토지사용료청구, 무단점유한 토지의 사용료를 받을 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, '부동산 전문 박동민 변호사'입니다.

토지사용료청구, 내 땅을 다른 사람이 사용하고 있다면?

본인 소유 토지를 다른 사람이 허락 없이 사용하거나,

과거에는 사용을 허락했지만 이후

사용료를 지급하지 않는 경우가 있습니다.

특히 상대방이 토지에 건물을 설치하거나

주차장·창고·진입로 등으로 장기간 사용하고 있다면

재산권 행사에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

이러한 상황에서 토지사용료청구를 검토한다면

단순히 토지 소유자라는 사실만으로

청구금액이 결정되는 것은 아닙니다.

상대방의 점유 권원과 실제 사용면적, 사용기간,

적정 임료를 구체적으로 확인해야 합니다.

토지사용료청구, 어떤 법적 근거로 요구할 수 있을까요?

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로

이익을 얻고 상대방에게 손해를 발생시킨 경우

부당이득반환의무를 규정하고 있습니다.

따라서 제3자가 정당한 사용권한 없이

토지를 점유하고 있다면 사용료 상당의

부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

또한 민법 제213조에 따라 소유자는

정당한 점유권원이 없는 점유자에게

토지 반환을 요구할 수 있습니다.

토지사용료청구에서는 토지 소유권뿐 아니라

상대방에게 임대차계약, 사용대차, 지상권 등

적법한 점유권원이 존재하는지 확인해야 합니다.

과거 무상사용을 허락했다면 그 약정이 언제,

어떤 사유로 종료되었는지도 중요한 쟁점입니다.

상대방에게 적법한 사용권한이 남아 있다면

무단점유를 전제로 한 청구가 인정되지 않을 수 있습니다.

토지사용료청구, 법원은 어떤 부분을 판단할까요?

토지사용료청구에서는 실제 점유관계와

사용료 산정 근거가 중요합니다.

① 토지 소유권 및 점유관계

등기사항증명서와 현장사진을 통해 소유권과

상대방의 실제 점유 여부를 확인합니다.

② 사용면적 및 점유기간

지적도와 측량자료를 토대로 점유 범위를

특정하고 언제부터 사용했는지 정리합니다.

③ 적법한 사용권한의 존재

임대차계약이나 사용승낙, 지상권 등

상대방이 주장하는 점유권원을 검토합니다.

④ 적정 사용료 산정

인근 토지의 임대료와 이용현황, 감정평가 결과 등을

종합하여 사용료 상당액을 산정합니다.

⑤ 반환청구권의 범위

과거 사용료의 소멸시효와 향후 사용료

청구 가능 기간을 구분하여 검토합니다.

특히 상대방이 토지 일부만 점유했다면

전체 면적을 기준으로 사용료를 산정하기 어려울 수 있습니다.

토지사용료청구, 과거 사용료와 토지 인도를 함께 요구할 수 있을까요?

정당한 권원 없이 토지를 점유하고 있다면

과거 점유기간에 대한 사용료 상당의 부당이득반환과

토지 인도를 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

점유가 계속되는 경우에는 실제 토지 인도 완료일까지

발생하는 사용료 상당액도 청구 대상이 될 수 있습니다.

다만 과거 사용료는 민법상 소멸시효 적용 여부를 확인해야 합니다.

부당이득반환채권은 원칙적으로

10년의 소멸시효가 문제될 수 있으나,

구체적인 청구권의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 상대방이 토지 위에 건물을 소유하고 있다면

토지 인도와 별도로 건물철거청구가 필요한지도 검토해야 합니다.

상대방이 법정지상권이나 취득시효 등을 주장하는 경우에는

해당 권리의 성립요건을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

토지사용료청구 관련 자주 묻는 질문

Q. 토지사용료청구는 무단점유 기간 전체에 대해 가능한가요?

점유기간 전체가 청구 대상이 되는 것은 아닙니다.

적법한 사용권한이 있었던 기간과

소멸시효가 완성된 부분 등을 구분해야 합니다.

Q. 토지사용료청구 금액은 토지 소유자가 정할 수 있나요?

청구금액을 정할 수는 있지만 법원에서 인정되는

금액은 적정 임료를 기준으로 판단됩니다.

필요하면 감정평가를 통해 사용료 상당액을 산정할 수 있습니다.

Q. 토지사용료청구와 토지 인도소송을 함께 진행할 수 있나요?

정당한 점유권원이 없다면 사용료 상당의 부당이득반환청구와

토지 인도청구를 함께 제기할 수 있습니다.

건물이 존재한다면 철거청구 여부도 검토해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 대한변호사협회 등록

부동산전문변호사이자 부동산공법 법학박사로,

법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

토지사용료청구에서는 소유권과 점유관계,

적정 사용료 산정 및 상대방의 점유권원 주장을

종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

토지사용료청구는 점유관계와 청구범위부터 확인해야 합니다

본인 소유 토지를 장기간 사용하고 있다는 사실만으로

모든 기간의 사용료를 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

등기사항증명서와 측량자료, 현장사진 및

사용료 산정자료를 확보한 뒤 부동산전문변호사와 상담하여

과거 사용료 반환과 향후 사용료, 토지 인도청구의

진행 방향을 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.