부동산 공동투자 해지, 상가와 꼬마빌딩 동업을 끝내고 정산금을 받으려면 

지인과 돈을 모아 상가나 꼬마빌딩을 샀는데 시간이 지나면서 문제가 생기는 경우가 있습니다. 처음에는 임대수익을 나누고 나중에 건물값이 오르면 함께 팔기로 했지만, 한 사람이 임대료를 혼자 관리하거나 비용 내역을 제대로 보여주지 않으면서 갈등이 시작되기도 합니다. 어느 순간부터는 “이 관계를 끝내고 내가 넣은 돈과 수익만 정리해서 받고 싶다”는 생각이 들 수 있습니다.

이럴 때 바로 “동업을 해지하고 투자금을 돌려달라”고 소송하면 되는 것은 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 두 사람이 단순히 부동산을 함께 산 공유자인지, 아니면 공동으로 사업을 운영한 동업관계인지입니다. 이 차이에 따라 부동산을 나누는 방법도, 수익금을 받는 방법도, 소송에서 무엇을 청구해야 하는지도 달라집니다.

두세 사람이 함께 돈을 내서 부동산을 샀다고 해서 바로 법률상 동업관계가 되는 것은 아닙니다. 예를 들어 A와 B가 상가를 절반씩 돈을 내고 샀고, 각자 지분도 2분의 1씩 등기했으며, 나중에 가격이 오르면 팔기로 한 정도라면 단순한 공유관계로 볼 수 있습니다. 이 경우에는 각자 자기 지분을 가진 공동소유자에 가깝습니다.

반대로 “임대료는 공동계좌로 받고, 대출이자와 관리비를 먼저 빼고 남는 돈을 6대4로 나누자”, “건물 관리는 A가 맡고 매각은 둘이 합의해서 하자”는 식으로 공동 운영 방식까지 정했다면 이야기가 달라집니다. 이런 경우에는 민법상 조합, 쉽게 말해 동업관계로 볼 가능성이 높아집니다.

법원은 계약서에 ‘동업’이라는 단어가 적혀 있는지만 보지 않습니다. 누가 얼마를 투자했는지, 수익과 손실을 어떤 비율로 나누기로 했는지, 임대와 관리에 관한 결정을 함께 했는지, 실제로 월세를 정기적으로 정산해왔는지 같은 사정을 함께 봅니다. 대법원도 공동매수자들이 계약금 부담 방식과 전매차익 분배 방법을 따로 정한 사안에서 동업관계를 인정한 바 있습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결).

이 구분이 중요한 이유는 소송 방법이 완전히 달라지기 때문입니다. 단순 공유라면 공유물분할을 통해 부동산을 나누거나 경매 후 대금을 나누는 방법을 생각할 수 있습니다. 반면 동업관계라면 조합재산에 대해 곧바로 “내 지분만 떼어달라”고 공유물분할을 청구하기 어렵고, 먼저 동업관계를 끝내고 정산하는 과정이 필요합니다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다311623 판결).

동업을 끝낼 때는 ‘해제’보다 탈퇴와 해산을 먼저 본다

부동산 공동투자가 조합관계라면 일반 계약처럼 “계약을 해제했으니 처음 상태로 돌려달라”고 처리하기 어렵습니다.

조합에서는 한 사람이 빠지는 탈퇴, 또는 조합 자체를 끝내는 해산이 문제 됩니다. 두 사람이 함께 투자한 경우라면 한 사람이 탈퇴했을 때 동업관계가 끝나고, 그 시점의 재산상태를 기준으로 돈을 정산하게 됩니다. 세 사람 이상이라면 누가 빠지는지, 나머지 사람들이 사업을 계속하는지, 아예 조합 전체를 끝낼 것인지에 따라 탈퇴와 해산을 나눠서 봐야 합니다.

특히 2명이 공동투자한 경우에는 계산 방식이 중요합니다. 예를 들어 A와 B가 각각 절반씩 투자했고 A가 동업에서 빠진다고 해보겠습니다. 이때 A가 처음 넣은 돈이 2억원이라고 해서 무조건 2억원을 돌려받는 것은 아닙니다. 탈퇴 당시 공동투자 재산이 얼마나 남아 있는지가 기준이 됩니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다207851 판결).

건물 시가가 10억원이고 대출이 4억원, 임대보증금 반환채무가 1억원이라고 가정해 보겠습니다. 다른 재산과 비용을 빼고 보면 순재산은 일단 5억원이 됩니다. A와 B의 정산비율이 절반씩이라면 A의 지분은 대략 2억5천만원을 기준으로 계산하게 됩니다.

반대로 미납 세금이 있거나 아직 지급해야 할 공사비가 있다면 그 금액도 빼야 합니다. 받지 못한 임대료나 공동계좌 잔액이 있다면 재산에 더할 수 있습니다. 한 사람이 자기 돈으로 건물 수리비를 대신 냈다면 그 비용도 정산 과정에서 따져볼 수 있습니다. 결국 정산금은 처음 얼마를 냈느냐보다 탈퇴 당시 동업체에 실제로 얼마가 남아 있느냐가 더 중요합니다.

