상가 부속물 매수청구 후 대금 받기 전엔 안 나가도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임대차가 끝나는 시점에 인테리어와 설비를 둘러싸고 “부속물 값을 먼저 달라”는 임차인과 “일단 비워야 한다”는 임대인이 맞서는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “매수청구를 했으니 돈을 받을 때까지 가게를 비울 필요가 없다”고 믿고 계셨고, 반대로 임대인분들은 “계약이 끝났으니 하루라도 더 있으면 월세의 몇 배씩 물어야 한다”고 생각하셨습니다. 그런데 막상 소송이 시작되면 두 사람 모두 의외의 결론을 마주하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 부속물 매매대금 지급의무가 동시이행관계에 있다고 분명히 밝혔고, 임대인이 대금을 지급하거나 적법하게 이행을 제공하기 전의 점유는 불법점유가 아니라고 판단했습니다.

아래에서는 부속물매수청구권이 어떤 요건에서 인정되는지, 청구 이후 대금을 받기 전까지 점유를 계속할 수 있는 범위는 어디까지인지, 그리고 임대인이 상계로 맞설 때 무엇이 달라지는지 살펴보겠습니다.

1. 부속물매수청구권은 임대차가 끝날 때 임대인에게 행사하는 권리입니다

상가 임차인에게도 민법 제646조의 부속물매수청구권이 그대로 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법에는 부속물매수청구권을 따로 정한 규정이 없습니다. 그래서 상가 임대차에도 민법 제646조가 적용됩니다. 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있다면, 임대차가 끝날 때 임대인에게 그 부속물을 사 달라고 청구할 수 있습니다.

이 권리는 형성권입니다. 임차인이 매수청구의 의사표시를 하면 임대인의 승낙 여부와 관계없이 그 부속물에 관한 매매계약이 성립하고, 임대인은 시가 상당의 대금을 지급할 의무를 부담합니다. 또한 민법 제652조에 따라 임차인에게 불리하게 이 권리를 배제하는 특약은 효력이 없습니다.

다만 모든 설비가 대상은 아닙니다. 임차인의 소유여야 하고, 건물과 분리할 수 없어 건물 자체의 구성부분이 되어버린 것은 제외되며, 임차인 개인의 특정 영업만을 위한 비품·장식은 건물의 사용 편익을 위한 부속물로 보기 어렵습니다. 통상 조명·간판 전기설비·칸막이·냉난방 설비 등이 문제 됩니다. 또한 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 매수청구가 받아들여지지 않는 것이 실무입니다.

임대인의 동의를 받은 독립된 설비라면, 임대차가 끝나는 때 대금을 청구할 권리가 생깁니다.

2. 매수청구를 하면 대금 지급과 건물 반환은 서로 맞물립니다

대금을 받기 전까지 반환을 거절할 수 있는 근거는 동시이행항변권입니다.

임대차가 끝나면 임차인은 건물을 돌려줄 의무가 있고, 부속물매수청구를 하면 임대인은 매매대금을 지급할 의무가 생깁니다. 민법 제536조의 동시이행 법리에 따라 두 의무는 서로 맞물리는 관계에 있습니다. 대법원은 이 점을 다음과 같이 판단했습니다.

임차인의 목적물 반환의무와 임차인의 부속물매수청구권 행사에 따른 임대인의 부속물 매매대금 지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 대금을 지급하거나 적법하게 이행을 제공하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않는 이상, 임차인이 적법하게 부속물매수청구권을 행사한 후 목적물을 계속 점유하더라도 불법점유라고 할 수 없고, 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332, 317349 판결).

이 사건은 임대인이 건물 인도와 함께 “반환이 늦어지면 월 차임의 1.3배를 낸다”는 약정에 따른 손해배상 예정액을 청구했고, 임차인이 소송 중 조명·소방설비에 대해 매수청구를 한 사안이었습니다. 약정이 있더라도 임대인이 대금을 주지도, 제대로 제공하지도 않았다면 지연손해를 물을 수 없다는 취지입니다.

대금을 받기 전의 점유는 그 자체로 불법이 아닙니다.

3. 그렇다고 아무 조건 없이 계속 머물 수 있는 것은 아닙니다

안 나가도 된다는 말은 손해배상 책임이 없다는 말이지 모든 부담이 없다는 말이 아닙니다.

첫째, 매수청구는 임대차 종료 후 적법하게 행사해야 합니다. 임차인이 차임을 연체해 해지된 경우나 부속물이 요건에 맞지 않는 경우에는 청구 자체가 인정되지 않을 수 있고, 그러면 동시이행 주장도 힘을 잃습니다. 청구 시점에는 내용증명으로 부속물 목록과 금액을 특정해 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.

둘째, 불법점유로 인한 손해배상 책임이 없다는 것과 건물을 사용한 이익을 어떻게 정산하느냐는 별개의 문제입니다. 사용 기간의 차임 상당액이 부당이득으로 다투어지거나 보증금에서 공제될 수 있어, 계속 영업을 하는 임차인은 이 부분을 계산에 넣어야 합니다.

셋째, 동시이행은 보증금 반환과도 겹칩니다. 임대차 종료 후 보증금 반환과 건물 인도도 동시이행 관계(민법 제536조, 제618조)이므로, 임대인이 보증금과 부속물 대금을 함께 이행 제공해야 임차인의 항변권이 사라집니다. 어느 한쪽만 제공해서는 임차인의 점유가 불법점유로 바뀌지 않습니다.

머물 수 있는 근거는 권리의 적법한 행사에 있고, 그 범위는 대금 제공 시점까지입니다.

