권리금 포기 특약, 상가 계약서에 권리금 주장 않겠다고 써도 무효인 이유 

상가 임대차계약서를 쓰는 자리에서 "임차인은 권리금을 주장하지 않는다"는 특약 한 줄을 보고 서명한 임차인이 많습니다. 계약을 따내려면 어쩔 수 없다는 생각에 넘어가지만, 몇 년 뒤 가게를 넘기려 할 때 임대인이 신규임차인을 거절하면서 "계약서에 권리금 안 받는다고 썼지 않느냐"고 나오는 일이 실제로 생깁니다. 이 특약이 정말 효력이 있는지는 상가건물 임대차보호법이 어떤 권리를 어떤 방식으로 지켜주는지에서 답이 갈립니다. 이 글에서는 권리금 포기 특약이 왜 원칙적으로 무효인지, 그리고 그럼에도 임차인이 놓치면 안 되는 예외와 증거 관리 포인트를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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권리금 포기 특약의 정체 — 임대인이 노리는 효과

권리금 포기 특약은 문구가 다양합니다. "임차인은 임대차 종료 시 어떠한 명목의 권리금도 임대인에게 청구하지 않는다", "임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 없다", "권리금은 임대인과 무관하다"처럼 쓰이는데, 임대인이 얻으려는 효과는 하나입니다. 임대차가 끝날 무렵 임차인이 신규임차인을 데려와 권리금을 받겠다고 할 때, 그 협조 의무와 방해에 따른 책임을 계약서로 미리 차단해 두는 것입니다.

여기서 먼저 구분할 것이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전으로 정의합니다. 그리고 같은 조 제2항의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 즉 법이 보호하는 권리금은 임대인이 주는 돈이 아니라 신규임차인이 임차인에게 주는 돈이고, 법이 임대인에게 요구하는 것은 그 거래를 방해하지 말라는 것입니다. 포기 특약이 겨냥하는 대상도 바로 이 방해금지의무입니다.

법이 지키는 것은 임대인이 내는 돈이 아니라, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회다 — 포기 특약은 이 기회를 계약서로 지우려는 문구다.

제15조 편면적 강행규정 — 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다

상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 임차인에게 유리한 방향의 약정은 허용하되 불리한 방향은 법의 규정을 이유로 무효로 보는 편면적 강행규정입니다. 임차인이 서명했다는 사실이나 계약자유의 원칙은 이 조문 앞에서 근거가 되지 못합니다.

권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 금지합니다. 이 의무를 계약서 한 줄로 면제해 주는 약정은 이 법의 규정에 위반된 약정이고, 임차인에게 불리하므로 제15조에 따라 효력이 없습니다. 결국 "권리금 주장 않겠다"는 문구가 있어도 임대인이 방해행위를 하면 제10조의4 제3항의 손해배상책임이 그대로 성립한다는 것이 법 구조상의 결론입니다.

가정해 보겠습니다. 임차인 A가 계약서에 포기 특약이 들어간 채 5년을 영업하고, 임대차 종료 4개월 전 신규임차인 후보를 데려왔는데 임대인이 "내가 직접 운영할 것"이라며 계약을 거절했다면, 포기 특약은 제15조로 무력화되고 A는 방해행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인의 방어는 특약이 아니라 아래에서 보는 정당한 사유에서 찾아야 합니다.

제10조의4의 방해금지의무를 계약서 특약으로 면제하는 것은 제15조에 따라 무효이므로, 포기 특약이 있다는 사실만으로 임대인이 면책되지 않는다.

특약이 있어도 임대인이 질 수 있는 책임 — 제10조의4 제3항과 배상 한도

방해행위가 인정되면 임대인은 제10조의4 제3항에 따라 임차인에게 생긴 손해를 배상해야 합니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 권리금 계약서나 합의 내역이 있는 경우와 없는 경우의 입증 난이도가 크게 다릅니다.

