토지 수용재결 보상금이 적은데 언제까지 소송해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

도로, 택지, 산업단지 같은 공익사업에 땅이 편입되어 토지수용위원회의 수용재결서를 받아 들고, 적힌 보상금이 생각보다 훨씬 적어 망연자실하는 토지 소유자분들이 많습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “재결까지 났으니 이제 어쩔 수 없다”, “천천히 알아보고 소송해도 되겠지”라고 생각하며 시간을 보내셨습니다. 그런데 보상금을 다투는 소송은 법에서 정한 제소기간이 매우 엄격해서, 재결서를 받은 날로부터 날짜를 세다가 기한을 한 번 넘기면 재결이 그대로 확정되어 더 이상 보상금을 다툴 길이 막히는 경우가 있습니다.

토지보상법은 재결에 불복하는 방법을 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일이라는 기간으로 정하고 있고, 소송의 상대방도 토지수용위원회가 아니라 사업시행자입니다. 이 두 가지만 잘못 짚어도 보상금 증액의 기회를 잃을 수 있습니다.

아래에서는 수용재결 보상금이 적다고 느낄 때 언제까지, 누구를 상대로, 어떤 순서로 소송을 해야 하는지 법 조문과 대법원 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 재결서를 받은 날부터 90일이 지나면 보상금을 다투기 어렵습니다

제소기간의 출발점은 재결이 난 날이 아니라, 재결서를 받은 날입니다.

토지보상법 제85조 제1항은 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 토지수용위원회의 재결에 불복할 때 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 같은 항은 이의신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 소송을 제기하도록 하고 있어, 이의신청을 거치느냐에 따라 기산점과 기간이 달라집니다.

기산점이 되는 ‘재결서를 받은 날’은 같은 법 제34조 제2항에 따라 토지수용위원회가 재결서 정본을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달한 날을 뜻합니다. 재결서에 적힌 재결일이나 보상금 지급 통지를 받은 날이 아니라, 정본이 실제로 송달된 날부터 계산한다는 점에서 우편 송달 기록과 송달증을 확인해 두는 것이 중요합니다.

이 기간이 지나도록 소송을 제기하지 않으면 재결은 확정되고, 이후에는 보상금이 적다는 이유만으로는 다툴 방법이 사실상 없어집니다. 이의신청을 거친 뒤 소송을 하는 경우에는 같은 법 제86조 제1항에 따라 제85조 제1항의 기간 안에 소송을 내지 않으면 이의신청에 대한 재결이 확정되어, 민사소송법상 확정판결이 있은 것으로 취급됩니다.

제소기간은 재결서 정본을 받은 날부터 시작하며, 90일(이의신청을 거쳤다면 60일)을 넘기면 보상금을 다툴 길이 닫힙니다.

2. 보상금이 적다는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 상대로 합니다

보상금 증액 청구는 사업시행자를 피고로 하는 보상금증감 소송입니다.

많은 분들이 “재결을 한 곳이 토지수용위원회이니 그곳을 상대로 소송해야 한다”고 생각하시지만, 보상금의 많고 적음만 다투는 소송은 그렇지 않습니다. 토지보상법 제85조 제2항은 보상금의 증감에 관한 소송에서 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인이면 사업시행자를 피고로, 사업시행자가 소송을 제기하면 토지소유자 또는 관계인을 피고로 한다고 정하고 있습니다. 보상은 같은 법 제61조에 따라 사업시행자가 하는 것이기 때문입니다.

또한 재결에서 보상항목이 여러 개라면 전부를 한꺼번에 다투지 않아도 됩니다. 대법원은 하나의 재결 안에서 토지, 지장물, 영업손실처럼 보상항목이 여러 개일 때 일부만 골라서 불복할 수 있다고 보고 있습니다.

하나의 재결에서 피보상자별로 여러 가지의 토지, 물건, 권리 또는 영업의 손실에 관하여 심리·판단이 이루어졌을 때, 피보상자 또는 사업시행자가 반드시 재결 전부에 관하여 불복하여야 하는 것은 아니며, 여러 보상항목들 중 일부에 관해서만 불복하는 경우에는 그 부분에 관해서만 개별적으로 불복의 사유를 주장하여 행정소송을 제기할 수 있다(대법원 2018. 5. 15. 선고 2017두41221 판결).

다만 같은 판결은 이런 보상금 증감 소송에서 법원의 심판범위가 소송당사자가 구체적으로 불복신청을 한 보상항목으로 제한된다고 봅니다. 그래서 소장에 어떤 보상항목을 다투는지를 처음부터 정확히 특정해야 하고, 재결서의 보상항목별 금액표와 감정평가서를 먼저 대조해 보아야 합니다.

