선순위 전세권이 있는 집을 낙찰받으면 전세금을 떠안나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
경매 물건을 고르다 보면 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 나온 집이 눈에 들어옵니다. 그런데 등기부를 열어 보면 근저당권보다 앞서 설정된 전세권이 있고, 매각물건명세서에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리"라는 문구가 적혀 있는 경우가 있습니다. 입찰을 앞둔 분들은 이때 "낙찰대금을 다 내면 끝나는 줄 알았는데, 전세금까지 따로 물어 줘야 하는 것은 아닌가" 하는 걱정을 하게 됩니다. 반대로 이미 낙찰을 받은 뒤에야 전세권자가 찾아와 전세금 반환을 요구해 당황하는 분도 계십니다.
이 문제는 낙찰가가 싸다는 이유로 가볍게 넘길 수 없습니다. 인수해야 하는 전세금은 낙찰대금과 별개로 추가 부담이 되기 때문에, 이를 계산에 넣지 않으면 실제로는 시세보다 비싸게 산 결과가 될 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 선순위 전세권이라고 해서 언제나 낙찰자가 전세금을 떠안는 것은 아닙니다. 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 했는지, 전세권자 본인이 경매를 신청했는지에 따라 전세권이 소멸하기도 하고 그대로 낙찰자에게 넘어오기도 합니다. 입찰 전에 이 갈림길을 확인하는 것이 핵심입니다.
핵심 쟁점
선순위 전세권이 있는 집의 낙찰에서 실제로 결과를 가르는 지점은 다음과 같습니다. 첫째, 그 전세권이 압류채권·가압류채권·저당권보다 앞서 설정되어 대항할 수 있는 선순위인지입니다. 민사집행법 제91조 제3항은 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸한다고 정하고, 같은 조 제4항은 그 밖의 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수한다고 정합니다. 둘째, 제4항 단서가 정한 대로 전세권자가 배당요구를 했는지입니다. 배당요구를 하면 선순위 전세권도 매각으로 소멸합니다. 셋째, 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우에는 배당요구와 같은 방향으로 보아야 하는지입니다. 넷째, 인수하는 경우 전세권설정자(종전 소유자)의 지위가 낙찰자에게 넘어와 전세금 반환의무를 지게 되는 범위입니다. 다섯째, 전세금이 커서 낙찰가를 넘어서는 경우 법원이 경매 자체를 취소할 수 있는지입니다.
이 다섯 가지를 입찰 전에 순서대로 확인하지 않으면 "싸게 샀다"고 생각한 집이 실제로는 전세금 인수분만큼 비싸게 산 집이 되어 버립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 입찰 전에 인수 여부를 조문과 서류로 확정하기
가장 먼저 할 일은 그 전세권이 낙찰 후에도 살아남는지를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 민사집행법은 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구분하고 있고, 법원이 작성하는 매각물건명세서에는 "등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것"이 적히도록 되어 있습니다(제105조 제1항 제3호). 이 서류와 등기부를 대조하는 순서로 확인합니다.
1) 말소기준이 되는 권리보다 전세권이 앞서는지 등기 순서를 확인합니다.
저당권은 매각으로 모두 소멸합니다(제91조 제2항). 전세권은 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 후순위이면 소멸하고(제3항), 그보다 앞선 선순위이면 매수인이 인수합니다(제4항 본문). 따라서 등기부 을구에서 전세권 접수일자를 가장 앞선 근저당·압류·가압류 접수일자와 비교합니다. 전세권이 앞서 있으면 인수 대상 후보가 됩니다.
2) 매각물건명세서와 배당요구 여부를 확인합니다.
선순위 전세권도 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(제91조 제4항 단서). 전세권은 민법 제303조 제1항이 전세금의 우선변제권을 인정하는 권리라서 배당요구를 할 수 있는 채권자에 해당합니다(제88조 제1항). 법원 기록의 배당요구 현황과 매각물건명세서에 "전세권자가 배당요구를 하였음" 취지가 적혀 있는지, 배당요구 종기가 언제인지를 확인합니다. 배당요구를 한 채권자는 종기가 지나면 이를 철회하지 못하므로(제88조 제2항), 종기 이후에는 소멸 여부가 확정됩니다.
3) 전세권자가 직접 경매를 신청한 사건인지 봅니다.
민법 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 전세권자 스스로 경매를 신청한 사건이라면 그 전세권은 전세금을 돌려받기 위해 매각을 원한 것이므로 매각으로 소멸하는 쪽으로 처리되는 것이 일반적입니다. 다만 사건마다 신청 근거와 배당요구 여부가 다르므로 사건기록과 매각물건명세서에서 소멸·인수 기재를 직접 확인해야 하고, 기재가 불분명하면 입찰 전에 담당 경매계에 문의합니다.
4) 인수한다면 전세금 액수를 입찰가에서 미리 뺍니다.
인수 대상이면 등기부에 적힌 전세금 전액이 낙찰대금 외에 추가로 얹히는 부담입니다. 따라서 "시세 − 인수 전세금 − 예상 비용"을 입찰 상한으로 잡습니다. 이렇게 계산하면 감정가 대비 낮은 최저가가 실제로는 싸지 않은 경우를 걸러 낼 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 이미 낙찰받았다면 인수 범위와 대응 방법을 정리하기
이미 낙찰을 받았는데 선순위 전세권이 살아 있다면, 전세금 반환의무가 어디까지 낙찰자에게 넘어오는지와 전세권자와의 정산 방법을 정리해야 합니다.