부동산 가격만 보고 내 지분을 계산하면 안 되는 이유

공동투자 분쟁에서는 “건물이 10억원이니까 내 지분 50%인 5억원을 달라”는 식으로 계산하기 쉽습니다. 하지만 실제 정산은 그렇게 단순하지 않습니다.

건물에는 대출이 있을 수 있고, 임차인에게 돌려줘야 할 보증금도 있습니다. 아직 받지 못한 월세가 있을 수 있고, 반대로 재산세나 수선비처럼 앞으로 지급해야 할 돈도 남아 있을 수 있습니다. 그래서 정산할 때는 먼저 적극재산과 소극재산을 나눠보는 게 좋습니다. 적극재산은 건물 가치, 현금, 미수 임대료처럼 현재 가진 재산이고, 소극재산은 대출금, 보증금 반환채무, 미지급 비용처럼 앞으로 갚아야 할 돈입니다.

예를 들어 건물 시가가 12억원이고 대출 5억원, 보증금 2억원, 공동계좌 잔액 5천만원이 있다면 순재산을 계산할 때 이 금액들을 함께 반영해야 합니다. 여기에 투자자 사이에서 수익과 손실을 6대4로 나누기로 했다면 그 약정비율도 적용될 수 있습니다.

문제는 정산금을 요구하는 사람이 이런 재산상태를 어느 정도 증명해야 한다는 점입니다. 상대방이 “돈이 하나도 안 남았다”고 주장한다고 해서 끝나는 게 아니라, 실제로 어떤 재산과 채무가 있는지 자료로 밝혀야 합니다.

한 사람 명의로만 등기했다면 지분등기부터 요구하면 안 될 수 있다

지인끼리 투자할 때 편의상 부동산을 한 사람 명의로만 등기해두는 경우가 꽤 있습니다. 내부적으로는 “A가 60%, B가 40% 투자했다”고 정했지만 등기부에는 A만 소유자로 올라가 있는 식입니다. 이 경우에는 명의신탁 문제가 생길 수 있습니다. 공동투자자들이 돈을 모아 부동산을 샀는데 한 사람 앞으로만 등기했다면, 매도인이 그런 내부 사정을 알고 있었는지에 따라 법적 결과가 달라집니다.

매도인이 다른 공동투자자의 존재를 모르고 등기명의자 한 사람만 실제 매수인이라고 생각했다면 계약명의신탁으로 판단될 가능성이 있습니다. 이 경우 등기명의자가 소유권을 유효하게 취득하고, 다른 투자자는 “내가 40% 투자했으니 40% 지분등기를 넘겨달라”고 바로 요구하지 못할 수 있습니다.

대법원은 이런 구조에서는 조합재산이 부동산 자체가 아니라 명의자에 대한 매수대금 상당의 부당이득반환채권이 될 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다205399, 2025다205405 판결).

그래서 1인 명의로 등기된 공동투자 사건에서는 매매계약서를 자세히 봐야 합니다. 계약 당사자가 누구로 적혀 있는지, 계약금과 잔금은 누구 계좌에서 지급했는지, 매도인이 다른 투자자의 존재를 알고 있었는지, 투자자끼리 어떤 약정을 했는지가 중요합니다.

결과에 따라 청구 방법도 달라집니다. 부동산 지분을 직접 넘겨달라고 할 수 있는 사건인지, 아니면 정산금이나 부당이득을 돈으로 청구해야 하는 사건인지부터 가려야 합니다.

임대수익을 혼자 가져갔다면 얼마를 돌려받을 수 있을까

공동투자 분쟁에서 가장 흔한 문제 중 하나가 임대수익입니다. 한 사람이 건물을 관리하면서 월세를 모두 자기 계좌로 받은 뒤 다른 투자자에게 제대로 나눠주지 않는 경우입니다.

이때 “월세의 절반은 내 돈이니까 바로 달라”고 생각하기 쉽지만, 동업관계에서는 조금 더 따져봐야 합니다. 임대료에서 대출이자와 재산세, 관리비, 수선비를 먼저 빼기로 했는지, 일정 금액을 적립하기로 했는지, 수익을 매월 나누기로 했는지 등을 확인해야 합니다.

별도 약정이 없다면 손익분배는 원칙적으로 출자가액에 비례해 계산합니다. 하지만 구체적인 수익금 청구가 언제 가능한지는 계약 내용과 기존 정산 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 상대방이 공동으로 관리하기로 한 임대수익을 자기 생활비나 개인 채무 변제에 사용했다면 문제는 더 커집니다. 민사상 정산 대상이 되는 것은 물론이고, 구체적인 약정과 보관 형태에 따라 횡령 문제가 생길 가능성도 있습니다(대법원 1989. 11. 14. 선고 89도17 판결).

그래서 임대수익을 따질 때는 입금된 월세 총액만 보는 게 아니라 그 돈에서 실제로 어떤 비용이 빠져나갔는지까지 함께 확인해야 합니다.

