갱신을 요구했는데 집주인이 아무 답을 안 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약 만료를 앞두고 계약갱신을 요구했는데, 집주인이 문자에도 전화에도 아무 답을 하지 않아 불안해하시는 임차인 분들의 상담이 부쩍 늘었습니다.

상담을 하다 보면 “집주인이 답이 없으니 일단 기다려 보면 되겠지”, “거절한다는 말이 없었으니 갱신된 거겠지”라고 막연히 안심하시는 분들이 많습니다. 반대로 “답이 없으면 갱신이 안 된 것 아닌가”라며 서둘러 이사 계획을 잡았다가 보증금 반환 문제로 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 그런데 갱신요구 이후의 침묵이 법적으로 어떤 의미인지는 요구를 언제 했는지, 임대인이 이후에 어떤 주장을 꺼내는지에 따라 크게 달라집니다.

최근 대법원은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 사건에서 실제 거주하려는 의사가 있다는 점의 증명책임은 임대인에게 있다고 거듭 판단하고 있습니다. 임차인이 갱신을 요구한 이상, 침묵하던 집주인이 뒤늦게 내세우는 사유는 엄격하게 따져 본다는 뜻입니다.

아래에서는 갱신을 요구한 뒤 집주인이 답을 하지 않을 때 법적으로 어떤 상태가 되는지, 이후 집주인이 거절 사유를 주장하면 어떻게 되는지, 그리고 임차인이 무엇부터 해두어야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 집주인의 무응답은 갱신 거절이 아니라, 거절 사유를 갖추지 못한 상태입니다

적법한 시기에 갱신을 요구했다면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 이 규정은 임대인이 “좋다”고 승낙해야 갱신이 되는 구조가 아닙니다. 임차인의 요구가 있으면 갱신이 원칙이고, 임대인은 법이 열거한 거절 사유가 있을 때에만 예외적으로 막을 수 있는 구조입니다.

그래서 집주인이 아무 답을 하지 않는다는 사실만으로 임차인이 불리해지지는 않습니다. 침묵은 거절의 의사표시가 아니고, 법이 요구하는 거절 사유를 갖췄다는 뜻도 아닙니다. 같은 조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정하고 있어, 동의 서명이나 새 계약서가 없어도 법률상 갱신의 효과가 문제됩니다.

다만 이 모든 것은 요구를 ‘기간 안에’ 했고, 그 사실을 증명할 수 있을 때의 이야기입니다. 예를 들어 계약 만료일이 2027. 3. 31.이라면 갱신요구는 대략 2026년 9월 말부터 2027년 1월 말까지의 기간 안에 이루어져야 합니다. 만료 2개월 전을 넘겨 한 요구는 이 조항의 보호를 받기 어렵습니다.

집주인의 침묵은 거절이 아니며, 기간 안에 한 갱신요구는 집주인이 거절 사유를 증명하지 못하는 한 효력을 잃지 않습니다.

2. 갱신요구는 ‘했다’는 사실보다 ‘언제 도달했는지’를 증명할 수 있어야 합니다

집주인이 답을 안 하는 사건의 결론은 대부분 임차인이 쥐고 있는 증거에서 갈립니다.

갱신요구에는 법이 정한 서식이나 방식이 없습니다. 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 모두 가능합니다. 문제는 집주인이 나중에 “그런 요구를 받은 적 없다”, “기간이 지난 뒤에 받았다”고 다툴 때입니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로, 요구가 기간 안에 집주인에게 도달했다는 점이 증명되어야 합니다.

실무에서 가장 안전한 방법은 내용증명우편입니다. 발송 일자와 내용, 수령 여부가 우체국 기록으로 남기 때문입니다. 다만 집주인이 일부러 수취를 거부하거나 반송되는 경우가 있어, 내용증명과 함께 문자·카톡을 병행해 두는 것이 좋습니다. 집주인이 메시지를 읽었다는 표시(‘1’이 사라진 화면)나 통화 녹음, 중개사를 통한 전달 기록도 도달을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

또 하나 주의할 점은 요구하는 사람입니다. 임차인이 공동명의이거나 임대인이 사망·양도 등으로 바뀌었다면, 누가 임대인의 지위에 있는지를 등기부로 먼저 확인하고 그 사람에게 도달시켜야 합니다. 이전 집주인에게만 보낸 요구는 다툼이 생길 수 있습니다.

