임차한 건물이 누수나 화재, 붕괴 위험으로 일부만 쓸 수 없게 됐는데도 임대인은 월세를 전액 내라고 하고, 계약서에는 "어떠한 경우에도 차임을 감액하지 않는다"는 특약이 적혀 있는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 임차인은 월세를 줄여 달라고 할 수 있는지, 아예 계약을 끝낼 수 있는지, 그 특약이 정말 효력이 있는지를 묻게 됩니다. 민법은 임차물이 일부만 멸실된 경우를 따로 규정하고, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정해 두었습니다. 이 글에서는 일부 멸실 시 차임 감액과 해지가 어떤 요건에서 가능한지, 불리한 특약이 어디까지 무력화되는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
일부 멸실의 법적 구조 — 민법 제627조가 정한 두 가지 권리
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우를 규율하는 조문이 민법 제627조입니다. 제1항은 이때 임차인이 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 남은 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 임대인은 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무(민법 제623조)가 있고, 차임은 그 사용·수익의 대가이므로, 쓸 수 없게 된 만큼 대가가 줄어드는 것이 이 조문의 취지입니다.
여기서 '멸실'은 건물이 물리적으로 없어지는 경우만 뜻하지 않습니다. 조문이 "기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없게 된 때"라고 쓰고 있어, 누수로 방 하나가 곰팡이로 쓸 수 없게 되거나 화재로 한 층이 폐쇄되거나 행정청의 사용금지 조치로 일부 공간을 쓰지 못하게 된 경우까지 포함해 해석됩니다. 반대로 일부 구역이 불편해진 정도에 그치고 여전히 사용할 수 있다면 멸실로 보기 어렵고, 이때는 임대인의 수선의무 위반을 근거로 한 별도 청구가 문제 됩니다.
제627조는 일부 멸실 시 차임 감액(제1항)과 잔존부분으로 목적 달성이 불가능할 때의 해지(제2항)를 임차인에게 준다 — 두 권리의 요건은 서로 다르다.
감액청구의 요건 — 임차인의 과실 없음과 사용·수익 불가
제627조 제1항이 적용되려면 세 가지가 맞아야 합니다. 첫째 목적물의 일부가 쓸 수 없는 상태여야 하고, 둘째 그 원인에 임차인의 과실이 없어야 하며, 셋째 쓸 수 없는 범위가 특정되어야 합니다. 임차인이 부주의로 불을 내 일부가 타 버린 경우에는 이 조문이 아니라 임차인의 채무불이행과 손해배상 문제가 되므로, 감액을 주장하기 전에 원인이 어디에 있는지부터 따져야 합니다.
감액 폭은 '그 부분의 비율'로 정해집니다. 계산 방식에 정해진 공식은 없고, 면적 비율만이 아니라 그 부분의 이용가치까지 반영해서 봅니다. 예를 들어 월세 200만원인 상가에서 주방 공간이 누수로 전혀 쓸 수 없게 되었다면, 그 면적이 전체의 20%여도 영업상 가치가 더 높은 공간이면 20%보다 큰 비율로 주장할 수 있습니다. 반대로 창고처럼 쓰임이 적은 공간이 쓸 수 없게 된 경우에는 면적 비율보다 낮게 인정될 수 있습니다.
사용·수익 불가의 범위 — 사진, 영상, 하자 부위의 도면 표시로 특정
발생 시점 — 감액이 문제되는 기간의 시작일을 확정할 자료(하자 통지 문자, 보수업체 견적일)
임차인 과실 부존재 — 노후화·구조적 하자 등 외부 원인임을 보여주는 자료(감정서, 보수업체 소견서)
감액 비율 — 면적과 이용가치를 함께 반영한 산정 근거
감액청구를 실제로 하는 방법 — 의사표시와 입증 순서
조문은 임차인이 감액을 "청구할 수 있다"고 쓰고 있으므로, 임차인이 감액하겠다는 의사를 임대인에게 분명히 전달해 두는 것이 실무의 출발점입니다. 구두로 말했다는 주장은 분쟁이 되면 입증이 어렵기 때문에, 내용증명이나 문자·이메일처럼 도달 시점이 남는 방식으로 쓸 수 없게 된 부분, 시작 시점, 감액을 구하는 비율을 적어 보내는 것이 안전합니다. 같은 서면으로 하자 보수를 요구하는 내용을 함께 넣어 두면 임대인의 수선의무 위반 사실도 함께 남습니다.
