진출입로 아스콘 포장 철거 청구, 땅에 부합되지 않았다면 새 땅주인이 요구할 수 있다 

공장이나 창고를 지으면서 옆 땅 주인의 승낙을 받아 진출입로를 아스콘으로 포장했는데, 그 땅이 팔려 새 땅주인이 "포장을 걷어내고 땅을 비우라"고 요구하는 사례가 있습니다. 포장 비용을 들인 쪽은 이미 땅에 붙어버린 포장이니 새 주인 것이 아니냐고 생각하지만, 새 주인은 철거를 청구할 수 있다고 맞섭니다. 결론은 포장이 민법 제256조의 '부합'에 해당하는지에 달려 있고, 대법원은 아스콘 포장이 토지에 부합되었다고 볼 수 없다고 판단한 사례가 있습니다. 이 글에서는 부합의 판단 기준, 승낙만으로는 왜 새 땅주인에게 맞설 수 없는지, 철거 청구에 어떻게 대응할 수 있는지를 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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부합 제도의 구조 — 민법 제256조가 정하는 소유권 귀속

부합이란 독립한 물건이 다른 부동산에 붙어 사회통념상 하나의 물건처럼 되는 것을 말합니다. 민법 제256조는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 정하면서, 단서에서 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다고 규정합니다. 본문은 땅에 붙어 일체가 된 물건은 땅주인 것이라는 원칙이고, 단서는 임차권·지상권처럼 정당한 사용권원을 가진 사람이 붙인 물건은 그 사람의 소유로 남는다는 예외입니다.

그런데 이 단서를 오해하기 쉽습니다. 단서의 의미는 권원이 있는 사람이 붙인 물건은 부합이 일어나도 소유권이 그 사람에게 남는다는 것이 아니라, 권원이 있으면 원래 분리해서 가져갈 수 있는 독립 물건 상태를 유지한다는 것에 가깝습니다. 그리고 판례는 권원에 의해 붙인 물건이라도 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 부동산의 구성부분이 된 경우에는 그 소유권이 부동산 소유자에게 귀속된다고 봅니다. 즉 권원이 있었다는 사실만으로 소유권이 지켜지는 것이 아니라, 붙은 물건이 땅의 구성부분이 되어버렸는지가 먼저 판단 대상입니다.

이 구분이 철거 청구의 성패를 가릅니다. 포장이 땅의 구성부분이 되었다면 이미 땅주인의 소유물이므로 땅주인이 자기 물건을 철거하라고 요구할 이유가 없고, 설치자는 오히려 들인 비용의 보상을 따지는 입장이 됩니다. 반대로 포장이 독립한 물건으로 남아 있다면 설치자의 소유물이 남의 땅 위에 놓여 있는 상태가 되어, 땅주인은 소유권에 기한 방해배제청구권으로 치우라고 요구할 수 있습니다.

부합 여부는 '붙여놓았는가'가 아니라 '거래상 독립한 물건이기를 그만두고 땅의 구성부분이 되었는가'로 정해진다.

아스콘 포장은 땅에 부합되는가 — 대법원 2018다264307 판결의 판단

대법원 2020. 4. 9. 선고 2018다264307 판결의 사안은 이렇습니다. 공장 건물을 지은 회사가 인접한 전(田) 소유자의 승낙을 받아 그 땅 일부를 공장 진출입로로 아스콘 포장하여 사용했습니다. 그 뒤 땅 소유자가 두 번 바뀌었고, 새로 땅을 취득한 사람이 포장의 철거를 청구했습니다. 원심은 이전 소유자들이 포장을 승낙했으므로 포장은 토지에 부합되어 땅주인에게 귀속되었고, 철거를 청구할 수 없다고 보았습니다.

대법원은 이를 뒤집었습니다. 아스콘 포장은 땅 위에 덮어 씌운 것이어서 토지와 포장의 구분이 명확하고, 물리적으로 충분히 분리해 복구할 수 있다고 보았습니다. 지상에 별다른 지장물이 없어 포장을 걷어내는 데 큰 어려움이나 과다한 비용이 들지 않는다는 점도 짚었습니다. 또 새 땅주인이 이 땅을 본래의 지목대로 밭으로 쓰려면 포장은 필요 없고 오히려 소유권 행사를 방해한다는 점에서, 포장이 땅의 구성부분이 되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 포장은 부합되지 않았으므로 땅주인은 철거를 청구할 수 있다는 결론입니다.