요구 내용에는 “계약갱신을 요구합니다”라는 의사와 대상 주택·계약 기간을 분명히 적고, 증액 이야기는 따로 섞지 않는 편이 좋습니다. 갱신요구와 증액 협상이 한 문장에 뒤섞이면 “조건이 맞지 않아 합의가 안 됐다”는 반박의 빌미가 되기 때문입니다.

갱신요구는 기간 안에 도달했음을 입증할 수 있는 방식으로, 증거를 이중으로 남겨 두어야 합니다.

3. 침묵하던 집주인이 뒤늦게 실거주를 내세워도, 그 증명은 집주인의 몫입니다

실거주 거절은 임대인이 실제 거주 의사를 증명해야 인정됩니다.

집주인이 답을 하지 않다가 만료가 임박해서 “내가 들어와 살 것이다”, “아들이 들어올 것”이라며 나가라고 하는 경우가 가장 흔한 분쟁입니다. 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 거절 사유로 인정합니다. 하지만 사유가 있다는 점은 거절하는 쪽이 입증해야 합니다.

이에 관해 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).

이 판결은 임대인의 거주 의사를 인정하려면 그 의사가 진실하고, 이를 뒷받침하는 객관적 사정이 있어야 한다는 취지로, 거절의 적법성을 충분히 심리하지 않은 원심을 파기환송했습니다. 법원이 갱신거절을 쉽게 받아들이지 않는다는 점을 보여주는 사례입니다. 임차인 입장에서는 집주인이 실제로 이사 계획이 있는지, 현재 거주지는 어떤지, 이사를 준비하는 정황이 있는지를 따져 볼 수 있습니다.

더 나아가 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었더라면 계약이 유지되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대한다면, 제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해배상 책임이 생깁니다. 배상액은 거절 당시 환산월차임 3개월분, 제3자 임대로 얻은 환산월차임과의 차액 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 이 때문에 거절 이후 해당 주택의 임대 광고나 새 임차인 입주 여부를 확인해 두면 후속 청구의 근거가 됩니다.

침묵 끝에 나온 실거주 주장은 임대인이 증명해야 하며, 거짓이었다면 손해배상이 따릅니다.

4. 갱신이 인정되더라도 조건은 종전과 같고, 증액은 5% 범위에서만 가능합니다

갱신은 2년, 보증금·월세 증액은 20분의 1 이내이며 1회만 쓸 수 있습니다.

제6조의3 제2항은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정하고 있습니다. 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건이되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 하고, 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 다만 지방자치단체가 조례로 상한을 달리 정할 수 있고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못합니다.

집주인이 침묵하다가 갱신 후에 갑자기 “보증금을 올려 달라”고 요구하더라도, 이 범위를 넘는 부분은 따르지 않아도 됩니다. 반대로 임차인이 월세를 감액해 달라고 청구하는 경우는 같은 제7조 제1항이 적용되는 별개의 문제입니다.

여기서 임차인이 같이 알아 두어야 할 구분이 있습니다. 갱신요구를 하지 않고 기간이 지나면, 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않은 경우 제6조 제1항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 이른바 묵시적 갱신이 문제됩니다. 이 경우에도 존속기간은 2년으로 보고, 임차인은 제6조의2에 따라 언제든 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

단, 2기의 차임액에 달하도록 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고(제6조 제3항), 같은 사유가 갱신요구 거절 사유가 되기도 합니다(제6조의3 제1항 제1호). 차임 연체가 있다면 먼저 정리해 두어야 합니다.

5. 답이 없다면 이렇게 대응하고, 분쟁은 이런 순서로 진행됩니다

증거를 확보하고 점유와 대항력을 유지한 채, 필요하면 법적 절차로 넘어갑니다.

집주인의 무응답이 이어질 때의 절차는 통상 ①기간 안에 내용증명 등으로 갱신요구를 도달시키고 → ②집주인이 거절 사유를 주장하며 인도를 요구하면 그 사유의 진위를 따져 보며 협의하고 → ③합의가 안 되면 집주인이 건물인도 소송을 제기하거나 임차인이 보증금 반환·임차권등기명령을 신청하며 → ④관할 법원(수원 지역 주택이라면 수원지방법원 및 관할 지원)에서 판결을 받는 순서로 진행됩니다.

