안녕하세요. 법무법인 태일 최지우 변호사입니다.

전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵, 임대인이 직접 거주하겠다며 계약갱신을 거절하는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 일정한 요건에 따라 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하면서도, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

문제는 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 실제로는 거주하지 않거나, 다른 사람에게 주택을 임대하는 경우입니다. 이러한 상황에서는 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지 검토해 볼 필요가 있습니다.

1. 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 언제 가능할까요?

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인이 법에서 정한 기간 내에 계약갱신을 요구하더라도 임대인 본인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만, 실거주 의사는 단순히 말로 주장하는 것만으로 충분하다고 볼 수 없습니다. 갱신 거절 당시의 구체적인 사정과 이후 실제 거주 여부 등을 종합하여 판단해야 합니다.

2. 실거주한다고 해놓고 다른 사람에게 임대했다면?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 갱신이 거절된 기간에 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 임대인이 실제로 이사하지 않았다는 사실만으로 모든 경우에 손해배상책임이 자동으로 인정되는 것은 아니라는 것입니다. 법에서 정한 손해배상 요건과 정당한 사유가 있었는지를 함께 살펴봐야 합니다.

3. 임대인의 허위 실거주를 어떻게 입증할까요?

손해배상을 청구하려면 임대인이 실제로 제3자에게 주택을 임대했는지, 언제부터 임대했는지를 확인하는 것이 중요합니다. 새로운 임차인의 전입 사실, 확정일자 관련 자료, 부동산 중개 광고, 임대차계약 관련 자료 등이 증거가 될 수 있습니다.

임대인이 집을 비워 두고 있다는 사실만으로는 법에서 정한 손해배상책임이 바로 인정되는 것은 아닙니다. 다만, 허위 실거주로 갱신을 거절했다는 점이 입증된다면 별도의 불법행위에 따른 손해배상책임이 문제 될 수 있습니다.

실거주 갱신 거절로 분쟁이 발생했다면

임대인의 실거주를 믿고 이사했는데 이후 해당 주택이 다른 사람에게 임대된 사실을 알게 되었다면, 먼저 갱신 거절 통지 내용과 새로운 임대차 시점, 관련 증거를 확보하시기 바랍니다.

손해배상 청구는 임대인의 설명만으로 결론 내리기보다 계약갱신요구권 행사 여부, 갱신 거절 사유, 제3자 임대 여부와 시기, 손해액을 함께 검토해야 합니다.