상가 건물주 방해로 영업을 못 하고 계약이 끝났다면, 남은 기간 수익 대신 휴업손해를 청구한다 

상가 건물주가 출입구를 막거나 단전·단수를 하거나 공사를 핑계로 영업장을 사실상 쓰지 못하게 만들어 결국 임대차가 끝나 버리는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 가장 먼저 떠올리는 것은 "남은 계약기간 동안 벌었을 돈을 전부 달라"는 계산이지만, 법원은 그렇게 계산해 주지 않는 것이 일반적입니다. 배상의 기준은 남은 기간의 수익이 아니라, 영업을 못 한 기간에 실제로 발생한 휴업손해와 새 자리를 찾아 영업을 다시 일으키는 데 합리적으로 필요한 기간의 손해에 맞춰지기 때문입니다. 이 글에서는 건물주의 방해로 장사를 접게 된 상가 임차인이 어떤 법적 근거로, 어떤 항목을, 어떻게 입증해 배상받는지 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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건물주의 방해가 법적으로 무엇인가 — 사용·수익 의무 위반

임대인은 임대차 기간 동안 임차인이 목적물을 계약 목적대로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무가 있고, 이는 민법 제623조가 정한 임대인의 기본 의무입니다. 따라서 임대인이 출입을 막거나, 전기·수도를 끊거나, 영업과 무관한 공사로 매장 이용을 불가능하게 만들면 단순한 불편 제공이 아니라 이 의무의 위반, 즉 채무불이행이 됩니다. 이런 행위는 동시에 임차인의 점유와 영업 활동을 침해하는 것이어서 민법 제750조의 불법행위도 함께 문제 될 수 있습니다.

어떤 행위가 방해인지 판단할 때 법원은 방해의 정도와 기간, 임대인의 목적, 그리고 임차인이 영업을 계속할 수 있었는지를 함께 봅니다. 공사 소음이나 잠깐의 불편 정도는 방해로 인정되지 않을 수 있지만, 영업 자체가 불가능한 수준이라면 사정이 달라집니다. 예를 들어 임대인이 임대료 인상을 요구하며 셔터를 내리거나 열쇠를 교체해 버린 경우, 영업 중단의 원인이 임대인에게 있다는 점이 비교적 분명합니다. 이 단계에서 임차인이 가장 먼저 챙길 것은 방해 사실을 남기는 일입니다.

• 방해 장면의 사진·영상 — 잠긴 출입문, 설치된 가림막, 끊긴 계량기 등 날짜가 보이게 촬영.

• 임대인과 주고받은 문자·카카오톡·녹취 — 방해의 의도와 요구 내용이 드러나는 자료.

• 내용증명 — 방해 중단과 원상회복을 요구한 사실과 날짜를 공적으로 남기는 수단.

• 공사 업체 확인서·관리사무소 공지 — 제3자 기록은 임대인의 부인을 막는 데 유용.

임대인의 방해는 민법 제623조 사용·수익 의무 위반이고, 입증의 출발점은 방해가 있었다는 사실과 그 날짜를 기록으로 남기는 것이다.

임대차 종료와 손해배상 — 해지의 요건과 청구의 연결

방해로 사용·수익이 불가능해졌다면 임차인은 두 가지 길 중 하나를 택하게 됩니다. 하나는 계약을 유지한 채 방해 배제와 손해배상을 구하는 것이고, 다른 하나는 임대차를 끝내고 손해배상을 구하는 것입니다. 계약을 끝내는 방법은 임대인의 귀책으로 이행이 불가능해졌을 때 민법 제546조에 따른 이행불능 해제·해지, 또는 이행 최고 후 민법 제544조의 이행지체 해제를 쓰는 것이고, 임대차는 계속적 계약이므로 해제의 효과가 장래에 향해서만 미치는 해지로 처리됩니다. 해지하더라도 손해배상 청구권은 사라지지 않으며, 이는 민법 제551조가 명시적으로 보장합니다.

