보증금을 돌려줬는데도 세입자가 안 나가고 버텨요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약이 끝나 보증금을 전부 내어주었는데도, 세입자가 약속한 날짜에 집을 비우지 않고 계속 살고 있다는 임대인의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들은 대부분 “돈을 돌려줬으니 이제 알아서 나가겠지”, “내 집이니 열쇠를 바꾸고 짐을 빼도 문제없겠지”라고 생각하셨습니다. 그런데 세입자가 “다음 집 잔금이 안 들어왔다”, “이사 비용을 더 달라”며 버티기 시작하면, 임대인은 새 세입자의 입주일과 대출 상환 일정에 쫓겨 무리한 선택을 하기 쉽습니다. 그 선택이 오히려 임대인을 형사 문제의 당사자로 만드는 경우를 자주 봅니다.

최근 실무는 보증금 반환이 끝난 뒤의 점유를 정당한 권원 없는 점유로 보아 명도를 명확히 인정하면서도, 임대인이 법원을 거치지 않고 직접 점유를 빼앗는 행위는 엄격하게 제한하고 있습니다. 내 집이라도 절차를 건너뛰면 안 된다는 뜻입니다.

아래에서는 보증금을 반환한 뒤 세입자가 나가지 않을 때 임대인이 어떤 순서로 무엇을 해야 하는지, 하지 말아야 할 행동은 무엇인지 살펴보겠습니다.

1. 보증금을 돌려받은 순간 세입자가 집을 버틸 근거는 사라집니다

보증금 반환이 끝나면 세입자의 동시이행 항변권도, 점유할 권원도 함께 없어집니다.

임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 민법 제536조 제1항이 정한 동시이행 항변권으로, 대법원은 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결 이래 임대차 종료 시 보증금 반환과 목적물 명도를 동시이행으로 보고 있습니다. 그래서 보증금을 못 받은 세입자는 정당하게 집을 점유할 수 있고, 이 때문에 임대인이 집을 먼저 비우라고 요구하기 어렵습니다.

그러나 임대인이 보증금 전액을 돌려주면 사정이 바뀝니다. 세입자가 내세울 수 있던 항변이 소멸하기 때문입니다. 이때부터 세입자는 임대차 종료 후 목적물을 반환해야 할 의무(민법 제615조의 원상회복 포함)만 남게 되고, 점유를 계속할 법적 근거가 없는 상태가 됩니다. 소유자인 임대인은 민법 제213조에 따라 물건 반환을 청구할 수 있습니다.

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 다만 점유자가 본권으로 소유자에게 대항할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다(민법 제213조).

여기서 핵심은 단서입니다. 세입자가 여전히 “본권”, 즉 유효한 임대차 계약상 권리로 대항할 수 있다면 반환 청구가 막힙니다. 그래서 가장 먼저 확인할 것은 임대차가 정말 끝났는지입니다. 주택이라면 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지, 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 했는지에 따라 묵시적 갱신 여부가 갈리고, 합의 해지였다면 합의서에 명도 기한이 있는지가 기준이 됩니다.

보증금을 전액 돌려주고 임대차가 적법하게 끝났다면, 세입자에게는 집을 비울 의무만 남습니다.

2. 열쇠를 바꾸고 짐을 빼는 행동은 임대인이 처벌받을 수 있습니다

내 집이어도 세입자가 점유 중인 집을 직접 비우면 형사 책임이 따릅니다.

세입자가 버티면 현관 비밀번호를 바꾸거나 짐을 밖으로 내놓고 싶은 마음이 드는 것이 사실입니다. 하지만 우리 법은 자력구제를 매우 좁게만 허용합니다. 민법 제209조의 자력구제는 법정 절차로는 권리 실행이 불가능한 긴급한 경우에 한정되는데, 이미 법원에 갈 시간적 여유가 있는 명도 분쟁에서는 인정되기 어렵습니다.

세입자가 집에 없는 사이 문을 열고 들어가면 주거침입죄(형법 제319조 제1항, 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금)가 문제될 수 있습니다. 짐을 부수거나 버리면 재물손괴죄(제366조, 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금), 비밀번호를 바꿔 세입자가 생업이나 영업을 못 하게 만들면 업무방해죄(제314조, 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금)가 적용될 수 있습니다.

특히 세입자가 그 집에서 사업을 하고 있거나 가재도구가 남아 있다면, 임대인이 “어차피 불법 점유”라고 생각하고 한 행동이 손해배상 청구와 형사 고소로 돌아옵니다. 보증금을 이미 돌려주어 법적으로 유리한 위치에 있던 임대인이 스스로 그 우위를 버리는 셈입니다.

