분양 참패로 꽉 막힌 현장, 손해 보며 계속 지어야만 할까 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

부동산 시장 침체와 고금리 기조가 장기화되면서 지식산업센터, 주상복합, 상가 개발 현장에서 대규모 미분양 사태가 속출하고 있습니다. 분양수입금을 공사대금의 주된 지급 재원으로 약정했던 개발사업에서는 초기 분양률이 극히 저조하거나 사실상 완판이 불가능해지면서, 시공사가 막대한 자재와 인력을 투입해 건물을 계속 올리더라도 약정된 공사비를 회수하지 못할 위험이 극도로 높아지는 위기에 봉착하곤 합니다.

시행사는 "아직 약정상 기성금 지급기일이 도래하지 않았고 회사 법인에 부도가 난 것도 아니니 시공사는 선이행의무에 따라 당장 공사를 계속하라"라며 지체상금 부과와 계약 해제를 위협합니다. 반면 시공사는 분양수입이 전무하여 향후 공사비 떼임이 불 보듯 뻔한 상황에서 밑 빠진 독에 물 붓기식 공사를 강요당하는 억울한 처지에 놓이게 됩니다. 그러나 도급인에게 당장 파산 등 명시적 부도 사유가 없더라도, 분양 실패로 반대급부인 대금 지급이 현저히 불투명해진 경우라면 민법상 불안의 항변권을 행사하여 공사를 정당하게 중단할 수 있으므로, 적법한 이행거절의 요건과 기성금 회수 법리를 정밀하게 구획해야 합니다.

민법 제536조 제2항 불안의 항변권과 정당한 공사중단 요건

건설공사 도급계약에서 수급인(시공사)은 원칙적으로 약정된 일정에 맞춰 공사를 먼저 완성해야 하는 선이행의무를 부담합니다. 따라서 단순한 자금 경색이나 경기 침체라는 주관적 불안감만으로 작업을 임의 중단한다면 이는 채무불이행에 해당하여 막대한 지체상금을 물어내야 할 위험이 있습니다.

그러나 민법 제536조 제2항은 당사자 일방이 선이행의무를 부담하더라도, 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 이를 '불안의 항변권'이라 합니다. 대법원 판례 역시 도급인에게 파산이나 완전한 무자력 상태가 발생하지 않았더라도, 계약 체결 후 발생한 사정으로 인하여 수급인이 계속 공사를 진행하더라도 그에 따른 공사대금을 지급받을 수 있을지 여부가 객관적으로 현저히 불투명해졌다면, 수급인에게 무조건적인 공사 진행을 요구하는 것은 신의칙에 반하므로 정당한 공사중단 권리가 인정된다고 판시하고 있습니다.

분양수입 연동 대금 구조와 지급 가능성의 객관적 단절 규명

불안의 항변권을 적법하게 행사하기 위한 핵심 법률 요건은 분양 실패가 '공사대금 지급 불능'으로 직결되는 인과관계를 입증하는 것입니다. 시행사가 자체 보유 현금이나 대주단의 추가 신용공여 등 별도의 확실한 재원을 확보하고 있다면 단순한 미분양만으로 공사를 멈출 수는 없습니다.

결정적인 판단 기준은 도급계약서 및 자금관리신탁계약서상 공사대금의 지급 구조입니다. 계약상 공사대금이 오로지 '분양계약금 및 중도금 입금액'을 한도로 지급되도록 설계되어 있고, 분양률이 10~20% 미만에 그쳐 필수 사업비와 금융이자조차 감당하기 어려운 상태라면 향후 공사대금의 조달 가능성은 객관적으로 소멸한 것으로 평가됩니다. 시공사는 분양 대행사 실적 보고서, 신탁사 분양수입금 집행 잔액 증명, 대주단의 추가 대출 불승인 통보서를 정밀 대조하여 시행사의 실질적 변제 자력이 고갈되었음을 법리적으로 명백히 밝혀내야 합니다.

