하청업체인데 원청이 대금을 안 줘요 건물에 유치권 행사되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
건물 공사를 하청으로 받아 마무리까지 했는데, 원청이 "발주처에서 돈이 안 들어왔다"거나 "하자가 있어서 못 준다"며 몇 달째 대금을 주지 않는 경우가 있습니다. 공사에 들어간 자재비와 인건비는 이미 나갔고, 직원들과 자재상은 독촉을 해 옵니다. 이때 많은 분이 "건물에서 나가지 않고 버티면 돈을 받을 수 있다더라"는 말을 듣고 현장 출입문에 자물쇠를 채우거나 유치권 안내문을 붙이고 점유를 이어 갑니다.
문제는 이 선택이 민사상 권리 행사로 끝나지 않는다는 데 있습니다. 건물 소유자나 원청 쪽에서는 "공사는 끝났으니 나가라, 안 나가면 고소하겠다"고 나오고, 실제로 업무방해, 건조물침입, 퇴거불응으로 고소장이 접수되는 일이 적지 않습니다. 반대로 하청업체가 정당한 유치권자라면 이런 고소는 성립하지 않습니다. 결국 "내 유치권이 법적으로 인정되는 유치권인가"가 형사 책임의 갈림길이 됩니다.
결론부터 말씀드리면, 하청업체도 요건을 갖추면 건물에 유치권을 행사할 수 있습니다. 다만 그 요건을 하나라도 놓치면 유치권은 인정되지 않고, 그 상태에서의 점유는 오히려 형사 문제로 돌아올 수 있습니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 민법 제320조 제1항이 정한 유치권의 요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있을 것, 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것, 채권의 변제기가 도래했을 것을 하청업체가 갖추었는지입니다. 둘째, 공사대금 채권이 "건물에 관하여 생긴 채권"이라고 할 만큼 건물과 견련성이 있는지입니다. 셋째, 같은 조 제2항이 정한 대로 점유가 불법행위로 시작된 것은 아닌지입니다. 넷째, 건물에 이미 경매개시결정이 내려진 뒤에 점유를 시작했거나 점유를 잃은 것은 아닌지입니다. 다섯째, 유치권 행사 중 자물쇠 설치, 출입 통제, 영업 방해가 형법상 업무방해나 건조물침입으로 평가될 소지가 없는지입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 확인하지 않고 "대금을 못 받았으니 버틴다"는 방식으로만 움직이면, 받을 돈은 못 받고 형사 피의자가 되는 결과에 이를 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 유치권 요건을 증거로 세워 업무방해·건조물침입 고소를 막기
유치권 행사가 형사 문제로 번지는 사건에서는 "정당한 권리 행사"라는 점을 점유의 시작부터 현재까지 자료로 입증하는 것이 방어의 중심입니다. 형법 제314조의 업무방해죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금, 제319조의 주거침입·퇴거불응은 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 해당합니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 점유가 어떻게 시작됐는지부터 확정합니다.
민법 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다고 정합니다. 공사 중에는 원청의 허락을 받아 현장을 점유하고 있었으므로 공사 완료 이후에도 그 점유가 평온하게 이어졌다면 문제가 없지만, 원청이 인도를 요구한 뒤에 열쇠를 바꿔 버렸다거나 이미 비워 둔 건물에 다시 들어갔다면 이야기가 달라집니다. 공사계약서, 출입 기록, 현장 사진, 열쇠 인수 기록, 문자와 통화 내용을 시간순으로 정리해 점유의 시작이 적법했음을 먼저 확정합니다.
2) 공사대금 채권과 건물의 견련성, 변제기를 입증합니다.
유치권은 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이어야 하므로, 해당 건물의 신축·증축·보수 공사에서 발생한 대금이라는 점을 도급계약서, 하도급계약서, 기성 청구서, 세금계산서, 공사일보로 연결합니다. 또한 채권의 변제기가 도래해야 하므로 대금 지급 약정일, 준공 확인서, 지급 독촉 내용증명으로 기한이 지났음을 밝힙니다. 이 자료가 갖춰져 있으면 상대방이 주장하는 "불법 점유"나 "업무방해"의 전제가 흔들립니다.
3) 점유 방식이 필요 이상의 방해로 평가되지 않도록 정리합니다.
유치권자는 점유를 유지할 권리가 있을 뿐이고, 소유자의 영업이나 다른 임차인의 출입까지 막을 권리는 없습니다. 출입구 전체를 봉쇄하거나 입주민·임차인의 사용을 막는 방식은 업무방해로 평가될 위험이 큽니다. 점유를 유지하는 범위를 현장 일부 구역이나 관리인 상주 정도로 조정하고, 그 방식과 이유를 기록해 두는 것만으로도 고소 단계에서 불송치나 불기소 판단을 받을 가능성이 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 유치권이 무너질 위험을 가려내고 대금 회수 경로를 병행하기
유치권만 믿고 버티는 것은 위험할 수 있습니다. 유치권이 인정되지 않을 수 있는 사정을 미리 가려내고, 대금을 실제로 받아 내는 다른 경로를 함께 열어 두어야 합니다.
1) 경매개시결정 시점과 점유 계속 여부를 확인합니다.
