지역주택조합이 3년 내 사업승인을 못 받으면 해산 총회를 여나요 

지역주택조합에 가입해 분담금을 냈는데, 조합설립인가를 받은 지 3년이 다 되어 가도록 사업계획승인 소식이 없어 불안해하는 분들이 적지 않습니다. 조합 집행부는 "곧 승인이 난다", "토지 확보가 거의 끝났다"는 말만 반복하고, 조합원 입장에서는 이대로 기다려야 하는지, 아니면 돈을 돌려받는 길을 찾아야 하는지 판단하기 어렵습니다. 이때 가장 먼저 확인할 것은 법이 3년이라는 시점에 어떤 절차를 요구하고 있는지입니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 설립인가 3년 시점에 열리는 총회, 해산을 '결정'하는 자리

주택법 제14조의2 제1항은 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면, 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다고 정하고 있습니다. 질문에서 말한 "해산 총회를 여나요"에 대한 답은 원칙적으로 "열어야 한다"입니다.

다만 이 규정을 "3년이 지나면 조합이 자동으로 해산된다"는 뜻으로 이해하면 안 됩니다. 법이 요구하는 것은 해산 여부를 결정하는 총회를 거치라는 것이지, 해산 자체를 강제하는 것이 아닙니다. 총회에서 해산이 가결될 수도 있고, 사업을 계속하기로 결정할 수도 있습니다. 그래서 조합원 개인의 입장에서는 이 총회가 열리는지, 어떤 안건이 올라오는지, 내가 어떤 의사표시를 해야 하는지가 사실상 분담금의 운명을 가르게 됩니다.

또 하나 짚어 둘 점은 시점이 두 개라는 것입니다. 시행령 제23조 제1항은 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 정하고 있고, 법 제14조의2 제1항은 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우를 기준으로 합니다. 신청 기한과 승인 기한이 서로 다른 축이므로, 집행부가 "신청은 했다"고 말하더라도 3년 안에 승인이 나지 않았다면 총회 절차는 별개로 돌아갑니다.

법은 이렇게 판단합니다: 3개월 내 총회, 7일 전 통지, 20% 직접 출석과 해산인가

총회를 언제까지 열어야 하는지는 시행령 제25조의2 제1항이 정합니다. 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날을 기준으로 그날부터 3개월 이내에 총회를 개최해야 합니다. 예컨대 설립인가일이 2023년 3월 10일이라면 3년이 되는 날은 2026년 3월 10일이고, 사업계획승인을 받지 못했다면 늦어도 같은 해 6월 10일 무렵까지는 해산 여부를 결정하는 총회가 열려야 한다는 계산이 됩니다.

총회 소집 절차도 법에 있습니다. 법 제14조의2 제3항에 따라 총회를 소집하려는 임원은 총회 개최 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지해야 합니다. 안건에 "해산 여부"가 명시되어 있지 않거나 통지 없이 열린 총회라면 그 의결의 효력이 문제될 수 있습니다.

의결 요건은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 시행규칙 제7조 제6항 제8호는 "조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고"를 반드시 총회 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정하고 있습니다. 그리고 시행령 제20조 제4항은 총회 의결 시 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 하되, 시행령 제20조 제3항에 따라 국토교통부령으로 정한 필수 의결사항을 다루는 총회는 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다고 정합니다. 따라서 해산 결의 총회는 조합원 20% 이상의 직접 출석이 필요한 총회로 보는 것이 법령상 자연스럽습니다. 해산 가결에 필요한 찬성 비율 자체는 조합규약이 정한 의결정족수에 따릅니다(시행령 제20조 제2항 제9호).

해산이 가결되었다고 곧바로 조합이 소멸하는 것은 아닙니다. 법 제11조 제1항 후단에 따라 주택조합을 해산하려면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고, 시행령 제20조 제1항 제3호는 해산인가신청서에 조합해산의 결의를 위한 총회의 의결정족수에 해당하는 조합원의 동의를 받은 정산서를 첨부하도록 정합니다. 즉 해산 총회 이후에는 정산서 작성, 해산인가, 청산 절차가 이어집니다. 해산을 결의하면 법 제14조의2 제4항과 시행령 제25조의2 제4항에 따라 청산인을 선임하며, 별도로 정하지 않은 경우 조합 임원이 청산인이 됩니다.