기성공사대금의 이행기 도래와 소멸시효 중단 조치

시공사가 불안의 항변권을 행사하여 공사를 적법하게 멈추었더라도, 이미 시공을 마친 기성 구간에 대한 '미지급 기성금 청구권'은 별도의 독립된 법리로 다루어져야 합니다. 공사중단 시점과 기성금의 법정 지급기일이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문입니다.

만약 도급계약상 "기성금은 분양률 50% 달성 시 지급한다"와 같은 불확정 기한 또는 조건부 약정이 체결되어 있었다면, 분양 실패로 그 조건의 성취가 사실상 불가능해진 때에 기한이 도래한 것으로 볼 수 있는지가 치열한 쟁점이 됩니다. 대법원 판례상 부관이 붙은 법률행위에서 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에는 기한이 도래한 것으로 해석됩니다. 아울러 민법 제163조 제3호에 따라 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 공사중단 통보에 만족하지 않고 현장 유치권 행사 통지, 내용증명에 의한 최고 후 6개월 이내의 가압류 또는 지급명령 신청을 신속히 단행하여 소멸시효를 완벽히 중단시켜야 합니다.

중단 전 내용증명 최고와 현장 기성 확정을 통한 역공 방어

시공사가 시행사로부터 부당한 타절 통보나 계약 해제, 지체상금 청구의 역공을 당하지 않기 위해서는 공사를 멈추기 전 엄격한 절차적 요건을 완비해야 합니다. 사전 최고 없이 현장을 비우거나 철수할 경우 시공사의 귀책사유로 몰릴 여지가 크기 때문입니다.

공사를 멈추기 전 시행사에 공문을 발송하여 "분양 실패로 대금 지급 재원이 부존재하므로 확실한 공사대금 지급 담보를 제공하거나 에스크로 계좌를 확보할 것"을 상당한 기간을 정해 공식 최고해야 합니다. 최고 기간 내에 시행사가 실효성 있는 담보를 제공하지 못할 경우 비로소 불안의 항변권에 기한 공사중단을 정식 통보해야 합니다. 이와 동시에 중단 직전 시공 상태에 대해 공사감리자의 확인 날인이 들어간 기성검사원과 공정률 산출표를 확보하고, 현장 사진 및 동영상을 채증해 둠으로써 추후 기성고 감정 분쟁에서 시공 구간을 완벽히 방어해야 합니다.

핵심 요약

📌 불안의 항변권 행사: 도급인 부도가 없어도 분양 실패로 대금 회수가 현저히 불투명하다면 적법하게 공사를 멈출 수 있습니다.

📌 지급 재원 고갈 입증: 분양수입금 연동 약정과 신탁 계좌 잔액을 대조하여 객관적인 대금 변제 불능 상태를 증명합니다.

📌 조건 불성취와 기한 도래: 분양 연동 조건이 사실상 불가능해졌음을 법리적으로 주장하고 3년 단기소멸시효를 중단시킵니다.

📌 사전 담보 최고와 기성 보전: 공사중단 전 명확한 최고 공문을 발송하고 공정률과 기성검사원을 확정해 역공을 원천 차단합니다.

분양 실패로 인한 공사중단 및 미지급 공사대금 분쟁은 단순한 현장 셧다운의 문제를 넘어, 민법상 쌍무계약의 불안의 항변권 법리, 신탁계약과 PF 대출 약정서의 구조적 해석, 조건부 기성금의 기한 도래 판가름, 그리고 수십억 원대의 지체상금 소송 방어가 동시다발적으로 맞물린 고난도의 건설·부동산 전문 소송 분야입니다. 시행사의 "계약 위반으로 고소하겠다"라거나 "지체상금을 물리겠다"라는 위압적인 으름장에 밀려 대책 없이 적자 공사를 강행할 경우, 막대한 하도급 노임과 자재비를 고스란히 떠안아 회사가 연쇄 부도에 직면하게 될 위험이 큽니다.

미분양 사태로 공사대금 회수가 불투명해져 공사중단 시점을 고민 중이시거나, 이미 공사를 멈춘 뒤 시행사로부터 거액의 손해배상 압박을 받아 법적 돌파구를 찾고 계신다면 주저하지 마시고 언제든 편하게 법무법인 송천으로 연락 주시기 바랍니다.

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