이 과정에서 핵심은 이사 날짜를 정하기 전에 법적 지위를 먼저 정리하는 것입니다. 이사 후 주민등록(전입신고)과 점유를 놓치면 대항력을 잃어, 보증금을 돌려받기 전에 이사하는 것이 가장 위험하기 때문입니다. 만약 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한다면 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다.

답을 받지 못하는 상황이라면 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서의 만료일을 기준으로 갱신요구 가능한 기간(6개월 전~2개월 전)을 달력으로 계산하고, 이미 기간 안에 요구가 도달했는지부터 확인합니다.

2. 도달 증거(내용증명, 문자·카톡 캡처, 통화 녹음)를 원본 그대로 보관하고, 전입신고·확정일자·월세 이체내역도 함께 정리합니다.

3. 집주인이 거절 사유를 말하면 그 사유가 제6조의3 제1항 각 호 중 무엇인지, 그 사실을 뒷받침할 자료가 있는지 확인한 뒤 응답합니다.

이 자료를 바탕으로 사건 초기에 변호사의 도움을 받는다면, 갱신 효력의 주장과 보증금 보전 조치를 동시에 준비해 이사 여부와 시기를 안전하게 결정할 수 있습니다.

마치며

집주인과 계속 얼굴을 봐야 하고, 보증금이 묶여 있다는 생각에 “조금만 더 기다려 보자”며 시간을 보내시는 경우가 많습니다. 그러나 갱신요구 기간은 법으로 정해져 있어 한 번 지나가면 되돌릴 수 없습니다.

갱신을 요구한 임차인 입장에서는 침묵하는 집주인의 마음을 헤아리기보다, 요구가 기간 안에 도달했다는 증거와 점유·대항력을 지키는 것이 먼저입니다. 이 두 가지가 갖춰져 있으면 이후 어떤 주장이 나와도 대응할 수 있습니다.

반대로 갱신을 거절하려는 임대인 입장에서도 침묵으로 시간을 끄는 것은 방어가 되지 않습니다. 거절 사유를 갖추었는지, 실거주 계획이 진실한지를 증명해야 하고, 거짓 사유로 거절했다면 손해배상까지 감수해야 하기 때문입니다.

저는 임대차 분쟁에서 갱신을 요구한 임차인 쪽과 거절을 주장한 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 작은 날짜 하나와 증거 한 장에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

집주인의 답이 없어 불안하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신을 요구했는데 집주인이 한 달 넘게 답이 없습니다. 갱신된 건가요?

A. 기간 안에 요구가 집주인에게 도달했고 법이 정한 거절 사유가 없다면 갱신이 문제됩니다. 다만 도달을 입증할 증거가 없으면 다툼이 생기므로 내용증명 등으로 증거를 확보해 두셔야 합니다.

Q. 만료 2개월 전이 지나서 갱신을 요구했는데 어떻게 되나요?

A. 제6조의3의 갱신요구권 보호를 받기 어렵습니다. 다만 집주인도 같은 기간에 거절이나 조건변경 통지를 하지 않았다면 제6조의 묵시적 갱신이 성립할 수 있으니 통지 여부를 확인해 보셔야 합니다.

Q. 집주인이 갑자기 아들이 들어와 산다며 나가라고 합니다.

A. 직계비속의 실거주는 거절 사유가 되지만, 실제 거주하려는 의사가 있다는 점은 집주인이 증명해야 합니다. 거짓으로 밝혀지거나 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다.

Q. 갱신되면 월세와 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?

A. 약정한 차임이나 보증금의 5%를 넘지 못하고, 조례로 상한이 달리 정해진 지역도 있습니다. 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.

Q. 갱신 후에 중간에 이사하고 싶으면 어떻게 하나요?

A. 갱신요구에 따라 갱신된 임대차에도 제6조의2가 준용되어, 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때 효력이 생깁니다.

Q. 보증금을 못 받았는데 이사를 해야 한다면요?

A. 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사하는 방법이 있습니다. 이사 전에 먼저 신청 요건을 확인하시기 바랍니다.