명의수탁자가 스스로 돌려준 등기도 무효가 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 이혼·상속·세금 문제가 불거지면서, 오래전 다른 사람 이름으로 해 둔 부동산 등기를 되돌리려는 분들의 상담이 부쩍 늘었습니다.

실무에서는 “이름을 빌려준 사람이 알아서 돌려줬으니 이제 내 명의로 깔끔하게 정리된 것 아니냐”, “서로 합의해서 넘긴 등기인데 무슨 문제가 있겠느냐”는 안심을 하는 경우가 많습니다. 그런데 몇 년 뒤 매도인이나 그 상속인이 “그 등기는 원인이 없는 등기이니 말소하라”고 나오거나, 세무서와 수사기관에서 명의신탁 사실을 문제 삼으면, 그제야 등기가 유효한지부터 다시 따져야 하는 상황에 놓입니다.

최근 대법원은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 명의신탁에 대해, 약정과 수탁자 명의 등기는 무효로 보되 어떤 유형의 명의신탁인지에 따라 소유권이 누구에게 남아 있는지를 전혀 다르게 판단하고 있습니다. 수탁자가 스스로 돌려준 등기의 효력도 바로 이 유형 구분에 따라 갈립니다.

아래에서는 명의수탁자가 직접 신탁자에게 넘겨준 등기가 어떤 경우에 유효하고 어떤 경우에 무효가 되는지, 그리고 지금 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 법률상 무효입니다

돌려준 등기의 효력은 먼저 원래 등기가 왜 무효인지에서 출발합니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 같은 조 제2항은 그 약정에 따라 이루어진 부동산 물권변동도 무효로 정하고 있습니다. 즉 이름을 빌려주기로 한 약정 자체가 효력이 없고, 그 약정에 따라 수탁자 앞으로 넘어간 등기 역시 법적으로 유효한 소유권 이전이 아닙니다.

다만 같은 조 제3항은 명의수탁자로부터 부동산을 취득한 제3자에게는 무효를 주장하지 못하도록 하고 있습니다. 그래서 수탁자가 제3자에게 팔아넘긴 경우와, 수탁자가 신탁자에게 도로 넘겨준 경우는 법률 구조가 완전히 다릅니다. 후자는 제3자가 개입하지 않은 당사자 사이의 이전이기 때문에 제4조 제3항의 보호를 받지 못하고, 이전의 원인이 무엇인지가 그대로 효력을 좌우합니다.

그 원인은 명의신탁의 유형에 따라 달라집니다. 신탁자가 자기 돈으로 매도인에게서 사서 곧바로 수탁자 이름으로 등기하는 3자간 등기명의신탁, 신탁자가 이미 가진 부동산을 수탁자 이름으로 옮겨 두는 양자간 명의신탁, 수탁자가 자기 이름으로 매매계약을 맺고 대금은 신탁자가 대는 계약명의신탁이 그것입니다.

돌려준 등기가 유효한지는 어떤 유형의 명의신탁이었는지부터 확인해야 알 수 있습니다.

2. 양자간 명의신탁이라면 수탁자가 돌려준 등기는 유효합니다

양자간에서는 수탁자가 신탁자 소유 부동산을 반환하는 것이어서 이전등기가 유효합니다.

신탁자가 원래 자기 소유이던 부동산을 수탁자 이름으로 옮겨 두었다면, 제4조 제2항에 따라 그 이전은 무효이므로 소유권은 신탁자에게서 벗어난 적이 없습니다. 그렇다면 수탁자가 이를 신탁자에게 다시 이전하는 것은 원래 주인에게 돌려주는 것으로서, 무효였던 등기를 바로잡는 이전으로 유효하게 평가됩니다.

실무에서 자주 문제 되는 것이 “불법적인 약정에 따라 넘긴 것이니 돌려받지 못한다”는 수탁자의 항변입니다. 민법 제746조의 불법원인급여라면 이미 내준 것을 돌려받을 수 없기 때문입니다. 그러나 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 명의신탁약정이 무효이고 그에 따라 타인 명의로 마쳐진 등기가 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였습니다(대법원 2003. 11. 27. 선고 2003다41722 판결).