감액을 주장하면서 월세를 임의로 줄여 송금하는 방식은 위험합니다. 임대인이 감액을 다투면 차임 연체로 보아 계약 해지를 통보할 수 있고, 연체 차임이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 민법 제640조에 따라 계약을 해지할 수 있기 때문입니다(상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 3기). 감액 비율에 대한 다툼이 있다면 쟁점이 되는 금액은 지급하되 정산을 유보한다는 취지를 서면으로 남기거나, 지급하지 않는 부분은 공탁을 활용하는 등 연체로 평가되지 않도록 설계해야 합니다.
해지권의 요건 — 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때
제627조 제2항의 해지는 일부 멸실이 있었다는 사실만으로는 인정되지 않고, 잔존부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 것이 요건입니다. 이 판단은 계약서에 적힌 용도와 실제 사용 목적에 맞춰 이뤄집니다. 음식점으로 임차했는데 주방과 배수 설비가 쓸 수 없게 되었다면 홀이 멀쩡해도 영업 목적을 달성할 수 없다고 주장할 수 있습니다. 반대로 사무실 여러 개 중 하나만 쓸 수 없게 된 경우에는 나머지로 사업이 가능하므로 해지가 어렵고 감액으로 대응하게 됩니다.
제627조 제2항의 해지는 임대인의 귀책이나 계약기간과 상관없이 가능하다는 점이 특징입니다. 기간이 남아 있어도 중도해지가 되고, 해지의 효력은 민법 제635조·제615조의 법리에 따라 장래를 향해서만 발생합니다. 해지 후에는 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 목적물을 반환해야 하므로 두 의무는 동시이행 관계가 됩니다. 해지 통보서에는 어떤 부분이 언제부터 쓸 수 없게 되었고, 그 때문에 임차 목적을 달성할 수 없다는 점을 구체적으로 적어야 분쟁에서 유리합니다.
일부 멸실이 있다고 해서 곧바로 해지되지는 않는다 — 계약상 용도를 기준으로 잔존부분으로 목적을 달성할 수 있는지가 가른다.
불리한 특약의 효력 — 민법 제652조의 편면적 강행규정
"임차물이 일부 멸실되더라도 차임은 감액하지 않으며 임차인은 계약을 해지할 수 없다"는 식의 특약은 상가·사무실·주택 계약서에서 의외로 자주 보입니다. 그러나 민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 제627조가 여기에 포함되어 있으므로, 일부 멸실에도 감액을 하지 않겠다는 특약이나 해지권을 배제하는 특약은 임차인에게 불리한 범위에서 무효입니다.
무효의 범위는 불리한 부분에 한정됩니다. 특약 하나가 무효라고 해서 계약 전체가 무효가 되지는 않으며, 해당 특약만 효력을 잃고 나머지 계약은 유지됩니다. 반대로 임차인에게 유리한 방향의 약정, 예를 들어 쓸 수 없게 된 부분의 비율보다 더 많이 감액해 주기로 한 약정은 유효합니다. 주택은 주택임대차보호법 제10조, 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제15조가 각각 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 별도의 규정을 두고 있어 적용 법률에 따라 이중으로 보호됩니다.
"감액 불가" 특약 — 제627조 제1항에 반하는 불리한 약정으로 무효
"해지 불가" 특약 — 제627조 제2항에 반하는 불리한 약정으로 무효
"멸실 시 임차인이 전부 책임" 특약 — 임차인 과실이 없다면 제627조 적용을 배제하는 효과가 있는 한 무효
"원상복구 후 반환" 특약 — 임차인 과실 없는 멸실 부분까지 복구를 지우는 한도에서 무효 가능성
임대인이 맞서는 대응 — 임차인 귀책 주장과 수선의무의 경계
실무에서 분쟁이 커지는 지점은 멸실 자체보다 원인이 누구에게 있느냐입니다. 임대인은 임차인이 설비를 무리하게 사용했거나 영업 중 관리를 소홀히 해서 하자가 생겼다고 주장하며 제627조의 '임차인 과실 없음' 요건을 다툽니다. 이때 입증 관점에서는 하자가 구조적·노후적 원인인지, 임차인이 설치한 시설에서 비롯되었는지가 핵심이므로 하자 발생 직후 전문 업체의 원인 소견서를 받아 두는 것이 중요합니다.