4. 임대인이 상계로 맞서도 이미 지나간 점유는 불법점유가 되지 않습니다

상계는 소급해서 동시이행관계를 없애지 못합니다.

임대인 입장에서는 “임차인이 늦게 비워 입은 손해가 더 크니 대금과 상계하겠다”고 주장할 수 있습니다. 앞서 본 사건에서도 임대인이 매수대금 채권과 손해배상 예정액을 상계하겠다고 의사표시를 했습니다.

그러나 대법원은 상계의 소급효(민법 제493조 제2항)는 양 채권을 정산하는 기준시기를 거슬러 올라가게 할 뿐이라고 보았습니다. 특별한 사정이 없는 한 상계 의사표시 이전에 이미 생긴 사실, 즉 동시이행항변권이 존재했다는 사실이나 임차인의 점유가 불법점유가 아니었다는 사실을 뒤집지 못합니다. 상계로 대금채권이 소멸하더라도 그 이전의 점유가 소급해 불법점유가 되는 것은 아닙니다.

따라서 임대인이 지연을 막으려면 상계 의사표시가 아니라 대금의 실제 지급 또는 적법한 이행 제공이 먼저여야 합니다. 대금 액수 자체가 다투어진다면 임대인은 인정하는 금액을 제공하거나 공탁하는 방식으로 대응해야 하고, 임차인은 그 제공이 정당한 시가에 부합하는지를 점검해야 합니다.

상계 전의 점유는 상계로 소급해 불법이 되지 않습니다.

5. 분쟁이 생기면 이런 순서로 진행됩니다

청구 의사표시와 부속물 입증 자료 확보가 사건 전체의 방향을 정합니다.

상가 부속물 분쟁은 통상 ①임대차 종료 통지 및 부속물매수청구 내용증명 발송 → ②임대인의 건물명도 소송 또는 임차인의 대금 청구(수원 지역 상가라면 수원지방법원 관할) → ③시설 감정을 통한 부속물 시가 산정 → ④판결 확정 후 대금 지급과 건물 인도 이행의 순서로 흐릅니다. 실제로는 임대인이 명도 소송을 제기한 뒤 임차인이 그 소송 안에서 매수청구를 주장하는 경우가 많습니다.

분쟁이 시작되었다면 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 인테리어·설비 설치에 대한 임대인의 동의(문자, 메일, 공사 승인서 등)가 있는지 확인합니다.

2. 설치한 부속물의 목록, 공사 계약서, 대금 지급 내역과 설치 전후 사진을 정리합니다.

3. 계약 종료 사유(만기, 갱신거절, 해지)가 무엇인지와 보증금·차임 정산 내역을 함께 확인합니다.

이 자료를 바탕으로 부속물 대금과 보증금을 한꺼번에 정산하는 방안을 협상하는지, 소송으로 가는지를 정하게 됩니다. 대금과 반환이 맞물리는 구조를 알고 협상하면 불필요한 손해배상 부담이나 명도 지연에 따른 손실을 줄일 수 있습니다.

마치며

부속물 분쟁은 “공사에 큰돈을 썼는데 돌려받지 못할 것 같다”는 불안과 “계약이 끝났는데 나가지 않는다”는 답답함이 맞부딪히기 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

부속물 값을 받지 못한 임차인 입장에서는 감정적으로 점유를 버티기보다, 매수청구의 의사표시를 언제 어떤 방식으로 했는지와 부속물의 범위를 입증하는 자료부터 갖추는 것이 먼저입니다.

반대로 명도 지연으로 손해를 입고 있는 임대인 입장에서도 “약정한 지연손해금을 청구하면 된다”는 생각만으로는 부족합니다. 대금과 보증금을 이행 제공하지 않으면 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

저는 상가 임대차 종료 단계의 분쟁에서 임차인 쪽과 임대인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 이행 제공 시점 하나에 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

가게를 비울지, 대금을 먼저 요구할지 판단이 서지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 임대차에도 부속물매수청구권이 있나요?

A. 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 별도 규정은 없지만 민법 제646조가 적용되며, 임차인에게 불리한 특약은 민법 제652조에 따라 효력이 없습니다.

Q. 임대인 동의 없이 한 인테리어도 매수청구가 되나요?

A. 원칙적으로 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 물건이 대상입니다. 동의 여부는 문자·메일·승인서 등으로 입증해야 하므로 설치 당시 자료가 중요합니다.

Q. 매수청구를 하면 곧바로 월세를 안 내도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 손해배상 책임이 없다는 것과 사용 기간의 차임 상당액 정산은 별개입니다. 보증금에서 공제되거나 부당이득으로 다투어질 수 있습니다.

Q. 임대인이 대금 대신 상계하겠다고 하면 바로 나가야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 상계는 소급해서 이미 존재하던 동시이행항변권이나 점유의 적법성을 뒤집지 못한다는 것이 대법원의 태도입니다. 다만 상계 이후의 점유와 정산은 별도로 따져야 합니다.

Q. 월세 연체로 계약이 해지됐다면 매수청구가 가능한가요?

A. 어렵습니다. 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구가 인정되지 않는 것이 실무입니다. 해지 사유와 해지 절차가 적법했는지부터 확인해야 합니다.

Q. 대금은 어떤 기준으로 정해지나요?

A. 매수청구 당시 부속물의 시가가 기준입니다. 공사비 전액이 아니라 건물 사용 편익에 기여하는 정도와 잔존 가치로 산정되며, 분쟁이 생기면 감정으로 확정하는 경우가 많습니다.