권리금회수방해, 임대인이 계약을 거절하면 손해배상 가능할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, '부동산 전문 박동민 변호사'입니다.

권리금회수방해, 새로운 임차인까지 구했는데 계약을 거절당했다면?

상가 영업을 정리하면서 새로운 임차인을 구하고

권리금까지 협의했지만, 임대인이 계약을

거절해 거래가 무산되는 경우가 있습니다.

임대인이 갑자기 보증금과 월세를 높이거나

직접 상가를 사용하겠다며 신규 임대차계약을 거부한다면

기존 임차인은 상당한 경제적 손실을 입을 수 있습니다.

그러나 임대인이 신규 임차인과 계약하지 않았다는

이유만으로 권리금회수방해가 인정되는 것은 아닙니다.

임대인의 거절 사유와 신규 임차인의

계약 체결 능력, 권리금 회수기회가 실제로

침해되었는지를 구체적으로 검토해야 합니다.

권리금회수방해, 어떤 경우에 손해배상을 청구할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4는

임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.

임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한

신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

대표적인 권리금회수방해 행위는 다음과 같습니다.

① 신규 임차인과의 계약 거절

정당한 이유 없이 신규 임차인과

임대차계약 체결을 거부하는 경우입니다.

② 과도한 임대조건 요구

주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어

현저히 높은 조건을 요구하는 경우입니다.

③ 임대인의 직접 사용 주장

임대인이 직접 영업하겠다는 이유로

계약을 거절한 경우에도 구체적인 사정에 따라

권리금회수방해 여부를 검토할 수 있습니다.

④ 권리금 지급 방해

임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나

기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 경우입니다.

다만 신규 임차인에게 차임 지급 능력이 없거나

임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 등

법정 정당한 사유가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

권리금회수방해, 소송에서는 어떤 증거가 중요할까요?

권리금회수방해 손해배상청구에서는 임대인의 행동뿐 아니라

실제 권리금 거래가 이루어질 수 있었는지를 입증하는 것이 중요합니다.

① 권리금계약 및 협의자료

권리금계약서와 계약금 지급내역, 신규 임차인과의

문자 등을 통해 구체적인 거래조건을 확인합니다.

② 임대인의 거절 의사

임대인과의 문자·녹취·내용증명을 확보하여

계약 거절 사유와 시점을 정리합니다.

③ 신규 임차인의 계약 능력

신규 임차인의 영업계획과 자금조달 능력 등을 확인하여

임대차계약 체결 가능성을 검토합니다.

④ 권리금 가치 입증

기존 영업시설과 거래처, 영업상 이익 및 상권 등을

고려한 권리금 산정자료를 준비합니다.

특히 임대인이 직접 사용하겠다고 명확히

밝힌 경우에는 신규 임차인 주선이 없었다는 사정만으로

청구를 배척할 수 없는 예외가 문제 될 수 있습니다.

따라서 임대인의 발언과 계약 협의 경위를

구체적으로 남기는 것이 중요합니다.

권리금회수방해, 손해배상금은 어떻게 정해질까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따르면

손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과

임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

따라서 권리금계약서에 기재된 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 권리금 가치와 임대인의 방해행위,

손해 발생 사이의 인과관계를 검토해야 합니다.

또한 권리금회수방해에 따른 손해배상청구권은

임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 하므로

청구 시점을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

권리금회수방해 관련 자주 묻는 질문

Q. 권리금회수방해는 임대인이 계약을 거절하면 바로 인정되나요?

계약 거절만으로 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.

거절 사유의 정당성과 신규 임차인의 계약 능력 등을 함께 판단합니다.

Q. 권리금회수방해 소송에서 권리금계약서가 없어도 되나요?

계약서가 없더라도 협의 메시지와 중개자료 등으로

거래내용을 입증할 여지는 있습니다.

다만 실제 권리금 회수기회와 손해액을 뒷받침할 자료가 필요합니다.

Q. 권리금회수방해를 이유로 계약 종료 후에도 소송할 수 있나요?

임대차 종료 후에도 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

다만 임대차 종료일부터 3년의 권리행사 기간을 확인해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 대한변호사협회 등록

부동산전문변호사이자 부동산공법 법학박사로,

법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

권리금회수방해 사건에서는 임대인의 계약 거절 사유와

신규 임차인의 계약 능력, 권리금 가치 및

손해배상 요건을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

권리금회수방해는 계약 거절의 경위부터 확인해야 합니다

임대인의 계약 거절로 권리금을 받지 못했다면

단순히 부당하다고 주장하기보다 법에서 정한

방해행위와 손해 발생을 입증해야 합니다.

임대차계약서와 권리금 협의자료, 임대인과의 대화내역을

확보한 뒤 부동산전문변호사와 상담하여 손해배상청구 가능성과

소송 대응 방향을 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.