건물주인데 임차인이 미성년 성매매 업소였다면 처벌되나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
상가나 오피스텔을 임대해 두고 월세만 받아 왔는데, 어느 날 경찰이 찾아와 "임차인이 미성년자를 고용해 성매매 영업을 했다"고 알려 오는 경우가 있습니다. 건물주는 계약서에 적힌 업종대로 영업하는 줄 알았을 뿐 안쪽에서 무슨 일이 벌어지는지는 몰랐다고 생각합니다. 그런데 경찰은 참고인이 아니라 피의자로 조사를 받으라고 하고, 인터넷에서 찾아본 처벌 수위는 "7년 이상의 징역"이라는 숫자까지 보입니다. 임대인으로서 억울함과 두려움이 한꺼번에 몰려오는 상황입니다.
이 불안은 근거가 없지 않습니다. 「아동·청소년의 성보호에 관한 법률」(이하 청소년성보호법) 제15조는 아동·청소년의 성을 사는 행위의 장소를 제공하는 영업에 사용되는 건물을 제공한 사람까지 처벌 대상에 올려 두고 있기 때문입니다. 건물주라는 지위만으로 곧바로 처벌되는 것은 아니지만, 그 건물이 어떤 영업에 쓰이는지 알고도 제공했다고 평가되면 임차인과 같은 사건의 피의자가 될 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 건물주가 처벌되는지는 임차인의 범죄 성립 여부가 아니라 건물주 본인이 무엇을 인식하고 있었는지에 달려 있습니다. 계약 당시와 그 이후 월세를 받는 동안 어떤 정황을 알았는지, 알았다면 어떻게 대응했는지가 사건의 방향을 정합니다.
핵심 쟁점
건물주 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 적용 조문입니다. 청소년성보호법 제15조 제1항 제3호는 같은 항 제1호(아동·청소년의 성을 사는 행위의 장소를 제공하는 행위를 업으로 하는 자)의 범죄에 사용되는 자금·토지 또는 건물을 제공한 자를 7년 이상의 유기징역으로 처벌합니다. 장소 제공이 일회성이면 같은 조 제2항 제2호(7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)가 문제됩니다. 둘째, 고의입니다. 형법상 고의 없는 행위는 벌하지 않으므로, 건물주가 성매매 영업에 쓰인다는 사실을 인식하고 인용했는지가 핵심입니다. 셋째, 미성년자 고용이라는 사실까지 인식했는지입니다. 넷째, 성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률(이하 성매매처벌법)상 "성매매에 제공되는 사실을 알면서 건물을 제공하는 행위"(제2조 제1항 제2호 다목)와의 경계입니다. 다섯째, 알게 된 뒤의 대응입니다. 경찰 통보나 민원을 받고도 계약을 유지하며 월세를 받았다면 그 시점부터 인식이 인정되기 쉽습니다.
이 다섯 지점을 구분하지 않으면 "건물주니까 책임진다"거나 "몰랐다고 하면 끝난다"는 양극단의 오해에 빠지기 쉽습니다. 실제 사건에서는 무엇을 알았다고 볼 수 있는 증거가 있는지가 전부이므로, 아래 두 갈래로 나누어 대응을 설계합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 건물 제공의 고의가 없었음을 임대 경위로 입증하기
청소년성보호법 제15조 제1항 제3호는 "건물을 제공한 자"라고만 적고 있지만, 형법 제13조에 따라 범죄의 성립요소인 사실을 인식하지 못한 행위는 벌하지 않습니다. 따라서 수사기관은 건물주가 그 건물이 성매매 영업의 장소로 쓰인다는 점을 알았거나, 적어도 그럴 수 있다고 인식하면서 감수했다는 미필적 고의를 입증해야 합니다. 건물주 쪽은 이 인식이 없었다는 점을 객관 자료로 보여 주는 작업을 합니다.
1) 계약 체결 경위와 약정 용도를 자료로 고정합니다.
