건물주 바뀌기 전 3기 연체도 새 건물주의 갱신거절과 권리금 보호 면제 사유가 될까 

상가를 사들인 새 건물주가 "예전 건물주 시절에 월세를 세 번 넘게 밀린 적이 있으니 계약을 갱신해 줄 수 없다"고 통보하는 일이 있습니다. 임차인으로서는 억울합니다. 밀린 월세는 이미 갚았고, 그 일은 지금의 건물주와는 아무 상관이 없다고 생각하기 때문입니다. 더 큰 문제는 갱신이 막히는 순간 새 임차인을 소개해 권리금을 받아 나가는 길까지 함께 닫힐 수 있다는 점입니다. 이 글에서는 건물주가 바뀐 뒤에도 양도 전의 3기 연체를 이유로 갱신거절을 주장할 수 있는지, 그 경우 권리금 회수기회 보호는 어떻게 되는지를 법조문과 판례 기준으로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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건물주가 바뀌면 임대차는 어떻게 되나 — 임대인 지위의 당연 승계

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인에게 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 인정합니다. 그리고 같은 조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 새 건물주가 임대차를 끊고 임차인을 내보내는 것이 아니라, 기존 임대차 계약을 그 내용 그대로 이어받는다는 뜻입니다. 보증금반환의무, 사용·수익하게 할 의무, 차임을 받을 권리가 모두 새 건물주에게 넘어갑니다.

여기서 임대인 지위의 승계는 계약관계 전체가 이전되는 것이라는 점이 중요합니다. 새 건물주는 새로 계약을 맺는 제3자가 아니라, 기존 임대인이 서 있던 자리에 그대로 들어서는 계약당사자가 됩니다. 그래서 갱신 여부를 판단할 때도 새 건물주는 그 임대차 기간 전체에서 임차인이 어떻게 행동했는지를 계약당사자로서 문제 삼을 수 있게 됩니다. 이 승계가 갱신거절 사유의 주장 범위와 어떻게 연결되는지는 아래 항목들에서 이어서 설명합니다.

상가 양수인은 새 계약자가 아니라 기존 임대차의 당사자 지위를 이어받는 사람이다 — 임대차관계 전체가 그대로 넘어간다.

3기 연체와 갱신거절 — 상가임대차법 제10조 제1항 제1호

임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 이 갱신요구권의 예외를 정한 것이 제10조 제1항 각 호이고, 그 첫 번째가 제1호, 즉 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 이 사유가 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

3기의 차임액이라는 기준은 월세를 정확히 세 번 건너뛰었는지가 아니라, 연체된 차임의 합계가 약정 차임 3개월분에 이르렀는지로 봅니다. 월세가 300만원이라면 연체액이 합계 900만원에 이르렀을 때 요건이 충족됩니다. 한 달분을 다 못 낸 채 몇 달 동안 일부씩만 입금한 경우에도 누적 미납액이 900만원에 이르면 같은 결과가 됩니다. 반대로 연체가 길었어도 합계가 3기분에 못 미치면 이 사유는 성립하지 않습니다.

• 적용 대상 — 환산보증금이 상가임대차법 적용 범위 이내인 임대차는 물론, 갱신요구권과 권리금 규정은 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.

• 산정 방식 — 연체액 합계가 약정 차임 3개월분에 이르렀는지로 판단하며, 월 단위 횟수가 아니라 금액이 기준입니다.

• 기간 — 해당 임대차 기간 중 어느 시점이든 한 번 이른 사실이 있으면 요건이 됩니다.

• 효과 — 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 것이며, 그 자체로 계약이 즉시 끝나는 것은 아닙니다.