실무에서 임차인이 자주 하는 실수는 해지 통보 없이 가게를 비우거나, 반대로 방해가 계속되는데도 차임을 계속 납부하면서 아무 조치도 하지 않는 것입니다. 해지의 의사표시는 내용증명 같은 서면으로 하고, 사유를 임대인의 방해로 특정해야 훗날 종료 책임이 누구에게 있는지 다툼이 줄어듭니다. 또 해지 전에 먼저 상당한 기간을 정해 방해를 중단하라고 최고해 두면, 임대인이 이를 무시했다는 사실 자체가 귀책을 보강합니다. 반대로 임차인이 일방적으로 나가버리면 임대인이 차임 미지급이나 무단 퇴거를 이유로 역으로 청구해 올 수 있습니다.

해지 이후에 임차인이 청구하는 손해배상은 크게 두 덩어리로 나뉩니다. 방해로 영업을 못 한 기간의 손해와, 계약이 끝난 뒤 새 영업장을 마련해 다시 자리 잡기까지의 손해입니다. 두 덩어리를 구분해서 청구해야 항목별 입증이 정리되고, 법원도 어느 항목이 통상손해인지 판단하기 쉬워집니다.

남은 기간 수익이 인정되지 않는 이유 — 통상손해와 손해경감 법리

채무불이행 손해배상은 민법 제390조에 근거하고, 그 범위는 민법 제393조에 따라 통상의 손해가 원칙이며 특별한 사정으로 생긴 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 대상이 됩니다. 임차인이 계약 종료 후 남은 기간 전체의 영업이익을 청구하면, 임대인은 그 기간 동안 임차인이 다른 곳에서 영업을 재개해 수익을 올릴 수 있었다고 반박합니다. 법원은 손해를 입은 쪽이 손해를 줄이려는 노력을 하지 않아 커진 부분은 배상 범위에서 덜어내는 방향으로 판단하며, 이는 민법 제396조의 과실상계 취지와 맞닿아 있습니다.

이 때문에 "남은 기간 수익 전부"는 현실적으로 인정되기 어렵습니다. 임대차기간이 3년 남았다 해도, 임차인이 대체 점포를 찾아 영업을 재개하는 데 필요한 합리적 기간을 넘는 부분은 임차인이 자기 판단으로 영업을 다시 시작하지 않아 생긴 손실로 보기 때문입니다. 반대로 임차인이 업종 특성상 단골과 입지가 중요해 대체 점포를 쉽게 구할 수 없다는 점을 입증하면 그 합리적 기간이 길게 인정될 여지도 있습니다. 결국 쟁점은 기간의 길이보다 "새 영업을 일으키는 데 얼마나 걸리는 것이 합리적이었는가"에 놓입니다.

청구의 기준은 남은 계약기간이 아니라, 영업을 못 한 실제 기간과 대체 영업장을 확보하는 데 합리적으로 필요한 기간이다.

휴업손해의 구성 — 영업이익과 고정비용을 나눠 계산

휴업손해는 영업을 하지 못한 기간 동안 벌었을 영업이익과, 영업을 못 해도 계속 나간 고정비용을 합해 산정하는 것이 일반적인 틀입니다. 영업이익은 매출에서 매출을 올리기 위한 변동비용을 뺀 이익이고, 고정비용은 휴업 중에도 지출을 피할 수 없는 항목입니다. 공익사업에서 영업을 폐지하거나 휴업할 때 영업손실을 보상하는 기준인 토지보상법 시행규칙 제46조가 휴업기간의 영업이익과 고정적 비용 등을 합산하는 방식을 쓰고 있어, 민사상 손해배상에서도 이 구조를 참고하는 경우가 많습니다.

• 휴업기간의 영업이익 — 직전 일정 기간 매출·매입 자료로 산정한 월평균 순이익에 휴업월수를 곱한 값.