임대차계약서의 용도 기재, 중개사무소가 보관한 계약 경위와 임차인이 제시한 사업계획·업종 설명, 사업자등록증의 업종, 임차인이 받은 영업신고 서류를 모읍니다. 임차인이 처음부터 일반 휴게음식점이나 마사지, 스터디 공간 등으로 설명했고 건물주가 이를 기준으로 계약했다면, 계약 시점의 인식은 성매매 영업이 아니었다는 점이 서류로 정리됩니다. 중개사가 있었다면 계약 현장에서 오간 대화를 참고인 진술로 남겨 두는 것이 도움이 됩니다.
2) 인식을 추단하는 간접사실을 하나씩 반박합니다.
고의는 내심의 문제라서 수사기관은 간접사실로 추단합니다. 시세에 비해 현저히 높은 월세, 현금 선호, 보증금 없는 계약, 야간 출입 빈번, 간판 없는 영업, 건물주의 잦은 방문 등이 대표적입니다. 각 사실마다 건물주가 그렇게 평가할 이유가 없었는지(시세 자료, 통장 거래 내역, 방문 목적, 주변 업소 비교)를 정리해 반박합니다. 월세 수령 계좌와 입금자가 임차인 본인인지, 관리인이나 제3자가 개입했는지도 중요한 쟁점입니다.
3) 미성년자 고용 사실에 대한 인식은 별도로 다룹니다.
건물주가 성매매 업소라는 점은 알았지만 종사자가 미성년자라는 사실은 몰랐다면 쟁점이 달라집니다. 형법 제15조 제1항은 특히 중한 죄가 되는 사실을 인식하지 못한 행위는 중한 죄로 벌하지 않는다고 정합니다. 청소년성보호법의 가중 구성요건을 인식하지 못했다면 성매매처벌법 수준(제19조 제1항 제1호는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 영업으로 한 경우 제19조 제2항 제1호는 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금)으로 논의가 내려갈 수 있습니다. 다만 이 경우에도 성매매 업소임을 알았다는 부분은 별도로 다투어야 하므로, 종사자와 건물주가 접촉한 적이 있는지부터 점검합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 인식이 문제되는 시점 이후의 조치와 수사 대응 정리하기
계약 때는 몰랐더라도, 이후에 경찰 통보·민원·이웃 제보 등으로 업소의 실체를 알게 되었다면 그때부터의 행동이 판단 대상이 됩니다. 알게 된 뒤에도 계약을 유지하고 월세를 받았다면 "알면서 건물을 제공했다"는 평가가 가능하기 때문입니다.
1) 알게 된 시점을 특정하고 그 직후의 조치를 증거로 남깁니다.
언제 무엇을 통해 알게 되었는지를 문자, 통화 기록, 경찰 출석요구서로 특정하고, 그 직후 임차인에게 이 사실을 알리고 시정을 요구했는지, 계약 해지를 통지했는지를 내용증명으로 남깁니다. 임대차계약서의 용도 제한 특약과 차임 연체 등 해지 사유가 있는지 확인하고, 임차인의 용법 준수 의무(민법 제654조, 제610조 제1항) 위반을 근거로 해지·명도 절차에 들어갑니다. 그 뒤에 받은 월세는 반환 보관하거나 사유를 정리해 두어야 오해를 줄일 수 있습니다.
2) 경찰 조사 전에 진술의 틀을 정리합니다.
피의자신문에서는 "몰랐습니다"라는 결론보다 구체적 경위가 중요합니다. 계약 체결일, 마지막 방문일, 월세 수령 방식, 임차인과의 연락 내용, 업소 내부를 본 적이 있는지를 시간순으로 정리해 일관되게 진술해야 합니다. 이미 확보된 임차인·종사자 진술이 건물주 인식을 어떻게 묘사하는지 기록 열람으로 확인하고, 불리한 부분은 객관 자료로 반박합니다. 변호인이 조사에 동석하면 진술 번복 위험도 줄일 수 있습니다.
3) 처벌 이후의 불이익까지 염두에 두고 양형 자료를 준비합니다.