갚았는데도 거절당하나 — 과거 연체 사실도 사유가 된다

임차인이 가장 많이 묻는 질문은 "밀린 월세를 다 갚았는데도 갱신을 거절당할 수 있느냐"입니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결은 이 점을 분명히 했습니다. 임차인이 임대차 기간 중 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면, 갱신을 요구할 당시에는 연체액이 3기분에 못 미치게 되었더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있다는 것입니다. 법 문언이 "연체한 사실이 있는 경우"라고 되어 있다는 점, 그리고 신뢰를 잃은 임차인과의 관계에서 임대인이 벗어날 수 없게 하는 것은 형평에 맞지 않는다는 점이 이유로 제시됩니다.

이 판례의 실무적 의미는 시점입니다. 연체액이 3기분에 이르렀다가 이후 일부를 갚아 2기분으로 줄었더라도, 한 번 3기분에 도달한 사실은 지워지지 않습니다. 갱신요구 직전에 연체를 모두 정리하고 나서 갱신을 요구하는 방식으로는 이 사유를 피할 수 없다는 뜻입니다. 다만 도달 사실 자체를 임대인이 입증해야 하므로, 연체 시기와 금액을 보여주는 계좌이체 내역과 문자·내용증명이 다툼의 중심 자료가 됩니다.

3기 연체는 갱신요구 당시의 잔액이 아니라, 임대차 기간 중 한 번이라도 3기분에 이르렀는지로 판단한다.

양도 전 연체를 새 건물주가 문제 삼을 수 있는가 — 차임채권과 갱신거절 사유의 구분

양도 전 연체를 둘러싼 논의에서 가장 많이 섞이는 것이 두 가지 개념입니다. 첫째는 이미 발생한 연체 차임을 청구할 권리이고, 둘째는 그 연체 사실을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 지위입니다. 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결은 임차건물의 양수인이 임대인 지위를 승계하더라도 소유권이전 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비까지 당연히 승계하는 것은 아니라는 취지로 판단했습니다. 별도의 채권양도 절차가 없는 한 그 돈은 양도인에게 남는다는 이야기입니다. 그래서 새 건물주가 이전 건물주 시절의 밀린 월세를 임차인에게 달라고 하기는 어렵습니다.

그러나 갱신거절 사유는 돈을 받는 권리와 성격이 다릅니다. 제10조 제1항 제1호가 문제 삼는 것은 "차임을 연체한 사실이 있다"는 임대차관계상의 신뢰 훼손이고, 새 건물주는 제3조 제2항에 따라 그 임대차 계약관계 전체의 당사자가 되었습니다. 임대차 기간은 건물주가 바뀌어도 끊기지 않고 하나로 이어지므로, 판례가 말하는 "임대차 기간 중 3기 연체 사실"에는 양도 전 기간도 포함되는 것으로 보는 것이 승계의 구조에 맞습니다. 결국 새 건물주는 양도 전 연체액을 돌려받을 수는 없어도, 그 연체 사실을 이유로 갱신을 거절하는 주장은 할 수 있습니다.

이렇게 되는 이유는 두 권리의 목적이 다르기 때문입니다. 연체 차임은 건물을 사용하게 해 준 대가로 당시 소유자에게 귀속되는 금전채권이고, 갱신거절은 앞으로의 임대차 존속 여부를 가르는 형성적 판단입니다. 임차인이 갚았는지와 상관없이 갱신거절 판단은 계약관계의 이력 전체를 보고 이루어지므로, 양도인이 이미 연체 대금을 받았거나 임차인이 갚은 상태였다는 사정이 있어도 3기에 이른 사실 자체는 그대로 남습니다. 임차인이 방어해야 할 지점은 연체액이 실제로 3기분에 이르렀는지의 사실관계입니다.

• 연체 차임 청구 — 별도 채권양도가 없으면 양도 전 발생분은 양도인에게 귀속되어 새 건물주가 청구하기 어렵습니다.

• 갱신거절 주장 — 임대인 지위를 승계한 새 건물주가 임대차 기간 전체의 3기 연체 사실을 근거로 할 수 있습니다.

• 임차인의 방어 지점 — 합계가 실제로 3기분에 이르렀는지, 연체로 볼 수 없는 사정(임대인의 수령거절·감액 합의)이 있었는지입니다.

