허위 임대차계약서로 경매 권리신고, 대항력이 없어도 경매방해죄가 되는 이유 

경매가 진행 중인 집에 임차인이 있는 것처럼 보이게 하려고 임대차계약서를 만들어 법원에 권리신고를 했는데, 나중에 경매방해죄로 고소를 당했다는 상담이 적지 않습니다. 당사자들은 "어차피 전입신고도 늦고 확정일자도 없어서 대항력이 없는 임차권인데 무슨 문제가 되느냐"고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 경매방해죄는 임차권이 대항력을 갖췄는지를 따지는 범죄가 아니라, 경매에 참여하는 사람들의 판단과 경쟁이 왜곡되었는지를 따지는 범죄입니다. 이 글에서는 허위 임대차계약서로 권리신고를 했을 때 왜 대항력 유무와 무관하게 형사책임이 생기는지, 어떤 사정이 있어야 혐의를 다툴 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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경매방해죄의 구조 — 형법 제315조가 보호하는 것

형법 제315조는 위계 또는 위력, 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람을 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 조문의 제목은 '경매, 입찰의 방해'이고, 보호하는 법익은 경매절차가 공정하게 진행될 것이라는 사회적 신뢰입니다. 개인 재산권이 아니라 절차의 공정성을 지키는 규정이어서, 실제로 누가 얼마의 손해를 입었는지는 구성요건에 들어 있지 않습니다.

이 죄는 결과가 현실로 나타나야 성립하는 침해범이 아니라, 공정을 해할 위험이 생기면 성립하는 추상적 위험범으로 이해됩니다. 입찰가가 실제로 내려갔는지, 낙찰이 무산되었는지는 성립 요건이 아니라는 뜻입니다. 허위 서류를 제출한 시점에 이미 입찰 희망자들이 잘못된 정보를 보게 되었다면 공정을 해할 위험은 생긴 것으로 봅니다. 그래서 "결국 낙찰은 정상적으로 됐고 아무도 피해 보지 않았다"는 주장은 처벌을 막는 근거로 약합니다.

• 행위 — 위계, 위력, 기타 방법으로 경매의 공정을 해하는 모든 행위.

• 법익 — 경매절차의 공정성(입찰 희망자 간 경쟁과 판단의 자유).

• 결과 — 공정을 해할 위험의 발생으로 족하고 낙찰가 하락 등 실제 손해는 불요.

• 법정형 — 2년 이하 징역 또는 700만원 이하 벌금.

경매방해죄는 임차인의 권리가 진짜인지를 묻기 전에, 경매에 참여할 사람들이 틀린 정보를 보게 되었는지를 먼저 묻는다.

허위 권리신고가 '위계'가 되는 이유 — 입찰자의 오인을 이용하는 행위

'위계'란 상대방의 오인, 착각, 부지를 이용해 목적을 이루려는 행위를 말합니다. 경매에 나온 부동산에 입찰하려는 사람은 법원이 작성하는 매각물건명세서, 집행관의 현황조사보고서, 감정평가서를 보고 입찰가를 정합니다. 민사집행법 제105조는 매각물건명세서에 점유자와 점유의 권원, 그리고 매수인이 인수하게 될 권리를 적도록 하고 있고, 이 서류는 입찰 희망자에게 공개됩니다.

이때 허위 임대차계약서로 임차인 신고를 하면 사건기록과 매각물건명세서에 '임차인 있음, 보증금 얼마'라는 기재가 올라갑니다. 입찰 희망자는 그 기재를 믿고 명도 비용과 시간, 인수해야 할 보증금 부담이 있을 수 있다고 판단해 입찰을 포기하거나 입찰가를 낮춥니다. 법원과 입찰자를 속여서 판단을 왜곡하는 것이 바로 위계의 전형적 모습입니다. 허위 서류를 법원에 내는 순간 상대방의 오인을 이용한 것이므로, 입찰에 영향을 줄 의도였는지가 곧 고의의 핵심 쟁점이 됩니다.

예를 들어 채무자가 친족 명의의 임대차계약서를 만들어 보증금 1억원짜리 임차인이 있는 것처럼 신고했다고 가정해 보겠습니다. 입찰 희망자는 낙찰받아도 1억원을 떠안거나 명도소송을 해야 할 수 있다고 보고 물건을 외면합니다. 유찰이 반복되면 최저매각가격이 20~30%씩 떨어지고, 결국 채무자 측 관련자가 싼값에 낙찰받는 구조가 만들어질 수 있습니다. 이 과정 전체가 경매의 공정을 해하는 전형적인 유형입니다.