건물에 이미 경매개시결정 기입등기가 되어 압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작했다면, 판례는 그 유치권을 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 또 민법 제328조에 따라 점유를 잃으면 유치권은 소멸하므로, 점유를 이어 온 사실이 끊기지 않았는지도 점검합니다. 반대로 허위의 유치권을 주장해 경매를 방해하면 형법 제315조의 경매·입찰방해죄로 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있어, 공사 사실이 없는 부분을 과장해 신고하지 않도록 주의해야 합니다.
2) 발주자 직접 지급 청구로 원청을 거치지 않고 받습니다.
원청이 대금을 주지 않는 사건에서는 하도급법 제14조와 건설산업기본법 제35조가 정하는 하도급대금 직접 지급 제도를 검토합니다. 원사업자의 지급 정지나 파산, 하도급대금의 2회 이상 미지급 같은 사유가 있고 발주자가 아직 원청에 공사대금을 다 지급하지 않았다면, 하청업체가 발주자에게 직접 지급을 요구할 수 있습니다. 발주자의 미지급 대금 잔액을 파악하고 직불 요건 사유를 증빙하는 것이 핵심 작업입니다.
3) 가압류와 형사 고소를 구분해 선택합니다.
원청의 재산을 확보하려면 공사대금 채권을 근거로 한 부동산·채권 가압류가 실효적입니다. 한편 원청이 처음부터 대금을 줄 의사나 능력이 없으면서 공사를 시켰다면 형법 제347조 사기가 문제될 수 있습니다. 다만 사기죄는 공사 시점에 변제 의사와 능력이 없었다는 사정이 객관적으로 입증돼야 하고, 단순히 대금을 못 준 사정만으로는 부족합니다. 원청의 공사 당시 자금 상황, 다른 하청업체의 미지급 사례, 기망의 정황을 확인한 뒤 고소 여부를 판단합니다.
결론
하청업체도 건물에 유치권을 행사할 수 있지만, 점유가 적법하게 시작됐는지, 공사대금 채권이 건물과 연결되는지, 경매개시결정 이전부터 점유해 왔는지를 모두 갖춰야 합니다. 이 중 하나라도 어긋나면 유치권은 인정되지 않고, 그 점유는 업무방해나 건조물침입 고소로 돌아올 수 있습니다.
그래서 대금을 받지 못했다는 이유로 점유를 이어 가기 전에, 지금 가진 자료로 유치권이 서는지부터 점검하시기를 권합니다. 이미 고소를 당했거나 고소를 당할 상황이라면 점유 경위와 계약 자료를 가지고 사건 경위를 처음부터 짚어 보는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 건물 소유자가 아니라 원청에 대한 공사대금인데도 유치권이 되나요?
가능성이 있습니다. 민법 제320조 제1항은 "타인의 물건"을 점유하고 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이 있으면 된다고 정할 뿐, 채무자가 반드시 소유자여야 한다고 쓰지 않습니다.
다만 건물과 채권 사이의 견련성이 인정되어야 하고, 소유자에게 대항할 수 있는지는 사안마다 달라집니다.
그러므로 원청과의 계약 구조와 소유자의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
Q2. 유치권 안내문을 붙이고 출입문에 자물쇠를 채워도 되나요?
점유를 유지하는 것과 타인의 출입을 막는 것은 다른 문제입니다.
소유자나 다른 임차인의 사용을 막는 정도의 봉쇄는 업무방해죄로 평가될 위험이 있습니다.
점유 범위와 방식을 필요한 만큼으로 줄이고 그 근거를 기록해 두는 것이 안전합니다.
Q3. 이미 건물주가 업무방해로 고소했습니다. 어떻게 해야 하나요?
먼저 점유가 어떤 경위로 시작됐는지, 공사대금 채권과 변제기를 어떤 자료로 입증할 수 있는지를 정리해야 합니다.
정당한 유치권 행사라는 점이 자료로 뒷받침되면 업무방해의 고의나 위법성을 다툴 수 있습니다.
경찰 조사 전에 진술 방향을 함께 점검하시기를 권합니다.
Q4. 경매가 진행 중인 건물인데 유치권 신고를 해도 되나요?
경매개시결정 이전부터 적법하게 점유해 온 공사대금 채권이라면 신고할 수 있습니다.
하지만 경매개시결정 이후에 점유를 시작한 경우에는 매수인에게 대항하지 못한다고 보는 것이 판례의 입장입니다.
공사 사실이 없거나 과장된 금액으로 신고하면 경매방해로 처벌될 수 있으니 주의해야 합니다.
Q5. 유치권 말고 대금을 받을 방법에는 어떤 것이 있나요?
발주자가 아직 원청에 공사대금을 다 지급하지 않았다면 하도급법과 건설산업기본법상 직접 지급을 요구할 수 있는지 검토합니다.
원청의 재산에 대한 가압류도 실효적인 방법입니다.
처음부터 지급 의사 없이 공사를 시킨 정황이 있다면 사기 고소도 가능하지만, 변제 의사와 능력이 없었다는 점이 입증되어야 하므로 자료를 먼저 정리해야 합니다.
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