이 판결이 실무에 주는 의미는 분명합니다. 땅에 포장을 깔았다는 사실, 그리고 그 위를 오래 사용했다는 사실이 곧바로 부합을 만들지 않는다는 것입니다. 부합 여부는 포장의 두께와 시공 방식, 걷어낼 때 드는 비용, 그 땅의 원래 용도와 이용 계획 같은 구체적인 사정으로 가려집니다. 같은 아스콘 포장이라도 땅이 이미 도로나 주차장으로 쓰이는 곳이고 포장을 걷으면 오히려 땅의 가치가 떨어지는 사안이라면 판단이 달라질 여지가 있습니다.

아스콘 포장은 가볍게 덮은 것이라 분리·복구가 가능하고 비용도 과다하지 않다면 땅에 부합되지 않았다고 본 것이 대법원의 입장이다.

부합 여부를 가르는 기준 — 분리 가능성·비용·경제적 효용

판례가 부합을 판단할 때 보는 요소는 크게 셋입니다. 첫째는 물리적 분리 가능성입니다. 훼손하지 않고는 분리할 수 없거나, 분리해도 원상복구가 사실상 불가능하다면 일체화가 인정되기 쉽습니다. 둘째는 분리에 드는 비용입니다. 분리 자체는 가능하더라도 비용이 과다하다면 사회통념상 분리가 곤란하다고 봅니다. 셋째는 붙은 물건이 분리된 뒤에도 독립한 경제적 가치를 갖는지, 그리고 땅의 효용과 어떤 관계에 있는지입니다.

• 물리적 분리 — 포장층만 걷어내고 지반을 복구할 수 있다면 독립성이 남아 있다고 보는 쪽에 가깝다.

• 분리 비용 — 지장물이 없고 장비로 절삭·반출하면 되는 정도라면 과다한 비용으로 보기 어렵다.

• 땅의 용도와의 관계 — 땅주인이 원래 용도로 쓰는 데 포장이 방해된다면 구성부분으로 보기 어렵다.

• 사용 목적 — 설치자 개인의 사업장 통행을 위한 사적 포장인지, 공중이 이용하는 도로인지가 사정으로 반영된다.

이 기준을 가정에 적용해 보겠습니다. 농지 일부에 두께 몇 센티미터의 아스콘을 깔아 공장 진출입로로 쓴 경우, 포장은 땅 표면에 얹힌 층이어서 걷어내면 흙바닥이 드러나는 구조입니다. 반면 도로로 쓰기 위해 땅을 깊게 파내고 다짐 공사와 배수 시설까지 갖춘 경우라면 땅과 일체가 되어 분리가 곤란하다는 주장이 훨씬 힘을 얻습니다. 같은 이름의 포장이라도 공사의 규모와 방식에 따라 결론이 갈릴 수 있다는 뜻입니다.

승낙을 받았는데 왜 새 땅주인에게는 통하지 않는가 — 채권적 사용권의 한계

진출입로를 포장한 쪽이 가장 억울해하는 대목은 이전 땅주인에게 승낙을 받았다는 점입니다. 그러나 이전 소유자의 승낙이나 사용대차는 그 소유자와 사용자 사이의 채권적 관계에 불과합니다. 채권은 계약 당사자 사이에서만 효력을 갖기 때문에, 땅을 새로 취득한 사람은 그 승낙을 승계할 이유가 없고, 소유자로서 민법 제214조의 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다. 앞서 본 사안에서도 이전 소유자들이 포장을 이의 없이 두었다는 사정은 새 땅주인에 대한 방어가 되지 못했습니다.

물권인 지상권을 설정해 두었거나, 임차권등기·건물 소유 목적의 대항력 요건을 갖추었다면 사정이 다릅니다. 이 경우 새 땅주인에게도 사용권을 주장할 수 있으므로 포장 철거 요구를 막을 근거가 생깁니다. 하지만 구두 승낙만 받고 아무런 등기도 하지 않은 채 몇 년이 흐른 일반적인 진출입로 사례는 대부분 이 안전장치가 없는 상태입니다.

또 하나 주의할 점은 포장 공사 당시 승낙을 서면으로 남기지 않았다면 승낙의 존재와 범위조차 다투게 된다는 것입니다. 승낙을 받았다고 주장하는 쪽이 이를 증명해야 하는데, 이전 땅주인이 이미 사망했거나 연락이 닿지 않으면 증명이 어렵습니다. 땅을 쓰기 전에 사용 범위, 기간, 포장 허용 여부, 소유자 변경 시의 처리를 문서로 정해 두는 것이 사후 분쟁을 막는 가장 실질적인 방법입니다.

새 땅주인이 철거를 청구하는 절차 — 소유권에 기한 방해배제

부합되지 않은 포장이 남의 땅에 놓여 있다면 땅주인이 쓰는 청구는 소유권에 기한 방해배제청구입니다. 상대방은 포장의 소유자이자 점유·사용하는 사람이고, 청구 취지는 포장을 철거하고 토지를 인도하거나 원상복구하라는 것입니다. 먼저 내용증명으로 철거를 요구하고 불응하면 철거 및 토지인도 소송을 제기하는 것이 일반적인 순서입니다.