대항력이 없어도 성립하는 이유 — 보호가치와 공정성 침해는 별개의 문제

대항력은 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력이고, 경매방해죄의 판단과는 층위가 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항상 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생기는데, 허위 임차인이 이를 갖추지 못했다면 법률상 낙찰자는 그 임차권을 인수하지 않습니다. 그렇다면 입찰자에게 아무 영향이 없지 않느냐는 반문이 나올 수 있습니다.

그러나 입찰 현장에서는 법리가 아니라 정보가 가격을 정합니다. 매각물건명세서에 '임차인, 전입일자 미상, 보증금 1억원'이라고만 적혀 있어도 입찰자 입장에서는 대항력의 유무를 확신하기 어렵고, 임차인과 분쟁이 생길 가능성 자체가 비용으로 계산됩니다. 서류만으로는 대항력 여부가 불분명한 사건일수록 입찰자는 보수적으로 가격을 쓰게 되고, 이 위축 효과가 경쟁을 훼손합니다. 대항력이 없다는 사정은 사후에 법리 분석을 해야 알 수 있는 것이지, 입찰 시점에 입찰자가 알 수 있는 정보가 아닙니다.

또 하나의 이유는 경매방해죄가 임차권의 법적 가치를 보호하는 규정이 아니라는 점입니다. 허위인 이상 보호할 권리 자체가 없으므로, 대항력이 있고 없고는 오히려 양형에서 비난 가능성의 정도를 가르는 사정으로 작용할 뿐 성립을 막지 못합니다. 대항력까지 있는 것처럼 꾸몄다면 불법의 정도가 더 무겁게 평가되고, 대항력이 없는 허위 임차인이라면 상대적으로 가볍게 평가되는 데 그칩니다.

대항력이 없다는 사실은 입찰자가 입찰 시점에 확인할 수 없는 사후적 법리 판단이므로, 허위 기재로 인한 공정성 침해의 위험은 그대로 남는다.

경매방해죄와 함께 따라오는 죄 — 배당을 받았다면 사기까지

허위 임차인이 단순히 입찰을 방해하는 데서 그치지 않고 배당요구까지 해서 배당을 받으면, 경매방해죄와는 별도로 법원을 속여 재물을 얻은 행위가 문제 됩니다. 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제는 경매개시결정 등기 전까지 대항요건을 갖추고 배당요구종기까지 배당요구를 하면 일정 금액을 선순위로 받게 하는 제도인데, 허위 임차인이 이를 노려 서류를 꾸미는 사례가 종종 있습니다. 이 경우 허위 채권으로 배당금을 가져가 다른 채권자의 몫을 줄였다면 형법 제347조 제1항의 사기죄(20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금)가 검토됩니다. 배당절차를 통한 사기는 법원이 기망의 대상이 되는 삼각사기 구조로 다뤄지는 것이 일반적입니다.

그 외에도 허위 계약서를 작성한 행위 자체는 사문서 위조·행사의 문제로 번질 수 있습니다. 타인 명의를 도용해 계약서를 만들었다면 형법 제231조(사문서위조)와 제234조(위조사문서행사)가, 명의자의 승낙을 받아 작성했더라도 허위 내용을 법원에 제출했다면 경매방해와 사기 방조 쪽이 쟁점이 됩니다. 한 사건에서 이렇게 여러 죄명이 동시에 적용되는 이유는, 경매방해죄가 법정형이 낮은 반면 허위 서류를 통한 재산상 이익 취득은 별도의 법익 침해로 평가되기 때문입니다.

• 경매방해죄(제315조) — 입찰자·법원을 오인시켜 경매 공정을 해함. 배당 여부와 무관.

• 사기죄(제347조 제1항) — 허위 임차인으로 배당금을 수령해 재산상 이익을 취득한 경우.

• 사문서위조·행사(제231조, 제234조) — 타인 명의로 계약서를 만들거나 법원에 제출한 경우.

• 공범 문제 — 명의를 빌려준 사람, 계약서 작성에 가담한 임대인·채무자도 공동정범이나 방조로 문제 될 수 있음.

허위 여부를 가리는 기준 — 수사기관과 법원은 무엇을 보나

수사에서 가장 먼저 확인하는 것은 임대차계약이 실제로 존재했는지입니다. 서류상 계약서가 있다는 사실만으로는 부족하고, 보증금이 실제로 오갔는지, 임차인이 그 집에 실제로 살았는지가 핵심 판단 요소입니다. 허위 임차인 사건에서 수사기관이 통상 요구하는 자료는 다음과 같습니다.

