 거주 상속인이 있으면 9개월)

・ 상속세 기한: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월

・ 한정승인·포기 기한: 상속개시를 안 날부터 3개월

・ 배우자 공제 분할 기한: 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월

・ 협의분할 요건: 상속인 전원의 동의

・ 협의 불성립 시: 가정법원에 상속재산분할 조정·심판 청구

・ 상속등기: 별도 기한과 과태료는 없다는 설명이 일반적이나, 등기해야 매도와 담보 제공이 가능

마무리하며

상속 부동산은 기한과 순서를 놓치면 세금과 분쟁이 함께 커집니다. 상속인이 여러 명이거나 채무, 미성년 상속인이 있다면 먼저 상담받으세요.