전세보증금 미반환, 임차권등기명령 인용받았습니다 

전세보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면?

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 앞두고 주택임차권등기명령을 신청하여 인용 결정을 받은 사례입니다. 서울남부지방법원의 2026년 5월 결정에는 해당 건물에 주택임차권등기를 명한다는 주문이 기재되어 있습니다.

이번 결과는 이사 전 권리를 보전하기 위한 신청이 받아들여졌다는 뜻입니다. 보증금을 실제로 반환받았다거나 등기부에 임차권등기가 완료됐다는 결과까지 확인된 것은 아닙니다. 신청, 법원의 결정, 등기 완료, 보증금 회수는 각각 구분하여 확인해야 합니다.

사건 개요｜계약은 끝났지만 보증금은 반환되지 않았습니다

의뢰인은 임대차계약이 종료된 뒤에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이사를 앞둔 상황이었지만, 먼저 전출하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있어 법무법인 홍림에 임차권등기명령 신청을 요청했습니다.

결정문에서 확인되는 계약일자는 2022년 7월이고 주민등록 및 점유 개시일자는 2022년 8월입니다. 확정일자는 2022년 7월로 표시되어 있습니다. 구체적인 날짜와 보증금 액수는 가려져 있으므로 특정하지 않습니다. 법원은 임차 범위를 별지목록 기재 건물 전체로 표시하고 주택임차권등기를 명했습니다.

이 사건의 목적은 보증금이 반환되지 않은 상태에서 이사로 권리 보호에 공백이 생기지 않도록 준비하는 것이었습니다. 계약 종료와 미반환 사실을 객관적인 자료로 설명하고, 현재 주거 이전 상황에 맞는 절차를 진행하는 일이 필요했습니다.

핵심 쟁점｜계약 종료·미반환·권리 보전 필요성

첫 번째 쟁점은 임대차가 실제로 종료되었는지였습니다. 계약서에 적힌 기간뿐 아니라 계약 종료 통보 내역을 함께 검토했습니다. 보증금을 돌려달라고 말한 사실과 계약이 법적으로 끝난 사실은 항상 같지는 않으므로, 종료 경위와 관련 자료를 맞춰 보는 것이 중요합니다.

두 번째 쟁점은 보증금이 반환되지 않았다는 사실입니다. 홍림은 보증금 지급내역과 임대인의 미반환 경위를 확인했습니다. 반환을 일부 받았다면 남은 금액도 구별해야 하지만, 이 사건의 구체적인 액수나 일부 반환 여부는 확인되지 않았습니다.

세 번째 쟁점은 이사를 앞둔 의뢰인의 권리 보전이었습니다. 임차인은 생활 일정 때문에 집을 옮겨야 하는데 보증금은 받지 못할 수 있습니다. 이럴 때 서둘러 전출하기 전에 현재 대항요건과 등기 절차를 확인해 이사 일정과 연결하는 것이 필요합니다.

사건 이해를 돕는 AI 설명 이미지입니다.

진행 방향｜신청서와 소명자료를 함께 제출했습니다

법무법인 홍림은 임대차계약서와 보증금 지급내역, 계약 종료 사실 및 임대인의 미반환 경위를 검토했습니다. 의뢰인이 이사를 해야 하는 상황에서도 대항력과 우선변제권을 유지할 필요가 있다는 점을 정리했습니다.

그 내용을 토대로 주택임차권등기명령 신청서를 작성하고 계약 종료 통보 내역, 주민등록자료, 부동산등기사항증명서 등 소명자료를 첨부하여 법원에 제출했습니다. 신청의 이유와 등기의 원인이 되는 사실을 자료로 설명하는 데 초점을 두었습니다.

비슷한 상황에서는 계약서, 갱신 관련 자료, 종료를 통보한 메시지나 문서, 보증금 지급내역을 시간순으로 모으는 것이 도움이 됩니다. 주민등록과 실제 점유 상황, 확정일자 및 현재 등기부 내용도 함께 확인하십시오. 이는 일반적인 준비 방향이며, 모든 사건에서 같은 자료만으로 충분하다는 뜻은 아닙니다.

사건 결과｜주택임차권등기명령 신청 인용

법원은 임대차 종료와 보증금 미반환 사실, 임차권등기의 필요성을 인정하여 신청을 인용했습니다. 결정문에는 별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다는 내용이 확인됩니다.