• 고정비용 — 휴업 중에도 나가는 임대료·관리비·보험료·대출이자 등 지출을 피할 수 없었던 비용.

• 인건비 — 직원에게 지급한 휴업수당 등 영업을 못 하는 동안에도 부담한 급여.

• 이전 비용 — 새 영업장으로 옮기는 운반비·인테리어·간판 재설치 비용 중 방해와 인과관계 있는 부분.

• 시설·재고 손실 — 방해로 사용하지 못해 폐기하거나 처분한 재고, 철거로 손상된 시설.

이 가운데 임차인이 같은 비용을 이중으로 청구하는 것은 걸러집니다. 예를 들어 영업이익을 산정할 때 이미 임대료를 비용으로 공제했다면 고정비용에서 임대료를 다시 더할 수 없고, 방해로 차임을 안 내도 되는 기간이 있었다면 그만큼 공제됩니다. 청구서를 만들 때는 항목마다 증빙이 무엇인지, 다른 항목과 겹치지 않는지 먼저 점검해야 합니다.

손해액 입증 — 매출 자료와 감정, 법원의 재량 인정

손해배상 소송에서 임차인이 가장 힘들어하는 부분은 영업이익의 입증입니다. 개인사업자의 경우 현금 매출이나 간이과세 신고로 실제 이익이 장부에 드러나지 않는 일이 많아, 신고 소득이 낮으면 그 금액이 기준으로 잡혀 불리해질 수 있습니다. 방해 직전 12개월 정도의 부가가치세 신고서, 종합소득세 신고서, 카드매출 내역, 배달앱 정산 자료, 거래처 매입 내역을 모으는 것이 기본이며, 신고 자료와 실제 매출에 차이가 있다면 그 이유를 합리적으로 설명할 증빙이 필요합니다.

자료가 부족해도 길이 막히는 것은 아닙니다. 민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 산정하기 극히 곤란할 때, 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과에 기초해 상당한 손해액을 인정할 수 있게 합니다. 또 법원이 회계 전문가에게 영업이익 감정을 맡기는 경우가 많고, 감정인은 같은 업종·상권의 평균 수익률이나 인근 유사 점포 자료를 보조 기준으로 쓰기도 합니다. 감정에는 비용이 들기 때문에 청구액 규모와 비교해 감정 신청 여부를 판단해야 합니다.

영업이익은 신고 자료가 기준이 되기 쉽고, 자료가 부족하면 민사소송법 제202조의2에 따라 법원이 상당한 손해액을 정할 여지가 있다.

권리금 손해와 별개 청구 — 상가임대차법 제10조의4

방해가 단순한 영업 방해를 넘어 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받지 못하게 만든 경우라면 별도의 청구 근거가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위 등을 하지 못하도록 금지합니다. 이를 위반해 임차인에게 손해가 생기면 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

이때 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 휴업손해와 권리금 손해는 발생 원인과 보호 이익이 달라 별개로 청구할 수 있지만, 같은 손실을 이중으로 청구하지 않도록 정리해야 합니다. 다만 이 조항은 임대차 종료 전 6개월 동안의 행위가 대상이므로, 방해 시점과 종료 시점의 간격을 함께 따져야 합니다.

청구 절차와 유의점 — 증거 확보부터 소송·가압류까지

실제 진행은 증거 확보, 내용증명 발송, 협의, 소송 순으로 이어집니다. 임대인이 가진 재산이 건물 하나뿐이고 근저당이 많이 잡혀 있다면 판결이 나도 집행할 대상이 없을 수 있어, 소송 전에 임대인의 재산 상태를 확인하고 필요하면 가압류를 먼저 검토합니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 보증금 반환 청구와 손해배상 청구를 하나의 소송에서 함께 다루는 경우가 많고, 임대인이 연체 차임 등을 이유로 반소를 내면 상계 문제도 따라옵니다.