손해배상 청구권은 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 특약이 있었다는 이유로 청구를 접고 3년이 지나가 버리는 것이 임차인에게 가장 큰 실질적 손실입니다. 포기 특약이 법적으로 무효라는 사실을 모르면 권리를 행사할 시점도 놓치게 됩니다.

• 청구 근거 — 제10조의4 제3항 손해배상 (방해행위 + 신규임차인 주선 + 권리금 계약 실체).

• 배상 한도 — 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액.

• 시효 — 임대차 종료일부터 3년.

• 특약의 영향 — 제15조에 의해 임차인에게 불리한 범위에서 효력 없음.

특약보다 무서운 것 — 방해에 해당하는 임대인 행위와 정당한 거절 사유

포기 특약이 무효라고 해서 임대인의 모든 거절이 위법해지는 것은 아닙니다. 법은 임대인의 거절이 정당한 경우를 따로 정해 두었습니다. 제10조의4 제2항은 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유로 봅니다.

또 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유(차임 3기 연체, 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 중대한 파손 등)가 있으면 방해금지 자체가 적용되지 않습니다. 따라서 분쟁에서 핵심은 포기 특약의 유무가 아니라 신규임차인의 자력, 임차인 본인의 연체나 의무 위반 여부입니다. 임차인이 3기 이상 차임을 연체해 둔 상태라면 특약의 무효를 주장해도 방해금지의무 자체가 배제됩니다.

임차인 쪽에도 의무가 있습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 신규임차인 후보의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 이 정보를 제때 주지 않으면 임대인의 거절이 정당한 사유로 인정될 여지가 커지므로, 신규임차인 주선 단계에서부터 서면으로 정보를 넘겨두는 것이 안전합니다.

적용 제외 사례 — 특약이 사실상 효력을 갖게 되는 경우

권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않는 임대차에서는 이야기가 달라집니다. 제10조의5는 임대차 목적물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우 제10조의4를 적용하지 않습니다. 백화점·대형 쇼핑몰의 입점 점포, 공유재산 상가가 대표적입니다. 이런 임대차에서는 방해금지의무라는 법정 의무가 처음부터 없으므로 포기 특약이 제15조로 무효화될 대상 자체가 없습니다.

반대로 환산보증금 초과를 이유로 안심하는 임대인도 있는데, 제2조 제3항은 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용하도록 정합니다. 보증금과 월세가 커서 법 적용이 안 될 것이라는 생각은 권리금 규정에서는 통하지 않습니다. 정리하면 제10조의5의 두 유형에 해당하는지 확인하는 것이 특약의 효력을 판단하는 첫 단계입니다.

대규모점포·공유재산이 아닌 일반 상가라면, 보증금 규모와 상관없이 권리금 회수기회 보호가 적용되어 포기 특약은 효력이 없다.

사후 합의는 다르다 — 분쟁이 생긴 뒤의 권리금 포기 각서

계약 체결 때의 사전 특약과 임대차 종료 무렵에 쓰는 합의서는 구별해서 봐야 합니다. 임대인이 "이번에는 신규임차인 없이 나가겠다, 권리금 관련 일체의 청구를 하지 않겠다"는 각서를 내밀 때가 있습니다. 이미 발생한 손해배상청구권이나 구체적인 권리금 회수 기회를 정리하는 합의는 임차인이 내용을 알고 대가를 받으며 자발적으로 하는 한 별개의 문제로 다툼이 됩니다. 사전 특약처럼 제15조로 일괄 무효가 되는 구조가 아니기 때문에, 서명하고 나서 번복하기가 훨씬 어렵습니다.

법원이 그런 합의의 효력을 볼 때는 합의 시점, 임차인이 받은 대가가 있는지, 임대인이 거절·압박을 한 정황이 있었는지, 임차인이 방해행위의 내용과 금액 범위를 알고 처분했는지를 종합합니다. 임대차 종료를 앞두고 임대인이 권리금 문제와 보증금 반환을 한 문서에 묶어 서명을 요구한다면 서명 전에 내용을 정리해 두어야 합니다. 이 단계의 서명은 사전 특약보다 위험하다고 보는 것이 안전합니다.