청구하는 땅주인이 입증할 것은 세 가지입니다. 현재 그 땅의 소유자라는 점, 상대방이 그 땅 위에 포장을 소유하며 점유하고 있다는 점, 상대방에게 새 땅주인에게 맞설 사용권원이 없다는 점입니다. 소유 사실은 등기부등본으로, 포장의 위치와 면적은 측량감정이나 현황측량으로 확정하게 됩니다. 사용권원이 없다는 부분은 상대방이 승낙이나 계약을 내세울 때 그 승낙이 새 땅주인에게 승계되지 않는다는 법리로 해결됩니다.

집행 단계도 알아 두어야 합니다. 승소해도 상대방이 포장을 스스로 걷어내지 않으면 대체집행이나 간접강제로 실현해야 하고, 그 과정에서 드는 비용은 철거를 명령받은 쪽이 부담하게 됩니다. 통행이 끊기면 사업장 운영에 직접 타격이 가므로, 소송 전에 협의로 포장 존치와 사용료를 조정하는 합의가 실제로 많이 시도됩니다.

철거 청구를 막는 방어 — 주위토지통행권과 통행지역권 시효취득

철거를 청구받은 쪽이 쓸 수 있는 방어는 포장이 부합되었다고 다투는 것만이 아닙니다. 그 땅이 진출입에 필수적인 통로라면 민법 제219조의 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 어느 토지가 공로에 접하지 않아 사용에 지장이 있을 때, 주위의 토지를 통행하고 필요하면 통로를 개설할 수 있는 권리로, 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 손해를 보상해야 합니다. 이미 다른 통로가 있거나 통행이 단지 편리해지는 정도에 그친다면 인정되기 어렵습니다.

또 하나는 민법 제294조, 제245조에 따른 통행지역권의 시효취득입니다. 통행지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 취득시효가 인정되는데, 요역지 소유자가 승역지 위에 통로를 개설하여 계속 사용해 왔다면 20년의 시효기간으로 취득을 주장할 수 있습니다. 다만 단순히 이전 땅주인의 호의로 쓰게 된 통행은 점유가 소유자의 승낙에 의한 것이어서 시효취득 요건인 권리 주장으로서의 사용이 아니라고 판단되기 쉽습니다. 통로를 자기 비용으로 개설했는지, 소유자가 이의 없이 두었는지 같은 사정이 쟁점이 됩니다.

두 주장 모두 성립하면 철거 청구는 기각되거나 통행에 필요한 범위로 제한될 수 있지만, 성립하지 않으면 포장은 철거 대상입니다. 어느 쪽이든 땅주인이 소유권을 행사하기 전에 증거가 정리되어 있어야 하므로, 통로를 개설한 시점, 이용 현황, 대체 통로의 유무를 확인할 수 있는 자료를 일찍 모아 두어야 합니다.

포장이 부합된 것으로 판단되는 경우 — 설치자가 받을 수 있는 보상

반대로 포장이 땅의 구성부분이 되었다고 판단되면 설치자는 소유권을 잃습니다. 하지만 그렇다고 아무것도 받지 못하는 것은 아닙니다. 민법 제261조는 부합으로 손해를 입은 사람이 부당이득에 관한 규정(제741조 이하)에 따라 보상을 청구할 수 있다고 정합니다. 땅주인은 설치자의 비용으로 포장이라는 이익을 얻었으므로 그 이익이 남아 있는 한도에서 반환해야 한다는 구조입니다.

또한 점유자의 유익비 상환(민법 제203조)도 생각할 수 있습니다. 적법하게 점유하던 사람이 그 물건의 가치를 늘리기 위해 지출한 비용은 가액의 증가가 현존하는 경우 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 상환받을 수 있습니다. 다만 이 청구는 점유자가 점유를 되돌려줄 때 행사하는 것이어서 유치권 주장과 맞물려 복잡해지는 경우가 있고, 금액 산정은 포장 시공비와 현재 잔존 가치를 따로 따져야 합니다.

결국 포장의 소유권이 누구에게 있는지는 철거 청구만이 아니라 돈을 받을 수 있는지도 결정하는 문제입니다. 부합이 부정되면 철거 책임을 지고, 부합이 인정되면 철거 책임은 없지만 소유권을 잃으니 보상 청구로 방향을 바꾸어야 합니다. 어느 쪽이 유리한지를 따져 청구의 방향과 주장 순서를 정하는 일이 사건 초기에 가장 중요합니다.