따라서 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권에 기한 말소 또는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 있고, 수탁자가 스스로 응해 이전등기를 해 주었다면 그 등기를 사후에 다시 무효라고 다투기는 어렵습니다. 수탁자가 “내 이름으로 된 등기이니 내 것”이라며 버티는 사건에서도 법원은 이 법리에 따라 신탁자의 청구를 받아들이는 경우가 많습니다.

양자간 명의신탁에서 수탁자가 스스로 넘겨준 등기는 원래 주인에게 돌려준 것이므로 유효합니다.

3. 3자간 명의신탁에서는 수탁자가 돌려준 등기가 무효가 됩니다

3자간에서 소유권은 처음부터 매도인에게 남아 있어서, 수탁자는 넘겨줄 권리가 없습니다.

신탁자가 매도인과 매매계약을 맺고 등기만 수탁자 이름으로 한 경우, 제4조 제2항에 따라 매도인에서 수탁자로의 소유권 이전이 무효이므로 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있습니다. 신탁자가 가진 것은 소유권이 아니라 매도인에 대한 매매계약상의 이전등기청구권뿐입니다.

이때 수탁자가 자기 명의 등기를 신탁자에게 이전해 주었다면, 수탁자는 소유자가 아니므로 소유권을 넘겨줄 수 없습니다. 그 결과 수탁자에서 신탁자로 넘어간 등기는 실체 없이 이루어진 원인무효 등기가 되고, 매도인은 소유권에 기한 방해배제청구로 신탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 또 매도인이 매매대금을 이미 받았다 해도 마찬가지입니다. 신탁자가 정당하게 소유권을 얻는 방법은 매도인으로부터 직접 이전등기를 받는 것뿐입니다.

더 나아가 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은, 3자간 명의신탁에서 수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우 신탁자가 수탁자를 상대로 처분 이익에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판단하였습니다. 반대로 수탁자가 신탁자에게 직접 이전해 준 경우에는 제3자의 소유권 취득이 없어 이 법리를 그대로 적용할 수 없고, 매도인과의 관계에서 등기를 바로잡아야 하는 문제가 남습니다.

3자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁자에게 돌려준 등기는 소유자가 아닌 자가 넘긴 것이어서 무효입니다.

4. 등기가 무효인지와 별개로 과징금과 형사처벌 문제가 따라옵니다

명의신탁은 등기의 효력과 별도로 신탁자·수탁자 모두에게 제재가 따릅니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항은 명의신탁약정을 한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 같은 조 제2항은 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 약정을 한 때가 법 시행 이후라면 수탁자가 스스로 돌려주었다는 사정이 처벌 자체를 없애주지는 않습니다.

제5조는 이와 별도로 신탁자에게 부동산 가액의 30퍼센트 범위에서 과징금을 부과하도록 하고, 이행하지 않으면 이행강제금도 부과할 수 있게 하고 있습니다. 또 나중에 이전한다고 해서 이미 성립한 과징금 부과 사유가 사라지는 것은 아닙니다.

세금 문제도 따로 생깁니다. 수탁자 이름으로 등기된 기간 동안 양도소득세나 증여세 문제가 불거지면, 돌려받은 등기가 증여로 의심받거나 조세회피 목적이 있었는지가 쟁점이 됩니다. 이 때문에 유효한 등기를 돌려받았다는 이유만으로 안심할 수는 없고, 처음부터 형사·행정·세무를 함께 점검해야 합니다.

다만 자진해서 명의신탁을 해소한 경위, 장기간 방치하지 않은 점, 조세포탈 목적이 없었던 점 등은 양형 단계에서 참작될 수 있는 사정입니다.

5. 수탁자가 돌려준 등기를 점검하는 절차는 이렇게 진행됩니다

등기부 이력과 매매계약서를 맞춰 보면 유효 여부는 대부분 판가름이 납니다.