임대인의 수선의무와도 연결됩니다. 임대인은 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으나, 임차인이 사소한 수선이나 비용 부담을 특약으로 넘겨받은 경우도 있습니다. 그런 특약이 있어도 건물 구조에 관한 대규모 수선까지 임차인에게 넘긴 것으로 보기는 어렵다는 것이 일반적 이해이고, 이 경우 임차인이 수선을 해서 비용을 쓰면 민법 제626조의 필요비 상환청구도 함께 검토할 수 있습니다. 또 임차인은 목적물이 수리를 요하거나 제3자가 권리를 주장하는 경우 지체 없이 임대인에게 통지할 의무(제634조)가 있으므로, 이를 소홀히 하면 그 때문에 늘어난 손해에 대해서는 임대인에게 책임을 물을 수 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 일부 멸실이면 월세는 자동으로 줄어드나요?
A. 제627조 제1항은 임차인이 감액을 "청구할 수 있다"고 정하고 있어, 분쟁을 피하려면 임차인이 감액 의사와 비율을 서면으로 임대인에게 도달시켜 두는 것이 안전합니다. 임의로 월세를 줄여 송금하면 연체로 다퉈질 수 있으니 서면 통지와 정산 방식을 함께 정해야 합니다.
Q. 계약서에 "감액 불가"라고 적혀 있으면 감액을 못 받나요?
A. 민법 제652조에 따라 제627조에 반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 그 특약은 무효입니다. 주택·상가는 각각 주택임대차보호법 제10조, 상가건물 임대차보호법 제15조도 같은 취지로 보호합니다.
Q. 임차인 과실로 일부가 훼손되었다면요?
A. 제627조는 임차인의 과실 없는 멸실을 전제로 하므로 이 경우에는 감액·해지가 아니라 채무불이행에 따른 손해배상과 원상회복 책임이 문제됩니다. 과실이 일부만 기여했다면 비율을 나눠 다투게 되므로 원인 자료를 확보해야 합니다.
Q. 해지하면 보증금은 언제 돌려받나요?
A. 해지는 장래를 향해 효력이 생기고, 보증금 반환 의무와 목적물 인도 의무는 동시이행 관계입니다. 임대인이 반환을 미루면 상가는 임차권등기명령(상가건물 임대차보호법 제6조), 주택은 주택임대차보호법 제3조의3으로 대항력을 유지한 채 나올 수 있습니다.
Q. 감액을 주장했다가 임대인이 연체로 해지하면 어떻게 되나요?
A. 임대인이 해지하려면 연체액이 민법 제640조의 2기(상가는 3기) 차임액에 달해야 하고, 쟁점이 된 감액분이 실제 연체인지가 다시 다퉈집니다. 감액을 다투는 부분은 서면으로 유보하고 나머지는 정상 지급하는 방식으로 연체 사유를 줄여야 합니다.
맺음말
임차물 일부가 쓸 수 없게 됐을 때 차임 감액과 해지는 민법 제627조가 임차인에게 직접 준 권리이고, 이를 막는 불리한 특약은 제652조에 따라 효력이 없습니다. 다만 권리가 있다는 것과 실제로 인정받는 것은 별개라서, 임차인 과실 없음, 쓸 수 없는 범위, 임차 목적 달성 불가 여부를 자료로 뒷받침해야 합니다.
월세를 임의로 줄여 내거나 구두로만 통보하는 방식은 연체 해지의 빌미가 될 수 있으므로 순서가 중요합니다. 하자 발생 직후 증거를 남기고, 서면으로 감액·해지 의사를 전한 뒤, 광교 일대처럼 상가와 사무실 임대차 분쟁이 잦은 지역에서도 계약서의 특약 문구부터 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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