안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
부동산 개발 및 건축 사업장에서 시행사의 PF 자금 경색이나 부도 위기로 기성금 지급이 중단되면 현장은 올스톱 위기에 처합니다. 이때 사업 파탄을 막기 위해 시공사의 모회사, 사업 지분을 가진 주요 투자자, 또는 신탁사나 PM 용역사 등 '제3자'가 전면에 나서 "시공을 계속해 주면 미지급 공사비와 향후 기성금을 책임지고 지급하겠다"는 취지의 지불확약서나 지급보증 각서를 작성해 주는 사례가 빈번합니다.
시공사는 제3자의 사회적 신용과 확약서를 신뢰하여 멈췄던 장비와 인력을 다시 투입해 공사를 이어가지만, 얼마 지나지 않아 제3자마저 자금난이나 내부 사정을 이유로 송금을 일방적으로 중단하는 최악의 상황이 발생하곤 합니다.
이때 남은 수십억 원의 공사대금을 청구하면, 확약서를 쓴 제3자는 "우리는 단순한 자금 집행 협조자나 단순 보증 의사에 불과했을 뿐 독립된 채무를 인수한 것이 아니다"라며 발을 빼고, 기존 시행사는 "이미 제3자가 공사비를 책임지기로 했으니 우리 책임은 끝났다"며 서로에게 책임을 떠넘깁니다. 오늘 칼럼에서는 제3자 지급확약서의 법률적 성격 규명과 잔여 공사대금 회수 방안을 살펴보겠습니다.
단순 사실상 협조인가 법률상 중첩적 채무인수인가
제3자가 날인한 서면에 '공사비를 지급한다'는 문구가 적혀 있다고 해서 곧바로 시행사와 동일한 독립적 지급의무가 확정되는 것은 아닙니다. 법원은 처분문서의 문언뿐만 아니라 문서 작성의 동기와 경위, 당시 시행사의 재정 상태, 시공사가 공사를 재개하게 된 결정적 계기를 종합하여 법적 성격을 엄격히 판정합니다.
실무상 가장 핵심적인 쟁점은 해당 확약이 '중첩적(병존적) 채무인수'인지, 아니면 단순한 이행의 인수나 조건부 협조 통지에 불과한지 여부입니다. 만약 "시행사의 분양대금 유입 시 지급에 협조한다"는 수준의 문언이라면 단순 협조에 그칠 위험이 큽니다. 반면 "시행사의 미지급 공사비 O억 원을 제3자가 연대하여 직접 지급하기로 확약한다"거나 특정 기일까지의 지급을 무조건적으로 약정했다면 중첩적 채무인수가 성립하여 제3자에게 독자적인 공사대금 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
대납금의 법정 변제충당과 기성별 잔액 특정
제3자가 수차례에 걸쳐 대금을 일부 지급한 후 중단했다면, 그 입금액이 '과거의 미수금'에 충당된 것인지 아니면 '공사 재개 후 발생한 신규 기성'에 충당된 것인지 명확히 갈라내야 합니다.
지급 주체가 시행사와 제3자로 혼재된 현장에서는 단순한 통장 입금 총액만으로 잔액을 계산하면 상대방의 중복 공제 주장에 휘말리기 쉽습니다. 민법상 변제충당의 법리에 따라 당사자 간 지정변제충당 합의가 있었는지 확인하고, 별도 지정이 없었다면 법정변제충당 순서에 따라 이행기가 먼저 도래한 기성 채권부터 차감하여 남은 공사대금의 기성 차수와 금액을 특정해야 합니다.
제3자 지급 중단 시 기존 발주자(시행사)에 대한 채무 존속
제3자가 공사비를 지급하기로 확약했다고 해서 원래 도급계약의 당사자인 시행사의 공사대금 지급의무가 면제되는 것은 결코 아닙니다.
채권자가 기존 채무자를 완전히 면책시키고 제3자만 채무자로 삼는 '면책적 채무인수'는 채권자의 명시적이고 확정적인 승낙 의사표시가 없는 한 법률상 쉽게 인정되지 않습니다. 특별한 면책 합의가 없었다면 시행사와 제3자는 공사대금 채무에 대해 '부진정연대채무' 관계에 놓이게 됩니다. 따라서 제3자의 지급이 끊긴 즉시, 제3자에 대한 확약금 청구와 원 발주자인 시행사에 대한 도급계약상 공사대금 청구를 동시에 병합하여 집행 권원을 확보해야 합니다.
미지급 잔액을 안전하게 관철하기 위한 4대 실무 증빙
제3자의 지급 중단에 맞서 공사대금 전액을 회수하기 위해서는 다음 4가지 핵심 서류를 체계적으로 편철해야 합니다.
지급확약서 원본의 법적 구속력 검증: 확약서상 지급 금액, 지급 기일, 기한의 이익 상실 조항, 대표자의 개인 연대보증 및 인감증명서 첨부 여부를 대조합니다.
공사 재개 합의서 및 공정회의록 편철: "제3자의 지급확약이 있었기에 공사 중단 조치를 해제하고 현장을 재가동했다"는 인과관계를 입증할 공문과 회의록을 확보합니다.
기성 차수별 변제충당 정산표 작성: 기성 청구일, 세금계산서 발행일, 시행사 송금액, 제3자 대납액을 일대일로 매칭하여 미지급 잔여 채무의 범위를 수치화합니다.
시행사와 제3자 재산에 대한 동시 가압류 집행: 소송 진행 중 발생할 재산 은닉을 차단하기 위해 제3자의 법인 계좌 및 부동산, 그리고 시행사의 분양수입금 신탁수익권을 선제적으로 가압류합니다.
📌 핵심 요약
지급확약서는 단순한 자금 집행 협조인지 중첩적 채무인수인지 문언 해석이 핵심입니다.
제3자가 대납했더라도 채권자의 면책 합의가 없다면 기존 시행사의 채무는 존속합니다.
입금된 대납액은 변제충당 법리에 따라 기성 차수별로 엄격히 분리 계산해야 합니다.
제3자에 대한 확약금 청구와 시행사에 대한 공사대금 청구를 동시에 병합해야 안전합니다.
건설현장에서 자금난에 빠진 시행사 대신 등장하는 제3자의 지급 약속은, 부도 위기의 공사 현장을 살려내는 구원투수가 되기도 하지만 정산 단계에 이르면 채무 관계를 극도로 복잡하게 꼬아놓는 법적 뇌관이 됩니다.
"확약서가 있으니 누구에게든 돈을 받을 수 있겠지"라는 안일한 판단으로 대응하다가는, 제3자는 채무 불성립을 주장하고 시행사는 무자력 상태로 회생·파산에 들어가 수십억 원의 공사대금을 단 1원도 회수하지 못하는 파국을 맞을 수 있습니다.
제3자 지급확약 분쟁은 민법상 채무인수와 보증의 법리, 변제충당 순위, 그리고 신탁 자금집행 구조에 대한 정밀한 법리 검토가 결합되어야만 채권을 온전히 회수할 수 있는 전문 분야입니다.
제3자의 대납 중단으로 잔여 공사대금 청구에 곤경을 겪고 계시거나 지급확약서의 효력을 두고 갈등을 빚고 계시다면, 초기부터 건설 분쟁 전문 변호사의 조력을 받으시기 바랍니다.
공사도급계약서, 제3자 지급확약서, 기성청구서, 계좌 입금 거래내역을 지참하시어 법무법인 송천으로 연락 주시면 명쾌하게 검토해 드리겠습니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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