이미 서명했다면 — 임차인이 지금 해야 할 증거 관리

포기 특약이 들어간 계약서에 이미 서명했더라도 권리를 잃은 것은 아닙니다. 중요한 것은 방해행위가 있었을 때 그것을 입증할 자료입니다. 제10조의4가 작동하는 구간은 임대차 종료 6개월 전부터이므로, 이 시기부터 증거를 의식적으로 쌓아야 합니다.

• 신규임차인 후보와의 권리금 계약서·합의서 — 금액과 조건, 임대인에게 계약 체결을 요청한 사실을 입증.

• 임대인의 거절 의사 — 문자, 카카오톡, 녹취, 내용증명으로 남김. 구두 거절은 일시와 상대방을 메모.

• 신규임차인 후보 정보 제공 기록 — 제10조의4 제5항에 따른 자력·의사 관련 자료 전달 내역.

• 영업 실적 자료 — 매출·부가세 신고서, 사업자 계좌 내역으로 종료 당시 권리금 수준을 뒷받침.

• 시설·비품 설치 내역 — 인테리어 계약서, 세금계산서, 사진.

임대인이 계약 체결을 직접 거절하지 않아도 신규임차인에게 터무니없는 월세를 부르거나 별도 권리금을 요구하면 방해행위입니다. 이런 요구가 오갔다면 신규임차인 후보 진술서를 받아 두는 것이 유용합니다. 임대차 종료일로부터 3년의 시효가 있으므로, 종료 후에도 자료를 정리하고 청구 시점을 놓치지 않아야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 권리금 포기 특약이 있으면 전부 무효인가요?

A. 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 법규정에 반하고 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 다만 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산이라면 제10조의4가 적용되지 않아 사정이 다릅니다.

Q. 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 권리금 보호를 받나요?

A. 제2조 제3항에 따라 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 따라서 권리금 회수기회 보호는 보증금 규모와 무관하게 판단합니다.

Q. 포기 특약이 있으면 신규임차인을 데려와도 임대인이 거절할 수 있나요?

A. 특약이 있다는 이유만으로는 거절할 수 없습니다. 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용 같은 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 있을 때에만 거절이 허용됩니다.

Q. 임대차가 끝난 뒤에도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 제10조의4 제4항에 따라 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하면 됩니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸하므로 종료 후에도 증거를 정리하고 시점을 놓치지 않아야 합니다.

Q. 종료 무렵에 쓴 권리금 포기 각서는 어떻게 되나요?

A. 계약 때의 사전 특약과 달리 이미 발생한 권리를 알고 처분하는 합의로 다뤄져 효력이 다툼이 됩니다. 대가 유무, 합의 경위, 임대인의 압박 정황을 종합해 판단하므로 서명 전에 내용을 확인해야 합니다.

Q. 배상받을 수 있는 금액에 상한이 있나요?

A. 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그래서 권리금 계약서와 영업 실적 자료가 금액 입증의 핵심입니다.

맺음말

권리금 포기 특약은 임대인이 방해금지의무를 계약서로 면제받으려는 문구이고, 일반 상가에서는 제15조에 따라 임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 다만 대규모점포·공유재산 같은 적용 제외 유형, 임차인 본인의 차임 연체 같은 제10조 제1항 사유, 임대차 종료 무렵의 사후 합의는 결론이 달라질 수 있습니다.

특약이 있다는 이유로 권리 행사를 접기보다 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선 기록과 임대인의 거절 증거를 남기고, 종료 후 3년의 시효를 넘기지 않는 것이 중요합니다. 서명한 문서가 있어 막막하다면 계약서 원문과 방해 정황을 갖고 일찍 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.