점유자가 나가지 않는다는 이유만으로 법원 절차를 건너뛰면, 임대인이 오히려 피의자가 될 수 있습니다.

3. 건물명도 소송과 점유이전금지가처분을 같이 준비해야 합니다

소송은 판결로 끝이 아니라, 집행관의 인도집행까지 가야 실제로 집이 비워집니다.

세입자가 협의에 응하지 않는다면 결국 법원에서 건물명도(인도) 청구 소송을 제기해야 합니다. 소장에는 목적물 인도 청구와 함께 임대차 종료 다음 날부터 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득 반환 청구를 같이 담는 것이 일반적입니다. 보증금 반환 이후에는 세입자가 얻는 사용이익을 돌려줄 이유가 더 분명해지기 때문입니다.

소송 전에 반드시 검토할 것이 점유이전금지가처분입니다. 소송 중에 세입자가 제3자에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 그 제3자를 상대로 집행하기 어려워질 수 있습니다. 가처분을 받아 두면 점유자가 바뀌더라도 새 점유자에게 집행할 수 있는 길이 열려, 시간을 벌기 위한 점유 이전을 차단하는 데 쓰입니다.

판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 집행관에게 인도집행을 신청합니다. 집행의 방법은 민사집행법이 직접 정하고 있습니다.

부동산이나 선박의 인도를 목적으로 하는 청구권의 강제집행은 집행관이 그 부동산이나 선박에 대한 채무자의 점유를 풀고 채권자에게 그 점유를 취득하게 하는 방법으로 한다(민사집행법 제258조 제1항).

실무에서는 집행관이 현장에서 계고를 해 자진 이행 기회를 준 뒤, 집행 당일 노무자를 동원해 짐을 반출하고 열쇠를 교체해 임대인에게 인도합니다. 반출한 짐은 집행관이 보관하다가 찾아가지 않으면 매각 등으로 처리하므로, 임대인이 직접 짐을 치웠을 때 생기는 형사 위험을 피할 수 있습니다.

가처분으로 점유를 묶어 두고, 명도 판결과 인도집행으로 마무리하는 것이 가장 안전한 순서입니다.

4. 버틴 기간만큼의 손해를 청구할 수 있고, 퇴거불응 고소도 선택지가 될 수 있습니다

세입자가 나가지 않는 하루하루가 임대인에게는 금전적 손해이자 법적 책임의 근거가 됩니다.

세입자가 정당한 이유 없이 집을 비우지 않으면 임대인은 그 기간 동안 월세 상당의 사용이익을 청구할 수 있습니다. 민법 제741조의 부당이득 반환입니다. 더불어 세입자의 점유 때문에 새 세입자와의 계약이 깨졌거나 위약금을 물게 된 경우 그 손해는 채무불이행과 불법행위에 따른 손해배상 문제로 다뤄집니다. 다만 새 계약이 이미 체결되어 있었다는 사실, 위약금 지급 내역, 입주 지연 통지 같은 자료를 갖추어야 인정받기 쉽습니다.

형사 측면에서는 형법 제319조 제2항의 퇴거불응죄(3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금)를 검토할 수 있습니다. 다만 이 죄는 사람의 주거 등에서 퇴거 요구를 받고도 응하지 않을 때 성립하는데, 세입자가 임대차 관계 때문에 점유하고 있던 주거라면 “정당한 권원이 이미 사라졌는지”부터 다툽니다. 보증금 반환 영수증, 합의서, 내용증명으로 퇴거를 요구한 증거가 있어야 하고, 실제 수사에서는 민사 분쟁으로 보아 입건을 미루는 경우도 많습니다. 형사 고소는 압박 수단으로 가볍게 쓰기보다, 민사 절차와 병행할 실익이 있는지 따져서 선택해야 합니다.

세입자가 남은 관리비나 공과금을 정산하지 않은 경우에는 보증금에서 공제했는지, 이미 돌려준 금액에서 빠졌는지에 따라 별도로 청구해야 하는지가 달라지므로 이 부분도 정리해 두어야 합니다.

5. 내용증명 발송부터 인도집행까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

보증금 반환 증빙과 퇴거 요구 기록을 먼저 확보해야 이후 모든 절차가 수월해집니다.