방해가 계속되는 중이라면 본안 소송과 별도로 방해금지·점유 회복을 구하는 가처분이 필요한지도 살펴야 합니다. 시간을 오래 끌면 가게가 영구적으로 문을 닫게 되고, 그만큼 손해가 커집니다. 또 임차인이 손해를 줄이기 위해 취한 조치, 예를 들어 임시 영업이나 대체 점포 물색 기록을 남겨 두면 법원이 임차인의 노력을 인정해 감액 주장을 막는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주 방해로 3년 남은 계약이 끝났다면 3년치 수익을 받을 수 있나요?

A. 남은 기간 전체의 수익을 그대로 인정받기는 어렵습니다. 법원은 임차인이 대체 영업장을 확보해 영업을 재개할 수 있는 합리적 기간까지를 통상손해로 보고, 그 이후는 손해경감의 법리로 줄입니다. 업종과 입지 특성상 대체 점포를 구하기 어려웠다는 점을 입증하면 그 기간이 길게 인정될 수 있습니다.

Q. 방해 때문에 가게 문을 닫았는데 월세는 계속 내야 하나요?

A. 임대인의 방해로 사용·수익이 불가능했던 기간에는 차임 지급 의무가 줄거나 없어진다고 주장할 수 있고, 이미 낸 차임은 손해배상 항목으로도 다뤄질 수 있습니다. 다만 영업이 일부라도 가능했다면 그 부분은 인정되지 않을 수 있으므로 차임을 일방적으로 끊기 전에 내용증명으로 방해 사실과 차임 감액 주장을 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 매출 신고를 적게 했는데 실제 수익으로 배상받을 수 있나요?

A. 법원은 신고 자료를 기본 기준으로 삼는 경향이 있어 불리할 수 있습니다. 카드 매출, 배달앱 정산, 거래처 매입 내역 같은 객관적 자료로 실제 매출을 보강할 수 있고, 감정 절차에서 업종 평균이 참고되기도 합니다. 자료로 설명되지 않는 현금 매출은 인정받기 어렵다고 보는 편이 안전합니다.

Q. 권리금도 같이 청구할 수 있나요?

A. 상가임대차법 제10조의4의 방해행위로 신규 임차인과 권리금 계약이 무산된 경우에는 별도로 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.

Q. 방해가 있었는데 제가 먼저 해지해야 손해배상이 가능한가요?

A. 계약을 유지한 채 방해 배제와 손해배상을 구하는 것도 가능하고, 해지하더라도 손해배상 청구권은 민법 제551조에 따라 유지됩니다. 다만 계약을 끝낼 생각이라면 사유를 특정한 서면으로 해지하고, 그 전에 방해 중단을 최고해 두는 것이 책임 소재 다툼을 줄입니다.

Q. 소송 전에 임대인 재산부터 확인해야 하나요?

A. 승소해도 임대인에게 집행할 재산이 없으면 실제 회수가 어렵기 때문에 등기부상 근저당 현황과 다른 재산 여부를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다. 재산이 흩어질 우려가 있다면 가압류를 먼저 신청하는 방법이 있습니다.

맺음말

건물주의 방해로 영업을 접게 되었더라도, 남은 계약기간의 수익을 그대로 청구하기보다 영업을 못 한 기간의 영업이익과 고정비용, 그리고 대체 영업장을 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 손해로 청구를 구성해야 법원이 받아들일 가능성이 높습니다. 방해 사실의 기록, 서면 해지, 매출·비용 자료의 정리가 이 세 가지를 뒷받침하는 핵심입니다. 권리금이 무산되었다면 상가임대차법 제10조의4에 따른 청구를 별도로 검토하고, 3년의 기간을 넘기지 않도록 유의해야 합니다.

수원과 경기남부처럼 상가 분쟁이 잦은 지역일수록 임대인이 임대료 인상을 위해 방해 수단을 쓰는 경우를 접하게 되는데, 증거가 흩어지기 전에 청구 항목과 입증 자료부터 정리해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.