• 보증금 지급 내역 — 계좌이체 기록, 대출 실행 내역. 현금 지급이라고만 주장하면 자금 출처와 인출 시점이 추궁됨.

• 점유 실체 — 관리비·공과금·도시가스 납부 내역, 택배·우편물 수령 기록, 이웃 진술.

• 전입 이력 — 주민등록초본상 전입·전출 시점이 계약일과 맞는지, 경매개시결정 직전에 급히 전입한 것은 아닌지.

• 계약서 작성 경위 — 작성 시점, 작성자, 공인중개사 개입 여부, 특약 내용의 합리성.

• 임대인과의 관계 — 친족·지인 관계인지, 채무자와 경제적 이해관계가 있는지.

이런 자료가 서로 맞지 않으면 계약서의 신빙성이 흔들리고, 특히 근저당이 설정된 이후에 작성된 것으로 보이는 소급 계약서는 '가장임차인'을 의심하는 대표적 정황이 됩니다. 법원은 임차인이 실제로 임대차의 주된 목적인 주거 사용을 하려고 계약했는지, 아니면 경매에서 채권자에게 대항하기 위한 외형만 만들었는지를 종합해 판단합니다. 계약서의 날짜를 앞당기거나 보증금을 부풀린 사정이 드러나면 일부만 허위인 경우에도 공정을 해친 행위로 평가될 수 있습니다.

실제 임차인인데 보증금을 부풀렸다면 — 일부 허위의 경우

모든 것이 허위가 아니라 임대차 자체는 실재하는데 금액이나 시기를 조정한 경우도 상담에서 자주 보게 됩니다. 실제 보증금이 5,000만원인데 소액임차인 기준에 맞추기 위해 1억원으로 올려 적었다든지, 실제 입주일이 근저당 설정 이후인데 이전으로 앞당겼다든지 하는 경우입니다. 임차인이 실제 거주하고 있어 대항력의 일부 요건이 진실에 가깝더라도, 법원에 제출한 서류에 허위 내용이 들어 있다면 입찰자에게 잘못된 정보를 준 것은 똑같습니다.

이때 형사책임의 정도는 허위 부분이 입찰자의 판단에 미친 영향의 크기로 가려집니다. 보증금을 부풀린 정도가 클수록 입찰자가 인수 부담을 과대평가하게 되고, 배당요구까지 했다면 부풀린 만큼 다른 채권자의 몫이 줄어 사기 쪽 쟁점도 커집니다. 반대로 기재상 착오이거나 계약 당시 쌍방이 그렇게 이해했던 사정이 입증되면 고의가 부정될 여지가 있습니다. 허위인지 아닌지가 아니라 '고의로 허위를 기재했는지'가 마지막 갈림길이 되는 셈입니다.

혐의를 다툴 수 있는 지점 — 고의와 공정성 침해의 위험

경매방해죄는 고의범이므로, 허위 서류를 제출한다는 사실과 그것이 경매에 영향을 줄 수 있다는 사실을 알고 있었음이 입증되어야 합니다. 임차인으로 이름을 올린 사람이 채무자의 부탁을 받고 서류에 서명했을 뿐 경매에 어떤 영향이 있을지는 몰랐다고 주장하는 경우가 전형적인 다툼 지점입니다. 그러나 수사기관은 계좌 거래 내역, 메신저 대화, 서류 작성 직전의 연락 기록으로 인식 여부를 추적하므로, 진술만으로 고의를 부정하기는 쉽지 않습니다.

다툴 수 있는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임대차가 실재했다는 사실을 객관 자료로 소명하는 것입니다. 둘째, 허위 기재가 있었더라도 그것이 입찰자의 판단에 영향을 줄 수 없는 형식적 착오 수준이었음을 보이는 것입니다. 셋째, 단순히 명의만 빌려준 입장이라면 공범으로서의 인식과 가담 정도가 얼마나 되는지 구분해 주장하는 것입니다. 경찰 조사 단계에서 한 진술이 이후 번복하기 어렵기 때문에, 사실관계를 정리한 뒤 진술에 임하는 것이 중요합니다.

다툴 수 있는 것은 '대항력이 없다'가 아니라 '허위인 줄 몰랐다' 또는 '입찰에 영향을 줄 수 없는 형식적 오기였다'는 쪽이다.

이미 신고했다면 — 시점별 대응과 양형

허위 권리신고를 이미 한 상태라면 정정이 빠를수록 불리한 정도가 줄어듭니다. 경매 진행 중에 임차인 신고를 철회하고 사실과 다른 부분을 바로잡으면, 입찰자들의 오인을 해소해 공정을 회복시킨 사정으로 양형에서 유리하게 작용합니다. 낙찰이 이루어지고 배당까지 끝난 뒤에는 이미 가져간 배당금을 반환하고 피해 채권자와 합의하는 것이 사기 쪽 처벌 수위를 가르는 가장 큰 변수가 됩니다.

