경매법원이 임차인의 배당요구 사실을 통지하지 아니한 경우 

1. 임대차 계약에 따라 임차인은 임대보증금을 임대인에게 지급한 후 임대차 목적물을 점유하는데, 목적물에 대한 강제경매나 임의경매가 진행되는 경우 임차인은 어떠한 대응 방법이 있는지 고민을 갖게 됩니다. 임대차 계약 전에 당연한 절차이지만 등기부등본을 통하여 근저당권 설정 사실을 확인해야 하는바, 임의경매보다는 강제경매가 더 문제가 되는 것이 일반적입니다.

2. 민사집행법 제90조에서는 경매절차의 이해관계인으로서 '1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 2. 채무자 및 소유자, 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람'을 규정하고 있는데, 대법원은 '경매절차에서 부동산 현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사ㆍ보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없다.'는 취지의 판시(대법원 2008. 11. 13 선고 2008다43976 판결 [손해배상(기)] )를 하였던바, 대항요건을 갖춘 임차인은 위와 같은 판시를 고려하여 확정일자가 명확히 기재된 자신의 임대차 계약서를 경매법원에 제출하여 권리 신고를 명확히해야 하고, 문제가 종결될 때까지 전입신고를 옮겨서는 안 됩니다. ​

3. 대항력이 있는 임차인이 위와 같은 경매 절차에서 배당요구를 하는 사항과 관련하여, 대법원은 '배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는, 배당받을 자의 범위가 변경됨을 소유자, 채무자 및 집행절차에 참가하고 있는 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려주어 채권의 존부와 액수를 다투는 등의 대책을 강구할 기회를 부여하여 이들 이해관계인들을 보호하려는 데 있는 것이지, 낙찰자나 당해 배당요구채권자의 법률상 이익을 보호하려는 데에 있는 것이라고 볼 수는 없고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으며, 원래 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 하여야 배당받을 수 있는 것이지만, 배당요구 사실의 통지를 통한 임대차의 해지는 임차인이 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것이므로, 배당요구 사실의 통지가 임대인에게 도달하여 임대차계약이 해지되는 결과 낙찰자가 임차보증금반환채무를 인수하지 아니하게 되는 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 불과하다. 따라서 경매법원이 위 법조항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하여 낙찰자의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 낙찰자에 대한 관계에서 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 된다고는 할 수 없다.'는 판시(대법원 2001. 9. 25 선고 99다4528 판결 [손해배상(기)])를 하였는데, 원칙적으로 배당요구를 위해서는 임차인이 임대인에게 임대차 계약 해지를 통보한 후 하여야 하고, 이러한 절차 없이 배당요구를 한 경우 이에 대한 사실이 이해관계인인 임대인에게 도달되면 효과가 생긴다고 할 것이고, 이러한 경우 낙찰자는 임대차 보증금 반환 채무를 인수하지 않게 됩니다.