인용 결정이 나왔다면 이후 등기 진행 상황을 확인해야 합니다. 법원 결정문을 받은 것과 등기부에 실제 기입된 것은 구분됩니다. 이 사례에서는 등기 완료일이나 실제 이사일, 보증금 반환일이 확인되지 않았으므로 인용 결정 이후의 경과를 단정하지 않습니다.

보증금 반환을 요구하는 과정에서는 권리 보전과 실제 회수 방안을 함께 살펴야 합니다. 상대방의 대응과 재산 상태, 이미 확보한 집행권원 등에 따라 필요한 후속 절차가 달라질 수 있습니다. 임차권등기명령 인용 자체가 보증금 전액 회수를 보장하는 것은 아닙니다.

사건 이해를 돕는 AI 설명 이미지입니다.

관련 법률｜등기를 마친 시점을 확인해야 합니다

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 경우, 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정합니다. 제2항에 따라 신청 이유와 등기 원인이 되는 사실을 소명해야 합니다.

같은 조 제5항은 명령에 따른 임차권등기를 마쳤을 때 대항력과 우선변제권을 취득하도록 정합니다. 이미 취득했던 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후 대항요건을 잃더라도 유지되는 보호가 있습니다. 그래서 단순 접수나 인용 단계만 확인하고 이사부터 진행하지 않도록 주의해야 합니다.

이 설명은 현행 법률의 일반적인 내용입니다. 이미 취득한 권리의 유무와 순위는 개별 계약, 인도·주민등록·확정일자, 등기부의 다른 권리 등을 함께 검토해야 합니다. 임차권등기가 기존 선순위 권리를 모두 뒤집는다고 이해해서는 안 됩니다.

참고 판례｜보증금 반환과 임차권등기 말소의 관계

대법원 2005년 6월 9일 선고 2005다4529 판결은 임차권등기가 임차인의 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 담보적 기능을 가진다는 점을 설명했습니다. 보증금 반환과 임차권등기 말소를 동시에 해야 하는 관계로 보지 않고, 임대인이 보증금을 먼저 반환해야 한다고 판단했습니다.

이 판례는 보증금을 받지 못한 채 등기부터 지워야 하는지 고민하는 상황에서 참고할 일반 법리입니다. 이번 서울남부지방법원 결정에 직접 인용되었다는 사실은 확인되지 않습니다. 실제 반환액과 말소 절차는 합의 내용 및 지급 여부를 확인하여 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 신청서를 접수하면 바로 전출해도 되나요? A. 접수와 등기 완료는 다릅니다. 법원의 결정 이후 실제 등기부 기입 여부까지 확인하고, 기존 권리와 이사 일정을 검토하는 것이 필요합니다.

Q. 임차권등기명령 인용은 보증금 반환 판결인가요? A. 이 사례에서 확인한 결과는 주택임차권등기명령입니다. 임대인에게 보증금 지급을 명한 판결이나 실제 반환 결과와 구분해야 합니다.

Q. 집주인이 등기부터 지우면 돈을 주겠다고 합니다. A. 보증금 반환과 임차권등기 말소의 선후관계에 관한 판례를 참고하되, 구체적인 합의와 지급 방법을 확인해야 합니다. 돈을 받았는지 확인하지 않은 채 말소를 진행하는 것은 신중해야 합니다.

Q. 임차권등기를 하면 반드시 전액 회수하나요? A. 그렇지 않습니다. 권리 보전의 의미와 실제 금전 회수는 다릅니다. 다른 권리의 순위, 재산 상태와 후속 절차를 별도로 살펴야 합니다.

김남오 변호사의 코멘트

보증금을 받지 못한 상태에서 이사 날짜가 다가오면 마음이 급해집니다. 그러나 이사 일정만 정하기보다 계약이 언제 끝났고 어떤 권리를 갖추었는지, 등기가 어느 단계까지 진행되었는지를 차분하게 확인하는 것이 먼저입니다.

저는 상담에서 계약 종료 자료와 보증금 지급내역, 주민등록·점유 상황, 등기부를 함께 살펴 현재 필요한 대응을 설명드리겠습니다. 권리 보전 절차와 보증금 반환을 위한 절차를 구분하고, 의뢰인의 생활 일정에 맞춰 진행 방향을 검토하는 것이 중요합니다. 사건마다 자료와 권리관계가 다르므로 이 사례와 같은 결과를 미리 약속할 수는 없습니다.