1층 가게 2층 집, 겸용주택 비과세는 면적이 가른다 

하나의 건물에 주택과 가게가 함께 있는 겸용주택은 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 전부 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 같거나 작으면 주택 부분과 그 부수토지만 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제154조 제3항·제4항).

주택인지는 공부상 용도가 아니라 사실상 주거용으로 쓰는지로 판단합니다(소득세법 제88조 제7호). 다만 2022. 1. 1.부터는 양도가액이 12억 원을 넘는 고가 겸용주택이면 면적과 관계없이 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(같은 법 시행령 제160조 제1항).

실제 사례 — 식당 옆 부속사는 주택 창고였을까

어떤 일이 있었나

A씨는 1층은 일반음식점, 2층은 주택인 건물과 부속사 66㎡를 42억 원에 팔면서 2층과 그 부수토지에만 비과세를 적용해 신고했습니다. 이후 계단·옥탑과 부속사 대부분이 주택 창고였다며 건물 전체가 주택이라고 주장하며 자경농지 면적 정정과 함께 약 3억 9,593만 원의 환급을 구하는 경정청구를 했으나 거부되었습니다.

법원은 어떻게 판단했나

법원은 부속사의 배관·식자재 보관 모습, 매수인과 현장소장의 진술, 그리고 A씨가 20여 년간 부가가치세를 신고하며 부속사를 음식점 사업장 면적에 넣었던 점을 들어 부속사를 주방 공간으로 보아 1심과 항소심 모두 청구를 받아들이지 않았고, 항소심은 주장이 여러 번 바뀐 점도 지적했습니다(청주지방법원 2023. 12. 7. 선고 2023구합50801 판결, 대전고등법원(청주) 2024. 8. 21. 선고 2024누50064 판결).

겸용주택 양도 전 비과세 체크리스트

• 층별·부속건물별 실제 용도(주거용·영업용) 정리

• 계단·옥탑·지하·창고의 쓰임새를 사진과 자료로 확보

• 부가가치세 사업장현황·임대차계약서 면적이 주장과 맞는지 확인

• 양도가액 12억 원 초과 여부 — 넘으면 상가 부분 과세, 주택 부분도 12억 원 초과분은 과세

• 부수토지는 연면적 비율로 나눈 뒤 지역별 배율 한도 확인

평소 스스로 낸 신고서의 면적이 나중의 주장보다 무겁게 평가되므로, 매각 전에 자료부터 맞춰 두어야 합니다.

이 지점부터는 변호사가 필요합니다

겸용주택 사건은 면적 계산과 증거의 일관성이 승부처이고, 비과세 요건은 납세자가 증명해야 합니다.

상가주택(겸용주택) 매각 전 주택 면적·부수토지 안분과 고가주택 계산 검토, 비과세 배제 과세예고와 경정청구 거부에 대한 이의신청·심판청구·행정소송까지 함께합니다. 상담은 프로필의 전화상담·방문상담 예약을 이용해 주세요.

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것으로, 구체적 사건에 대한 법률의견이 아닙니다.