전월세계약해지, 변호사 내용증명이 필요한 이유는? 

목차

1. 임대인이 전월세계약 해지할 때

2. 임차인이 전월세계약 해지할 때

3. 전월세계약해지, 변호사 내용증명 작성이 필요한 이유

안녕하세요. 변호사 이동규입니다.

임대인이 월세가 계속 밀리거나

계약 위반이 발생해 임차인에게 퇴거를

요구하고 싶거나 또는 임차인이 계약을 종료하고

보증금을 반환받고자 할 때,

전월세계약 해지를 검토하는 경우가 생깁니다.

전월세 계약을 체결했다면 임대인과 임차인 모두

계약에서 정한 내용을 지켜야 하며, 특별한

사유 없이 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

​

그럼 어떤 경우에 가능할까요?

오늘은 임대인과 임차인이 어떠한 경우에

전월세계약을 해지할 수 있는지 살펴보고,

계약해지 과정에서 변호사 내용증명을 통해

의사를 명확하게 전달하고 기록을 남기는 것이 왜 필요한지 알아보겠습니다.

1. 임대인이 전월세계약

해지할 때

임대인이 전월세계약을 해지하고자 할 때,

다음과 경우에 계약 해지를 요구할 수 있으며,

이 때 내용증명을 발송하여 임차인에게

계약해지 의사를 전달할 수 있습니다.

(1)월세를 2회 이상 연체한 경우

​

임차인이 월세를 계속 지급하지 않아

법에서 정한 해지 요건을 충족한 경우입니다.

이때 임대인은 연체된 월세를 요구하고,

계약해지 의사를 명확히 하기 위해

내용증명을 보낼 수 있습니다.

이행을 촉구하는 효과를 기대하고,

향후 분쟁에 대비하여 기록으로 남길 수 있죠.

(2)임대인 동의 없이 주택을

다른 사람에게 전대한 경우

​

임차인이 집주인의 동의를 받지 않고

주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게

빌려준 경우입니다.

민법상 무단전대는 임대인이 임대차계약을

해지할 수 있는 사유가 됩니다.

(민법 제629조임차권의 양도, 전대의 제한)

(3)임차인의 고의나 과실로

주택이 훼손된 경우

​

임차인의 고의나 중대한 과실로 주택이

파손된 경우입니다. 예를들어 화재를

일으켰다거나, 고의로 벽이나 바닥, 시설물 파손, 누수 등이 발생해 큰 피해를

입을 경우 계약 위반 사유가됩니다.

(4)임차인이 임대차계약상

중요한 의무를 위반한 경우

​

임대차계약서의 중요한 약정을 위반하거나

그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저하게

위반해 임대차를 계속하기 어려운 중대한

사유가 발생한 경우죠. 주거용으로 계약했는데

불법 영업장으로 사용한다거나 주변에

심각한 피해를 입을 경우가 될 수 있습니다.

위와 같은 경우처럼, 계약해지를

통보하기 전에는 먼저 법적으로

해지가 가능한 상황인지 확인해야 합니다.

​

📃내용증명에는 임대차계약 체결일과 목적물,

현재 발생한 계약 위반 내용, 계약해지 의사와

주택 인도 요구 등을 구체적으로

기재해야 합니다. 변호사를 통해 어떤 계약

위반이 언제부터 발생했고, 이를 근거로

어떠한 조치를 요구하는지가

명백히 드러나도록 작성해야 하죠.

2. 임차인이 전월세계약

해지할 때

반대로 임차인이 전월세계약을

해지하고자 할 때는 어떤 경우에

주로 내용증명을 발송하게 될까요?

​

주로 해지를 통해 임대인에게

보증금 반환을 요구하기 위해

내용증명을 활용하는 경우가 많습니다.

(1)임대인이 계약상 의무를

이행하지 않는 경우

​

임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 누수나 침수 등 수리가 필요한 중대한 문제가

발생했는데도 임대인이 장기간 조치하지 않아

정상적인 거주가 어렵다면

계약해지를 검토할 수 있습니다.

(2)주택을 사용·수익하기 어려워진 경우

​

화재나 건물 일부 붕괴 등 임차인의 잘못 없이

주택 일부가 멸실되거나 사용할 수 없는 상태가 되어 임대차 목적을 달성하기 어려워진

경우입니다. 피해 정도와 남은 부분만으로

정상적인 생활이 가능한지 등을

함께 살펴봐야 합니다.

(3)묵시적으로 갱신된 계약을

해지하는 경우

​

묵시적으로 갱신이 이루어진 경우,

임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에

해지 효력이 발생합니다. 따라서 통지 시점을

두고 분쟁이 생기지 않도록 내용증명으로

해지 의사를 명확히 남겨두는 것이

필요하기도 하죠.

임대인과 계약기간 중 임대차를 종료하기로

합의했더라도 이후 임대인이 합의 사실을

부인하거나 보증금 반환 시기 등 약속한 내용을 이행하지 않는 경우가 있습니다. 이때는

합의된 계약해지 내용과 보증금 반환 요구 등을 명확하게 남기기 위해 내용증명을

활용할 수 있습니다.

3. 전월세계약해지,

변호사 내용증명 작성이

필요한 이유

✔️전월세계약해지 내용증명이

필요한 이유는

​

계약해지 의사와 요구사항을

상대방에게 명확하게 전달하고,

이를 기록으로 남길 수 있다는 점입니다.

​

향후 법적 절차까지 대비하기 위한

첫 대응 수단이 되죠.

​

이를 위한 내용증명에는 변호사의 법리적인

관점으로 임대차계약서와 구체적인 사실관계를 검토하여 실제 계약해지 사유가 성립하는지

판단하고, 그에 맞는 법적 근거와 요구사항을

정리해 내용증명에 명확하게 담을 수 있습니다.

잘못된 해지 사유를 주장하거나 불필요한

표현으로 오히려 분쟁을 키우는 것을 줄이고,

보증금 반환이나 주택 인도 등

이후 발생할 수 있는 법적 절차까지 고려해 대응할 수 있다는 점에서 변호사명의의 내용증명이

필요하죠. 임차인이라면 보증금 반환 요구와

기한을, 임대인이라면 주택 인도 요구 등

자신의 상황에 맞는 내용을 함께

기재할 수 있어야 합니다.