권리금 회수기회 보호 면제 — 제10조의4 제1항 단서

임차인이 갱신을 거절당해도 마지막으로 기댈 곳이 권리금입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 3개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과 계약 체결하는 것을 방해하지 못하게 정합니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 하는 행위, 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 행위가 방해행위에 해당합니다(제10조의4 제2항).

그런데 이 보호에는 단서가 달려 있습니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우 임대인이 이 보호의무를 지지 않는다고 정합니다. 3기 연체는 제10조 제1항 제1호이므로, 임대인이 갱신거절 사유가 있었다면 권리금 회수기회 보호 자체가 면제됩니다. 2021년 판결 역시 같은 구조를 전제로, 3기 연체 사실이 있으면 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있고 그에 따라 권리금 회수기회를 보호할 의무도 없다고 판단했습니다. 새 건물주가 양도 전 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 있다면, 같은 사유로 권리금 보호 면제도 주장할 수 있는 연결고리가 생깁니다.

면제가 임대인에게 무조건 유리한 것은 아닙니다. 면제 주장이 받아들여지려면 3기 연체 사실을 임대인이 입증해야 하고, 연체가 아닌 임대인 수령거절·합의 감액으로 설명되면 요건 자체가 무너집니다. 또 임대인이 면제를 주장하지 않고 실제로 신규임차인과의 계약을 막았다면 방해행위로 인정될 수 있어, 방해가 있었는지와 면제 사유가 있는지가 따로 다투어집니다. 그래서 같은 사실도 어느 쪽이 먼저 증거를 쥐고 있느냐에 따라 결과가 갈립니다.

갱신거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호도 함께 면제된다 — 제10조 제1항 제1호의 3기 연체는 제10조의4 제1항 단서로 그대로 이어진다.

임대차 중에는 연체로 해지도 가능 — 제10조의8과의 차이

갱신거절과 헷갈리기 쉬운 것이 제10조의8의 차임연체와 해지입니다. 이 조문은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 갱신거절 사유가 "기간이 끝나갈 때 다음 기간을 막는" 장치라면, 제10조의8은 "기간 중에 지금 당장 계약을 끝내는" 장치입니다. 새 건물주가 승계 후에도 임차인이 계속 월세를 밀리고 있다면, 갱신 시점까지 기다릴 필요 없이 이 조문으로 해지를 통지할 수 있습니다.

둘의 가장 큰 차이는 비교 시점입니다. 제10조의8 해지는 해지 의사표시를 할 당시 연체액이 3기분에 달해 있어야 하고, 그 뒤에 갚았더라도 이미 해지된 계약이 되살아나지는 않습니다. 반대로 해지 통지 전에 연체를 정리해 3기분 미만으로 줄여 두면 해지 요건이 흔들립니다. 갱신거절은 과거 도달 사실로 충분하지만 해지는 통지 시점의 잔액이 중요하다는 점에서 임차인의 대응 방법이 완전히 다릅니다.

• 갱신거절(제10조 제1항 제1호) — 임대차 기간 중 3기에 이른 사실이 있으면 족하고, 이후 상환해도 사유가 유지됩니다.

• 계약 해지(제10조의8) — 해지 통지 당시 연체액이 3기분에 달해야 하며, 통지 전에 정리하면 요건이 흔들립니다.

• 권리금 보호 면제(제10조의4 제1항 단서) — 제10조 제1항 사유가 있으면 면제되며, 해지 사유와는 별개 축으로 판단됩니다.

임차인이 준비할 증거와 대응 순서

건물주 변경 통보를 받은 임차인이 먼저 할 일은 연체 이력을 숫자로 정리하는 것입니다. 임대차 계약서의 차임 지급일과 금액, 지금까지 입금한 모든 계좌이체 내역을 월별로 늘어놓고, 각 달 말일 기준 미납 누적액이 약정 차임 3개월분에 이른 적이 있는지 직접 계산해 보아야 합니다. 이 계산에서 3기분에 이른 적이 없다는 결론이 나오면 갱신거절 주장은 사실관계부터 틀립니다. 반대로 이른 적이 있다면 이후 전략을 다르게 세워야 합니다.