1) 전세권설정자 지위의 승계 범위를 확인합니다.
인수되는 전세권은 낙찰자가 소유권을 취득하면서 그 부담을 안은 채로 이어집니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도와 말소등기에 필요한 서류를 받음과 동시에 전세금을 반환해야 하므로(민법 제317조), 낙찰자는 전세권이 끝나는 시점에 전세금을 돌려주고 집을 돌려받는 입장이 됩니다. 존속기간이 아직 남아 있다면 그 기간 동안 전세권자의 사용·수익을 받아들여야 합니다. 전세권 존속기간의 상한과 갱신 규정(민법 제312조)도 함께 확인해 언제 전세금 반환 시점이 오는지 계산합니다.
2) 합의로 정산하는 방법을 먼저 검토합니다.
전세권자와 만기·반환 시기·말소 시점을 서면으로 합의합니다. 전세금 반환과 말소등기를 동시에 처리하는 약정을 문서로 남기면 반환을 했는데 말소는 되지 않는 상황을 막을 수 있습니다. 점유 중인 전세권자는 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하므로 인도명령(제136조 제1항 단서)으로 내보낼 수도 없다는 점도 감안해 협상 기준을 잡아야 합니다.
3) 입찰 전 정보가 잘못 제공됐다면 매각절차의 하자를 다툽니다.
매각물건명세서에 인수 여부가 사실과 다르게 적혀 있었거나 중요한 사항이 빠져 있었다면, 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 다툴 여지가 있습니다. 이 구제는 기간이 짧아 매각기일 이후 정해진 기간 안에 신청해야 하므로, 의심이 드는 즉시 사건번호와 매각물건명세서를 확보해 검토를 시작해야 합니다.
결론
선순위 전세권이 있는 집을 낙찰받는다고 해서 반드시 전세금을 떠안는 것은 아닙니다. 전세권자가 배당요구를 하면 선순위 전세권도 매각으로 소멸하고(민사집행법 제91조 제4항 단서), 배당요구가 없다면 매수인이 전세권을 인수해 전세금 반환 부담을 지게 됩니다.
그래서 입찰 전에 등기 순서, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 소멸·인수 기재를 확인하고 인수 전세금을 입찰가에 반영하는 것이 가장 확실한 대비입니다. 이미 낙찰을 받았거나 입찰을 앞두고 판단이 서지 않는다면, 사건 서류를 가지고 상담을 받아 인수 범위와 대응 방향을 점검해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 선순위 전세권이 있으면 무조건 낙찰자가 전세금을 갚아야 하나요?
무조건 그렇지는 않습니다.
민사집행법 제91조 제4항은 선순위 전세권을 원칙적으로 매수인이 인수한다고 정하면서도, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 단서를 두고 있습니다.
따라서 배당요구 여부와 배당요구 종기를 매각물건명세서와 사건기록으로 확인해야 합니다.
배당요구가 없고 전세권자가 경매를 신청한 것도 아니라면 인수를 전제로 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
Q2. 후순위 전세권은 어떻게 되나요?
저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 후순위 전세권은 매각으로 소멸합니다.
민사집행법 제91조 제3항이 이 경우를 정하고 있습니다.
이때 전세권자는 배당 순위에 따라 전세금을 배당받고, 못 받은 부분은 낙찰자가 아니라 종전 소유자에게 청구하게 됩니다.
Q3. 전세금이 너무 커서 낙찰가로 다 감당이 안 되면 어떻게 되나요?
법원이 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없다고 인정하면 압류채권자에게 이를 통지합니다.
압류채권자가 1주 이내에 부담과 비용을 갚고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 매수하겠다는 신청과 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매절차가 취소됩니다(제102조).
그래서 전세금이 큰 물건은 처음부터 최저가가 낮게 형성되거나, 전세권자가 배당요구를 해 전세금을 매각대금에서 먼저 갚아야 하는 경우 절차가 취소되기도 합니다.
Q4. 인수한 전세권자가 살고 있으면 인도명령으로 내보낼 수 있나요?
인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청할 수 있지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있다고 인정되면 명령을 받을 수 없습니다(제136조 제1항).
인수되는 전세권은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원이므로 존속기간이 남아 있는 동안에는 인도명령으로 내보내기 어렵습니다.
전세권이 끝난 뒤에는 전세금 반환과 목적물 인도·말소등기를 동시에 이행하는 관계(민법 제317조)로 정리하게 됩니다.
Q5. 입찰 전에 무엇부터 확인해야 하나요?
먼저 등기부에서 전세권 접수일자와 가장 앞선 근저당·압류·가압류 접수일자를 비교합니다.
다음으로 매각물건명세서의 "매각으로 효력을 잃지 아니하는 권리" 기재와 전세권자의 배당요구 여부, 배당요구 종기를 확인합니다.
마지막으로 인수가 예상되면 전세금 전액을 입찰가 계산에서 빼고, 존속기간 만료 시점에 반환할 자금 계획을 세워 두는 것이 좋습니다.
판단이 어렵다면 입찰 전에 사건 서류를 가지고 상담을 받아 보시기를 권합니다.
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