임차 주택이 수원에 있다면 통상 ①보증금 반환 증빙 확보 및 내용증명 발송 → ②수원지방법원(또는 관할 지원)에 점유이전금지가처분 신청 → ③건물명도 및 부당이득 반환 소송 제기와 판결 → ④판결 확정 후 집행관에게 인도집행 신청의 순서로 진행됩니다. 소송은 부동산 소재지 관할 법원에 제기할 수 있고, 인도집행은 그 소재지 법원 소속 집행관이 담당합니다.

세입자가 버티기 시작했다면 감정적으로 대응하지 말고 아래 순서로 증거부터 갖추는 것이 좋습니다.

1. 보증금을 전액 이체한 계좌 내역과 세입자가 받았다는 영수증·문자·합의서를 한곳에 모아 둡니다.

2. 퇴거 기한과 퇴거 요구 사실을 내용증명으로 발송해, 언제부터 세입자의 점유가 권원 없는 점유가 되었는지 날짜를 남깁니다.

3. 세입자의 점유 현황(실거주·사업장 사용·제3자 전대 여부)을 사진과 현장 확인으로 정리한 뒤 가처분과 소송 순서를 정합니다.

이러한 자료가 갖춰져 있다면, 가처분·명도소송·인도집행을 하나의 일정으로 묶어 진행해 입주 일정에 맞는 현실적인 회수 방안을 세울 수 있습니다.

마치며

세입자와 분쟁이 생겼을 때 임대인이 가장 많이 하는 실수는 “곧 나가겠지” 하고 며칠, 몇 주를 흘려보내는 것입니다. 그 사이 새 세입자의 입주일은 다가오고, 초조함은 열쇠 교체 같은 직접 행동으로 이어지기 쉽습니다.

보증금을 돌려주고도 집을 되찾지 못한 임대인 입장에서는 감정을 누르고 증빙과 퇴거 요구 기록부터 만드는 것이 우선입니다. 내용증명과 가처분이 빠를수록 소송 기간과 손해가 줄어듭니다.

반대로 이미 보증금을 받고도 이사 일정이 어긋난 세입자 입장에서도 “돈을 받았지만 사정이 있으니 좀 더 살겠다”는 주장은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 사정이 있다면 명도 기한 연장을 서면으로 합의하는 편이 부당이득 청구와 강제집행을 피하는 길입니다.

저는 임대차 종료 후 명도 분쟁에서 임대인 쪽과 세입자 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 몇 주의 대응이 비용과 기간을 얼마나 좌우하는지 여러 번 확인했습니다.

보증금은 돌려줬는데 집이 돌아오지 않는다면, 직접 해결하려 하기 전이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 첫 단계에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 전부 돌려줬는데도 세입자가 나가지 않으면 바로 짐을 빼도 되나요?

A. 안 됩니다. 점유자가 있는 집에서 짐을 반출하거나 열쇠를 바꾸면 주거침입, 재물손괴, 업무방해 문제가 생길 수 있습니다. 반드시 명도 판결 후 집행관을 통해 진행해야 합니다.

Q. 보증금을 돌려줬다는 증거는 어떤 게 필요한가요?

A. 계좌이체 내역이 기본이고, 세입자가 수령했음을 인정한 영수증·문자·합의서가 있으면 더 좋습니다. 보증금에서 공제한 항목이 있다면 그 내역도 같이 남겨야 합니다.

Q. 세입자가 나가지 않는 동안의 월세는 받을 수 있나요?

A. 임대차 종료 후 정당한 권원 없이 살고 있다면 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 명도 소송에서 인도 청구와 함께 구하는 것이 일반적입니다.

Q. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

A. 필수는 아니지만, 세입자가 제3자에게 점유를 넘길 위험이 있다면 권하는 절차입니다. 판결을 받은 뒤에 점유자가 바뀌면 집행이 어려워질 수 있기 때문입니다.

Q. 퇴거불응죄로 고소하면 세입자가 바로 나가나요?

A. 그렇지 않은 경우가 많습니다. 수사기관은 임대차 분쟁을 민사 문제로 보는 경우가 있어, 퇴거 요구 증거와 권원 소멸 사실을 갖춘 뒤 민사 절차와 병행하는 방식으로 검토하는 것이 현실적입니다.

Q. 명도 소송부터 집행까지 얼마나 걸리나요?

A. 사건마다 다르지만, 세입자가 다투는지, 점유자가 여럿인지, 가처분이 필요한지에 따라 달라집니다. 가처분과 소송 준비를 미리 병행하면 전체 기간을 줄일 수 있습니다.