수사 단계에서는 고소인이 경매 채권자(은행이나 일반 채권자)일 수도, 낙찰자일 수도, 때로는 법원의 통보나 수사기관의 인지일 수도 있습니다. 어느 경우든 형사 절차가 시작되면 압수수색이나 계좌추적으로 객관 자료가 확보되므로, 사실관계 정리를 서두르는 편이 좋습니다. 법정형이 2년 이하 징역 또는 700만원 이하 벌금으로 비교적 낮지만, 사기·문서위조가 병합되면 실형 가능성이 현실적으로 높아지기 때문에 초기에 죄명 전체를 파악해야 합니다. 초범이고 피해 회복이 이뤄졌다면 벌금형이나 집행유예로 마무리되는 경우도 있어, 대응 시점이 결과를 좌우합니다.

자주 묻는 질문

Q. 대항력이 없는 임차인이면 허위로 신고해도 입찰에 영향이 없으니 처벌되지 않나요?

A. 경매방해죄는 공정을 해할 위험이 생기면 성립하는 추상적 위험범이라 대항력 유무와 무관하게 처벌 대상이 됩니다. 입찰자는 입찰 시점에 대항력 유무를 확신할 수 없고, 매각물건명세서의 임차인 기재 자체가 입찰가에 영향을 주기 때문입니다.

Q. 허위 임차인이 배당을 받지 못했다면 경매방해죄만 문제 되나요?

A. 배당을 받지 못했다면 사기죄는 미수 쟁점으로 남고, 경매방해죄가 주된 문제가 됩니다. 다만 배당요구까지 마쳤다면 배당 수령 여부와 별개로 사기미수가 검토될 수 있고, 허위 계약서 작성 과정에서 사문서위조 문제도 따로 생길 수 있습니다.

Q. 명의만 빌려줬는데도 공범이 되나요?

A. 허위 임차인으로 신고된다는 사정을 알면서 이름과 서명을 빌려줬다면 공동정범이나 방조로 처벌받을 수 있습니다. 다만 경매에 어떤 영향이 있을지 몰랐다는 점이 객관 자료로 뒷받침되면 고의 부정을 주장할 여지가 있습니다.

Q. 공소시효는 얼마나 되나요?

A. 경매방해죄는 법정형이 2년 이하 징역이어서 형사소송법 제249조에 따라 공소시효가 5년입니다. 사기죄는 법정형이 장기 10년 이상의 징역이므로 시효가 10년이어서, 배당 수령이 있었다면 사기 쪽이 더 오래 남습니다.

Q. 실제로 살고 있었고 보증금도 일부 줬는데 금액만 부풀렸다면요?

A. 임대차가 실재하더라도 허위 금액을 법원에 제출해 입찰자의 판단을 왜곡했다면 경매방해죄가 성립할 수 있습니다. 부풀린 폭이 크거나 배당요구까지 했다면 사기 쪽 쟁점이 더해지므로, 실제 지급 내역과 기재 경위를 자료로 정리해 두어야 합니다.

Q. 신고를 철회하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 철회했다고 이미 성립한 죄가 없어지지는 않지만, 입찰 전에 바로잡았다면 공정 침해의 정도와 양형에서 크게 유리하게 평가됩니다. 배당이 끝난 뒤라면 배당금 반환과 채권자와의 합의가 결과를 좌우합니다.

맺음말

허위 임대차계약서로 한 경매 권리신고는 임차권이 대항력을 갖췄는지와 상관없이 경매방해죄가 문제 됩니다. 이 죄가 지키는 것은 임차인의 권리가 아니라 입찰자들이 믿고 참여할 수 있는 절차의 공정성이고, 매각물건명세서에 허위 내용이 올라가는 순간 그 위험은 이미 발생하기 때문입니다. 배당을 받았다면 사기, 서류를 만들었다면 문서위조까지 함께 검토되므로 죄명 전체를 놓고 대응을 설계해야 합니다.

이미 서류를 제출했거나 수사기관의 연락을 받은 상황이라면, 임대차의 실재를 보여주는 자료와 작성 경위를 먼저 정리한 뒤 진술에 임하는 것이 좋습니다. 정정과 피해 회복의 시점이 빠를수록 선택지가 넓어집니다. 사안마다 사실관계가 달라 필요한 대응도 달라지므로 구체적인 사정은 법률 전문가와 상의해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.