대구 전세보증금 변호사｜이사 전 임차권등기명령과 반환소송 순서 

Q1. 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 무엇부터 봅니까?

임대차가 실제로 종료되었는지와 대항력·우선변제권을 먼저 확인하십시오. 대항력은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항). 계약서의 만기일뿐 아니라 갱신거절·해지 통지의 내용과 상대방에게 도달한 날, 묵시적 갱신 여부도 확인해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

Q2. 이사를 먼저 가면 어떻게 됩니까?

보증금을 받기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

Q3. 임차권등기를 마치면 무엇이 달라집니까?

임차권등기명령에 따른 등기를 마칠 때까지 유지하고 있던 대항력과 우선변제권은 그 뒤 이사하거나 주민등록을 옮겨도 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 등기 전에 이러한 권리가 없었다면 등기를 마친 때 취득하지만, 이미 상실한 종전의 권리와 순위가 소급하여 회복되지는 않습니다. 법원의 결정만으로는 부족하므로 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 진행하십시오. 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

Q4. 보증금은 어떻게 돌려받습니까?

임대인이 계속 지급하지 않으면 보증금반환청구 소송이나 지급명령 등으로 집행 가능한 집행권원을 확보한 뒤 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 반환소송의 선행 요건이 아니므로 두 절차를 함께 진행할 수도 있습니다. 임대차 종료 후 주택 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 다만 집행권원에 따라 임차주택 자체의 경매를 신청할 때에는 주택 인도나 인도의 제공이 집행개시 요건이 되지 않습니다. 우선변제권에 따른 배당금을 받으려면 주택을 매수인에게 인도해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1·3항). 판결을 받아도 임대인에게 집행할 재산이 없으면 회수가 어렵기 때문에, 소송 전에 임대인의 재산을 확인하고 필요하면 가압류를 함께 검토합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차와 기한도 따로 확인하십시오.

Q5. 임차인이 청구한 지급명령이나 이행권고결정이 나오면 어떻게 합니까?

보증금 반환을 청구한 임차인은 채권자 또는 원고이고, 상대방인 임대인은 채무자 또는 피고입니다. 임대인은 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 이행권고결정은 임대인이 결정서 등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있습니다. 두 기간은 모두 불변기간이며, 임차인이 결정문을 받은 날을 기준으로 계산하지 않습니다.

임대인이 기간 안에 이의신청을 하지 않아 확정되면 임차인은 이를 집행권원으로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 확정만으로 보증금이 자동 지급되는 것은 아닙니다. 이행권고결정은 원칙적으로 소송목적의 값이 3,000만 원 이하인 소액사건에서 법원이 내리는 결정입니다.

이 글은 주택 임차인을 위한 일반적인 법률 정보입니다. 구체적인 대응은 계약 내용, 임대차 종료 경위와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

작성: 장정호 변호사