그렇다면 조합원이 돈을 돌려받는 법적 통로는 무엇일까요. 법 제11조 제8항은 조합원이 조합규약이 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 하고, 제9항은 탈퇴한 조합원이 조합규약이 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 합니다. 시행령 제20조 제2항 제6호의2는 규약에 환급금의 산정방식, 지급시기, 절차를 담도록 요구합니다. 결국 환급액과 시기는 규약이 어떻게 정했는지, 그리고 분담금이 어떤 명목(업무대행비, 토지계약금, 가입비 등)으로 이미 지출되었는지에 따라 달라집니다.

이 점이 실무에서 가장 크게 다투어지는 대목입니다. 조합이 이미 지출한 사업비를 조합원 전체가 나누어 부담해야 한다고 주장하면, 돌려받을 수 있는 금액이 분담금 전액이 아닐 수 있습니다. 반대로 법령이나 규약을 위반한 지출, 업무대행자의 귀책사유로 인한 손실이라면 별개의 책임을 물을 여지가 있습니다(법 제11조의2 제5항은 업무대행자가 자신의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임을 정합니다).

마지막으로 총회가 열리지 않는 경우입니다. 법은 3개월 내 총회를 열어야 한다고 정하지만, 집행부가 이를 외면하는 사례가 현실에 있습니다. 이때 조합원은 조합규약이 정한 조합원의 총회소집요구 절차를 활용할 수 있습니다(시행령 제20조 제2항 제8호가 규약에 총회 소집절차와 조합원의 소집요구에 관한 사항을 담도록 합니다). 아울러 법 제14조 제4항은 시장·군수·구청장이 모집주체가 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 하므로, 관할 지자체에 이행 여부를 확인하고 조치를 요청하는 방법도 있습니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 인가일 계산부터 환급 청구까지 다섯 단계

3년 시점이 다가오거나 이미 지났다면, 실제로는 다음 순서로 점검하고 대응합니다.

• 설립인가일과 사업계획승인 여부부터 확인 — 관할 구청에 공고된 조합 설립인가일(시행령 제20조 제10항에 따라 지자체 홈페이지에 공고됩니다)과 사업계획승인 여부를 확인해, 3년이 되는 날과 3개월 내 총회 기한을 직접 계산합니다. 집행부 설명만 믿지 않는 것이 출발점입니다.

• 총회 소집통지서와 안건 확인 — 7일 전 통지 여부, 안건에 해산 여부가 포함되었는지, 의결방식과 직접 출석 요건이 지켜지는지 확인합니다. 서면결의서를 제출하라는 요구가 있더라도 무엇에 대한 동의인지 읽어 본 뒤 서명해야 합니다.

• 조합규약의 탈퇴·환급·의결정족수 조항 검토 — 환급금 산정방식, 지급시기, 해산 의결정족수, 청산 절차가 규약에 어떻게 적혀 있는지가 결과를 좌우합니다. 가입계약서(법 제11조의3 제8항)에 적힌 탈퇴 및 환급의 방법, 분담금 납부 내역도 함께 모읍니다.

• 내용증명으로 총회 소집 요구 또는 탈퇴·환급 의사 표시 — 총회가 열리지 않는다면 규약상 소집요구 절차를 서면으로 밟고, 탈퇴 의사와 환급 청구를 내용증명으로 남겨 시점을 증거화합니다. 관할 지자체에도 시정조치를 요청하는 민원을 병행합니다.

• 환급청구 소송 및 책임 추궁 검토 — 환급을 거부하거나 사업비 지출 내역이 불분명하면 부당이득 반환·환급금 청구 등 소송을 검토하고, 업무대행자나 임원의 귀책 사유가 확인되면 손해배상까지 함께 판단합니다. 조합 재산이 빠져나갈 우려가 있다면 가압류도 고려합니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 3년 시점을 놓치면 조합의 지출은 계속 쌓입니다

설립인가 3년이 지나도록 사업계획승인이 나지 않았다면, 총회에서 해산 여부를 결정해야 하는 시점이 이미 왔거나 곧 옵니다. 그사이에도 조합의 사업비 지출과 추가 분담금 요구는 이어질 수 있고, 시간이 흐를수록 조합 재산과 증거를 확인하기 어려워집니다.

지역주택조합의 설립인가일과 총회 소집 상황을 먼저 확인하시고, 규약상 탈퇴·환급 조건과 이미 낸 분담금의 사용 내역을 정리해 두시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.