실제 소송에서는 이 부분이 가장 답답한 경우가 많습니다. 투자금은 같이 냈는데 임대차계약서와 월세 통장, 대출계좌는 상대방 혼자 들고 있는 상황입니다. 상대방이 자료를 자발적으로 보여주지 않는다고 해서 소송을 못 하는 것은 아닙니다.

소송 중에는 문서제출명령을 신청해 상대방이 보관하고 있는 임대차계약서나 회계자료 제출을 요구할 수 있습니다. 금융기관에 사실조회를 신청하거나 필요한 경우 금융거래내역을 확인하는 방법도 검토할 수 있습니다. 임차인 정보가 확인된다면 언제부터 얼마의 월세를 지급했는지 사실조회 등을 통해 확인하는 것도 생각해볼 수 있습니다.

세금자료나 사업자등록 관련 자료가 정산에 필요한 경우라면 해당 기관에 대한 사실조회가 문제 될 수도 있습니다.

중요한 것은 소송을 시작하기 전에 내가 확보할 수 있는 자료부터 모아두는 겁니다. 투자금 송금내역, 월세를 나눠받은 과거 계좌내역, 문자와 카카오톡, 임대수익 정산표, 대출이자 납부자료가 있다면 상대방이 자료를 숨기더라도 전체 흐름을 추적하는 데 도움이 됩니다.

상대방이 공동투자 재산이나 개인 재산을 처분하려는 움직임이 있다면 정산금청구소송만 해두고 기다리는 것도 위험할 수 있습니다. 판결을 받아도 그때 상대방 명의 재산이 없다면 실제 돈을 받기 어려워질 수 있기 때문입니다. 받을 금액과 상대방 재산이 어느 정도 확인된다면 예금이나 부동산에 대한 가압류를 함께 검토할 수 있습니다.

이미 정산했다는 서류에 서명했다면 추가 청구가 어려워질 수 있다

동업을 끝내면서 “향후 서로 어떠한 금전청구도 하지 않는다”는 식의 정산합의서를 작성하는 경우도 있습니다. 이런 합의가 실제로 존재하고 정산금까지 지급됐다면 나중에 “계산해보니 덜 받았다”며 다시 돈을 요구하기 어려울 수 있습니다.

법원은 영수증이나 합의서, 실제 송금내역 등을 종합해 이미 정산이 끝났다고 판단하기도 합니다. 다만 정산합의서에 적힌 내용이 어디까지인지가 명확하지 않거나, 특정 수익금은 정산 대상에서 빠져 있었다면 별도로 다툴 여지가 남을 수 있습니다. 한쪽에 지나치게 불리한 문구가 들어가 있는 경우에는 그 의미를 엄격하게 해석하기도 합니다.

그래서 과거에 정산합의서를 작성한 적이 있다면 소송 전에 그 문구부터 확인해야 합니다. “투자금 반환만 정산한 것인지”, “임대수익과 권리금까지 모두 정리한 것인지”가 중요합니다.

결국 부동산 공동투자 정산은 ‘내가 얼마를 넣었나’보다 ‘둘 사이의 관계가 무엇이었고 지금 얼마가 남았나’를 봐야 한다

지인과 함께 상가나 꼬마빌딩을 샀다가 관계가 틀어졌다고 해서 처음 투자한 금액을 그대로 돌려달라고 하면 끝나는 문제는 아닙니다. 등기 지분만 나눠 가진 단순 공유인지, 임대와 관리까지 함께한 동업관계인지에 따라 소송 방법부터 달라집니다. 동업관계라면 탈퇴나 해산으로 관계를 먼저 정리하고 그 시점의 부동산 가치와 대출, 임대보증금, 미수 임대료, 비용을 모두 넣어 정산해야 합니다.

한 사람 명의로 부동산을 등기했다면 더 주의해야 합니다. 내부적으로 투자비율을 정해뒀더라도 명의신탁의 형태와 매도인의 인식에 따라 부동산 자체에 대한 권리를 주장하지 못하고 정산금이나 부당이득반환을 청구해야 할 수도 있습니다. 상대방이 임대수익과 계좌자료를 공개하지 않는다면 객관적인 자료를 확보하는 절차부터 준비해야 합니다.

현재 지인과 공동으로 매수한 상가나 꼬마빌딩에서 임대수익 정산이 제대로 이루어지지 않거나, 공동투자를 끝내고 내 지분에 해당하는 금액을 받고 싶다면 등기부상의 지분만 보고 소송 방향을 정하지 않는 것이 좋습니다.

법률사무소 강현에서는 공동투자약정과 매매계약서, 실제 투자금 지급내역, 임대수익과 비용 계좌, 대출과 임대보증금, 부동산의 현재 가치와 등기명의를 함께 검토해 단순 공유인지 동업관계인지부터 확인하고, 탈퇴 정산금과 잔여재산 분배, 부당이득반환 중 어떤 방식으로 청구해야 하는지 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.