분쟁은 통상 ①등기부등본과 등기원인증서 확인 → ②매도인 또는 상속인의 말소 청구나 신탁자의 이전등기 청구 등 민사 소송(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원) → ③고발이 있는 경우 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등) 수사 → ④수원지방검찰청 송치 및 처분의 순서로 이어질 수 있습니다. 먼저 확인할 부분은 아래 순서입니다.

1. 등기부등본으로 매도인에서 수탁자로, 수탁자에서 신탁자로 이어진 등기 이력과 각 등기원인(매매, 증여, 진정명의회복 등)이 무엇으로 기재되어 있는지 확인합니다.

2. 당초 매매계약서의 매수인 명의, 대금을 낸 사람, 계약 당사자가 누구였는지를 대조해 양자간·3자간·계약명의신탁 중 어느 유형인지 확정합니다.

3. 명의신탁 약정서, 메시지, 대금 이체 내역 등 명의신탁 사실과 반환 합의를 뒷받침하는 자료를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 명의 분쟁에 경험 있는 변호사와 상의하면, 민사상 등기 정정과 형사·행정 대응을 함께 설계해 불필요한 위험을 줄일 수 있습니다.

마치며

명의를 빌려준 사람과 빌린 사람 사이에서는 “그래도 믿고 맡긴 사이인데”라는 생각 때문에 등기 정리가 늦어지고, 그사이 상속이나 이혼, 채권자의 압류 같은 사정이 겹치면서 문제가 커지는 경우가 많습니다.

이름을 맡긴 신탁자 입장에서는 돌려받은 등기가 안전하다고 믿기 전에, 당초 계약 유형에 비추어 그 등기가 실제로 유효한지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

반대로 이름을 빌려준 수탁자 입장에서도 “좋은 마음으로 넘겨줬다”는 사정이 형사책임과 법적 위험을 없애주지는 않습니다. 어떤 시점에 어떤 방식으로 정리했는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

저는 부동산 명의 분쟁에서 명의를 맡긴 쪽과 빌려준 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 유형을 어떻게 확정하느냐에 따라 같은 등기의 운명이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 등기 상태가 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 수탁자가 스스로 이전해 준 등기는 항상 유효한가요?

A. 아닙니다. 양자간 명의신탁이라면 원래 소유자에게 돌려준 것이어서 유효하지만, 3자간 명의신탁이라면 소유권이 매도인에게 있어 수탁자가 넘겨줄 수 없으므로 무효가 됩니다.

Q. 명의신탁 약정이 불법이라면 돌려받을 수도 없는 것 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원은 무효인 명의신탁약정에 따른 등기를 당연히 불법원인급여로 보지 않으므로, 양자간 명의신탁에서 신탁자는 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 3자간 명의신탁에서 등기가 무효라면 누가 말소를 청구하나요?

A. 소유권이 남아 있는 매도인이 소유권에 기한 방해배제청구로 말소를 구할 수 있습니다. 신탁자는 매도인에게 매매계약에 따른 이전등기를 청구하는 방식으로 정리하는 것이 일반적입니다.

Q. 수탁자가 제3자에게 팔아 버리면 어떻게 되나요?

A. 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 제3자는 소유권을 유효하게 취득합니다. 3자간 명의신탁에서는 대법원 전원합의체 2018다284233 판결에 따라 신탁자가 수탁자에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 이전을 해소했으면 형사처벌은 피할 수 있나요?

A. 아닙니다. 명의신탁약정을 한 사실 자체로 신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금이 문제될 수 있습니다. 다만 자진 해소는 양형에서 참작될 수 있습니다.

Q. 어떤 자료부터 준비해야 하나요?

A. 등기부등본, 당초 매매계약서, 대금 이체 내역, 명의신탁 및 반환 합의를 보여 주는 서류와 메시지를 먼저 확보하시기 바랍니다. 초기에 자료를 정리할수록 대응 방향을 정하기 쉽습니다.