보상금이 적다는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 하며, 다툴 보상항목은 소장에서 구체적으로 특정해야 합니다.

3. 이의신청을 먼저 할지, 곧바로 소송할지에 따라 기한이 달라집니다

이의신청은 30일 안에 하고, 거치면 소송 기간이 이의재결서 수령일부터 60일로 다시 시작됩니다.

토지보상법 제83조 제3항은 이의신청을 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하도록 정하고 있습니다. 지방토지수용위원회가 한 재결이라면 같은 조 제2항에 따라 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하는 구조입니다. 제85조 제1항은 ‘이의신청을 거쳤을 때’라고 규정할 뿐, 이의신청을 소송의 필수 선행 절차로 요구하지 않습니다. 그래서 이의신청을 건너뛰고 90일 안에 곧바로 소송을 제기하는 길도 열려 있습니다.

이의신청을 하면 중앙토지수용위원회는 같은 법 제84조 제1항에 따라 재결이 위법하거나 부당하다고 인정할 때 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있고, 그 결과 보상금이 늘어나면 사업시행자는 변경 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 늘어난 보상금을 지급해야 합니다. 소송 전에 증액을 받을 가능성이 있다는 점이 이의신청의 장점입니다.

반면 이의신청 결과를 기다리는 동안 처음 재결서를 받은 날로부터 90일이 흘러가는 것은 아닙니다. 이의신청을 거치면 소송 기간은 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일로 새로 계산되기 때문입니다. 다만 이의신청이 받아들여지지 않았을 때 남는 기간이 60일뿐이므로, 그 기간 안에 소장과 감정 신청을 준비할 수 있도록 이의신청 단계에서부터 자료를 정리해 두어야 합니다.

이의신청은 30일, 소송은 90일 또는 이의재결 후 60일이며, 어느 길을 택하든 정본 수령일을 기준으로 달력에 확정해 두어야 합니다.

4. 소송을 하면 보상금이 늘 수도 있지만, 반대로 줄 수도 있습니다

법원 감정이 재결 감정보다 낮게 나오면 항목별 과다분이 상계될 수 있습니다.

보상금증감 소송의 핵심은 법원이 선정한 감정인의 감정입니다. 토지보상법 제70조 제1항은 취득하는 토지를 공시지가를 기준으로 하되 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률, 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 평가한 적정가격으로 보상하도록 정하고 있고, 사업인정 후 취득이라면 같은 조 제4항에 따라 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가가 기준이 됩니다. 가격시점은 제67조 제1항에 따라 재결에 의한 경우 수용 재결 당시의 가격입니다.

그래서 증액 소송에서는 비교표준지가 우리 토지와 이용상황·지목·도로조건이 실제로 비슷한지, 현실적 이용상황을 제대로 반영했는지(제70조 제2항), 그리고 해당 공익사업으로 인한 가격 변동이 잘못 반영되지는 않았는지(제67조 제2항은 이를 고려하지 않도록 정하고 있습니다)를 구체적으로 다툽니다. 감정 결과 보상항목 중 일부는 재결보다 높게, 다른 일부는 낮게 나올 수도 있습니다.

이때 앞서 본 대법원 2017두41221 판결은 재결에서 정한 보상금이 일부 보상항목은 과소하고 다른 보상항목은 과다한 것으로 판명되면 법원이 보상항목 상호 간의 유용을 허용하여 과다 부분과 과소 부분을 합산한 합계액을 정당한 보상금으로 결정할 수 있다고 보았습니다. 즉 소송을 내고도 기대만큼 늘어나지 않을 수 있으므로, 소장을 내기 전에 항목별 금액을 검토해 전략을 세워야 합니다.

또한 사업시행자가 소송을 제기한 경우에는 같은 법 제87조에 따라 소송이 각하·기각·취하되면 재결서 정본을 받은 날부터 판결일 또는 취하일까지 소송촉진법상 법정이율로 계산한 금액을 보상금에 가산해 지급해야 합니다. 이처럼 어느 쪽이 소송을 제기했는지에 따라 소송의 위험과 이자의 부담이 달라지므로, 상대방의 소 제기 여부도 함께 확인해야 합니다.

법원 감정 결과에 따라 보상금이 늘 수도 줄 수도 있으므로, 소 제기 전 항목별 비교와 승산 검토가 먼저입니다.

5. 재결서 수령부터 판결까지, 소송은 이렇게 진행됩니다

소송 중에도 수용은 멈추지 않으므로, 기한 관리와 증거 확보를 동시에 해야 합니다.