분쟁을 피하려면 — 포장 전에 정해 둘 것과 철거 청구를 받은 뒤 할 일

남의 땅에 포장을 하려는 단계에서는 사용 조건을 문서로 남기는 것이 핵심입니다. 이전 땅주인과 사용대차계약서를 작성하되, 포장 공사를 허락한다는 문구, 기간, 소유자가 바뀔 때의 처리를 넣어 둡니다. 가능하다면 지상권 설정등기나 임차권 등기를 받아 두는 것이 새 땅주인에게 맞설 수 있는 거의 유일한 방법입니다.

• 사용대차 또는 임대차 계약서에 포장 허용과 철거 시 비용 부담을 명시한다.

• 장기간 사용할 통로라면 지상권·임차권 등 등기 가능한 권리를 설정한다.

• 포장 시공비 내역과 공사 사진을 보관해 보상 청구에 대비한다.

• 땅 소유권이 바뀌었다는 사실을 알게 되면 새 소유자와 사용 조건을 새로 정한다.

이미 철거 요구를 받았다면 대응 순서가 중요합니다. 먼저 등기부등본으로 소유권 변동 시점을 확인하고, 자신의 사용권원이 어떤 성격인지(채권인지 물권인지), 통행권이나 시효취득을 주장할 수 있는 사정이 있는지를 정리합니다. 그다음 포장의 시공 방식과 분리 비용을 확인해 부합 주장이 가능한지 판단하고, 협의가 가능하다면 철거 유예기간과 대체 통로 확보 기간을 합의서로 받아 두어야 소송에 앞서 사업 중단을 피할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이전 땅주인이 구두로 포장을 허락했는데 새 땅주인에게 주장할 수 있나요?

A. 구두 승낙은 이전 땅주인과의 채권적 관계라서 새 땅주인에게 승계되지 않습니다. 새 땅주인은 소유권에 기한 방해제거청구로 철거를 요구할 수 있고, 지상권 등 물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 없다면 방어가 어렵습니다.

Q. 아스콘 포장은 언제나 땅에 부합되나요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원 2018다264307 판결은 땅 위에 덮은 아스콘 포장이 쉽게 분리·복구되고 비용도 과다하지 않다면 부합되지 않았다고 보았습니다. 다만 땅을 깊이 파고 지반 공사까지 한 경우는 판단이 달라질 수 있습니다.

Q. 포장을 걷어내라는 판결이 나오면 비용은 누가 내나요?

A. 철거를 명령받은 포장의 소유자가 부담합니다. 스스로 철거하지 않으면 땅주인이 법원의 수권을 받아 대체집행으로 철거하고, 그 비용을 상대방에게 청구할 수 있습니다.

Q. 포장한 길이 유일한 진입로면 철거를 막을 수 있나요?

A. 공로로 나갈 다른 길이 없어 사용에 지장이 있다면 민법 제219조의 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 이 경우 통행에 필요한 범위로 제한되고 땅주인에게 손해를 보상해야 하며, 단지 편리해지는 정도로는 인정되기 어렵습니다.

Q. 오래 써왔다면 시효취득으로 길을 지킬 수 있나요?

A. 통행지역권은 계속되고 표현된 경우 20년의 시효로 취득을 주장할 수 있습니다. 다만 소유자의 호의나 승낙으로 쓴 경우에는 권리를 주장하는 사용으로 보기 어려워 인정되지 않는 경우가 많습니다.

Q. 포장이 땅에 부합되면 들인 비용은 포기해야 하나요?

A. 부합으로 소유권을 잃더라도 민법 제261조에 따라 부당이득 규정으로 보상을 청구할 수 있습니다. 점유자라면 제203조의 유익비 상환도 검토할 수 있고, 시공비와 현재 잔존 가치를 입증할 자료가 중요합니다.

맺음말

진출입로 아스콘 포장 분쟁의 핵심은 포장이 땅에 부합되었는가에 있습니다. 대법원은 땅 위에 덮은 아스콘 포장이 쉽게 분리되고 비용이 과다하지 않다면 부합되지 않았다고 보았고, 그 경우 새 땅주인은 소유권에 기한 방해배제청구로 철거를 구할 수 있습니다. 이전 땅주인의 승낙은 채권적 관계라 새 소유자에게 승계되지 않으므로, 오래 써왔다는 사정만으로 안심할 수 없습니다.

그래서 철거 요구를 받았다면 사용권원의 성격, 통행권과 시효취득의 가능성, 부합 주장과 보상 청구 중 어느 쪽이 유리한지를 먼저 정리해야 합니다. 포장 이전 단계라면 계약서와 등기로 사용 조건을 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비입니다. 권리관계가 복잡한 토지일수록 분쟁 초기에 전문가와 함께 쟁점을 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.