청소년성보호법 제15조 위반은 아동·청소년대상 성범죄(제2조 제2호 가목)에 해당해 유죄 판결 시 신상정보 등록과 공개명령(제49조), 취업제한 명령(제56조)이 문제됩니다. 성매매처벌법 제25조에 따라 범죄로 얻은 금품은 몰수·추징되므로 받은 월세 총액도 추징 대상이 될 수 있습니다. 혐의를 다투는 것과 별개로 월세 수령 내역, 해지 조치, 재범 방지 계획을 정리해 두면 기소 여부와 양형에서 의미가 있습니다.
결론
임차인이 미성년 성매매 업소를 운영했다는 사실만으로 건물주가 자동으로 처벌되는 것은 아닙니다. 하지만 그 건물이 그런 영업에 쓰인다는 점을 알면서 제공했다고 평가되면, 임차인과 별개로 청소년성보호법 제15조의 무거운 처벌 대상이 될 수 있습니다.
그래서 계약 경위와 월세 수령 방식, 알게 된 시점과 그 이후의 조치를 처음부터 정확히 정리하는 것이 중요합니다. 지금 경찰로부터 연락을 받았거나 비슷한 상황에 놓여 있다면, 진술하기 전에 어떤 조문이 적용되는 사안인지부터 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 월세만 받았을 뿐 업소 내부는 본 적도 없는데 처벌될 수 있나요?
건물주라는 지위나 월세 수령 사실만으로 처벌되는 것은 아닙니다.
다만 수사기관은 월세 수준, 지급 방식, 출입 상황, 외부 민원 등을 근거로 건물주가 영업 실태를 알았거나 알 수 있었는지를 추단합니다.
내부를 본 적이 없다는 사정은 유리하지만 그것만으로 충분하지는 않으므로, 계약 경위와 인식 가능성을 낮추는 객관 자료를 함께 정리해야 합니다.
Q2. 성매매 업소인 줄은 알았지만 미성년자가 있는 줄은 몰랐습니다. 어떻게 되나요?
청소년성보호법의 가중 구성요건에 해당하는 사실을 인식하지 못했다면, 형법 제15조 제1항에 따라 중한 죄로 처벌되지 않을 여지가 있습니다.
그렇다고 책임이 없어지는 것은 아니고, 성매매처벌법상 장소·건물 제공 행위로 별도 판단을 받을 수 있습니다.
종사자의 외관, 건물주와의 접촉 여부, 임차인과 주고받은 연락 내용이 인식 여부를 가르는 자료가 됩니다.
Q3. 경찰에서 연락을 받았는데 바로 임차인을 내보내야 하나요?
사실을 알게 된 뒤에도 계약을 방치하면 불리하게 평가될 수 있으므로 신속한 조치가 필요합니다.
다만 임의로 문을 잠그거나 짐을 치우는 자력구제는 별도 문제를 낳을 수 있으니, 내용증명으로 시정·해지를 통지하고 명도 절차를 정식으로 진행하는 편이 안전합니다.
조치 내용과 날짜는 기록으로 남겨 두십시오.
Q4. 이미 받은 월세는 돌려줘야 하나요, 몰수되나요?
유죄가 되면 성매매처벌법 제25조에 따라 범죄로 얻은 금품은 몰수하고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징합니다.
무죄 가능성을 다투는 단계에서도 월세 수령 내역은 추징 범위의 기초 자료가 되므로 입금 내역을 정확히 정리해 두어야 합니다.
임의로 반환하기 전에 변호인과 처리 방향을 상의하는 것이 좋습니다.
Q5. 경찰 조사를 앞두고 있는데 무엇부터 준비해야 하나요?
계약서와 중개 서류, 월세 입금 내역, 임차인과의 문자·통화 기록을 먼저 확보하십시오.
그다음 계약 시점부터 현재까지 알게 된 사실과 그때그때 취한 조치를 시간순으로 정리해 진술의 뼈대를 만들어야 합니다.
"몰랐다"는 한마디보다 구체적 경위가 중요하므로, 신문 전에 사실관계와 적용 법률을 함께 점검받으시기를 권합니다.
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