보상금증감 소송은 통상 ①수용재결서 정본 수령(송달일 확인) → ②이의신청(30일 이내) 또는 90일 이내 소장 접수 → ③사업시행자의 답변, 법원의 감정인 선정 및 감정 실시 → ④판결 선고의 순서로 진행됩니다. 수원 관내 공익사업이라면 수원지방법원에서 재판이 진행되는 경우를 예로 들 수 있으나, 관할은 사건마다 달라질 수 있어 소장 접수 전에 확인해야 합니다.

주의할 것은 토지보상법 제88조가 이의신청이나 행정소송의 제기가 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 않는다고 정하고 있다는 점입니다. 소송 중이라도 같은 법 제40조 제1항에 따라 수용 개시일까지 사업시행자가 보상금을 지급해야 하고, 지급하거나 공탁하지 않으면 제42조 제1항에 따라 재결이 효력을 잃지만, 소송을 냈다는 이유로 토지의 수용 자체가 미뤄지지는 않습니다.

소송을 준비하신다면 아래 순서로 확인하시는 것이 좋습니다.

1. 재결서 정본이 송달된 날짜(봉투·송달증)를 확인해 90일 또는 60일의 마지막 날을 달력에 표시하고, 이의신청 여부를 정합니다.

2. 재결서의 보상항목별 금액과 감정평가서의 비교표준지, 지가변동률, 개별요인 비교 내역을 대조해 어느 항목이 과소한지 정리합니다.

3. 토지의 실제 이용상황을 보여주는 사진, 지목·도로 현황 자료, 인근 거래 사례 등 감정에서 쟁점이 될 자료를 미리 확보합니다.

이렇게 준비하면 기한 안에 소장을 접수하고, 법원 감정 단계에서 쟁점을 정확히 짚을 수 있습니다. 기한이 짧은 만큼, 재결서를 받은 즉시 보상항목별로 불복 여부를 검토하는 것이 가장 중요합니다.

마치며

수용재결 보상금이 적은데도 “공익사업이니 어쩔 수 없다”는 생각 때문에 소송을 포기하시거나, 알아보다가 기한을 놓치는 경우가 많습니다. 하지만 재결서를 받은 날부터 90일이라는 시간은 생각보다 빠르게 지나갑니다.

보상금이 적다고 느끼는 토지 소유자 입장에서는 불만을 표시하는 것보다, 보상항목별로 무엇이 과소한지를 감정평가서와 대조해 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 사업시행자 입장에서도 재결 보상금에 불복할 때는 제40조 제4항의 공탁 절차와 제85조 제1항의 증액분 공탁 의무를 지켜야 하므로, 절차를 어기면 오히려 불이익을 입을 수 있습니다.

저는 토지 수용과 보상 분쟁에서 소유자 쪽과 사업시행자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 기한 관리와 보상항목 선택에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

재결서를 받았다면 지금이 기한을 확정하고 전략을 세울 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 90일의 기산점은 재결일인가요, 재결서를 받은 날인가요?

A. 재결서를 받은 날입니다. 토지보상법 제85조 제1항은 재결서를 받은 날부터 90일이라고 정하고 있고, 제34조 제2항에 따라 재결서 정본이 송달된 날을 기준으로 확인해야 합니다.

Q. 이의신청을 하지 않고 곧바로 소송해도 되나요?

A. 가능합니다. 제85조 제1항은 이의신청을 거친 경우에 대한 기간을 따로 정할 뿐 이의신청을 필수로 요구하지 않으므로, 재결서를 받은 날부터 90일 안에 소송을 제기할 수 있습니다.

Q. 이의신청을 했는데 기각되면 소송은 언제까지 해야 하나요?

A. 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내입니다. 처음 재결서를 받은 날부터 계산하는 90일이 아니라 새 재결서 수령일이 기준이 됩니다.

Q. 소송의 상대방은 토지수용위원회인가요?

A. 보상금 증액만 다투는 소송이라면 사업시행자입니다. 제85조 제2항에 따라 토지소유자가 소송을 제기하면 사업시행자를 피고로 합니다.

Q. 소송을 하면 수용이 미뤄지나요?

A. 미뤄지지 않습니다. 제88조는 이의신청이나 행정소송의 제기가 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 않는다고 정하고 있습니다.

Q. 소송을 냈다가 보상금이 오히려 줄어들 수도 있나요?

A. 줄어들 가능성이 있습니다. 법원 감정 결과 일부 항목이 재결보다 낮게 나오면 항목 간 과다분과 과소분이 합산될 수 있으므로, 소장 제출 전 항목별 검토가 필요합니다.