다음으로 양도인과의 사이에 있었던 연체 관련 합의가 있었는지를 확인합니다. 월세 감액이나 지급 유예에 대한 서면 합의, 문자 메시지, 이체 후 양도인이 수령 확인을 해 준 기록은 "연체 아님" 또는 "연체액 감소"를 뒷받침합니다. 신규임차인을 주선하려는 계획이 있다면 임대차 종료 3개월 전부터는 보호기간이므로, 신규임차인과의 협의 내용과 조건을 문자·이메일로 남겨 두어야 방해행위를 다툴 때 근거가 됩니다.

손해배상까지 가는 경우에도 한도가 있습니다. 제10조의4 제3항에 따라 방해행위가 인정되더라도 임대인의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 권리금 계약서가 아직 없다면 최소한 신규임차인이 제시한 권리금 액수를 입증할 자료를 확보해 두는 것이 우선입니다.

자주 묻는 질문

Q. 이전 건물주에게 월세를 늦게 낸 적이 있는데, 새 건물주가 그걸 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 연체액이 임대차 기간 중 약정 차임 3개월분에 이른 사실이 있다면, 임대인 지위를 승계한 새 건물주도 제10조 제1항 제1호를 근거로 갱신요구를 거절할 수 있다고 보는 것이 승계의 구조에 부합합니다. 다만 연체액이 실제로 3기분에 이르렀는지는 사실관계로 따져야 합니다.

Q. 밀린 월세를 이미 다 갚았다면 갱신거절 사유가 사라지나요?

A. 사라지지 않습니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결은 임대차 기간 중 3기분에 이른 사실이 있었다면 갱신요구 당시 연체액이 그에 못 미치게 되었더라도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다고 보았습니다.

Q. 갱신이 거절되면 권리금도 못 받나요?

A. 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않습니다. 따라서 3기 연체 사유가 인정되면 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해도 방해행위로 다투기 어렵습니다.

Q. 새 건물주가 이전 건물주 시절 미납 월세도 청구할 수 있나요?

A. 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결의 취지에 따라 소유권이전 전에 이미 발생한 연체 차임은 별도의 채권양도가 없으면 양도인에게 귀속되어, 새 건물주가 곧바로 청구하기는 어렵습니다. 다만 연체 사실을 갱신거절 사유로 삼는 것은 별개 문제입니다.

Q. 갱신거절 통지는 언제까지 받아야 하나요?

A. 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 서면으로 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 규정(제10조 제4항)이 있습니다. 새 건물주가 거절 사유를 갖고 있어도 이 통지 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 문제 될 수 있습니다.

Q. 환산보증금이 큰 상가도 이 규정이 적용되나요?

A. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 3기 연체 사유와 단서 규정의 구조도 같습니다.

맺음말

건물주가 바뀌어도 임대차는 끊기지 않고 새 건물주가 임대인 지위를 그대로 이어받기 때문에, 임대차 기간 중 3기 연체 사실은 양도 전의 일이라도 갱신거절 사유로 거론될 수 있습니다. 밀린 월세 자체는 양도인에게 남더라도, 연체 사실을 이유로 한 갱신거절과 권리금 회수기회 보호 면제는 그와 별개로 주장될 수 있다는 점이 핵심입니다.

다만 이 사유가 인정되려면 연체액이 실제로 약정 차임 3개월분에 이르렀는지가 먼저 입증되어야 합니다. 임대차 기간 전체의 이체 내역과 합의 기록을 시점별로 정리해 두는 것이 가장 효과적인 준비입니다. 광교 일대에서 상가 임대차 문제를 겪고 있다면 건물주 변경 통지를 받은 단계에서 연체 이력부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.