영업 금지로 매장을 못 쓴 기간 이미 낸 임대료, 위험부담 법리로 돌려받을 수 있을까 

정부의 집합금지나 영업정지 처분으로 매장 문을 열지 못했는데도 임대료는 그대로 청구되고, 이미 낸 월세는 돌려받을 수 없다고 여기는 임차인이 많습니다. 그러나 임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 제공하는 것과 임차인이 차임을 내는 것이 서로 맞물린 쌍무계약이어서, 임대인의 급부가 불가능해진 기간의 차임은 법리상 다르게 판단될 여지가 있습니다. 다만 모든 영업 제한이 곧바로 차임 면제로 이어지는 것은 아니며, 영업이 어느 정도로 막혔는지와 누구의 책임인지에 따라 결론이 갈립니다. 이 글에서는 영업 금지 기간의 차임을 둘러싼 위험부담 법리, 이미 낸 임대료를 부당이득으로 돌려받는 구조, 그리고 현실적인 청구 순서를 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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영업 금지 기간 임대료 — 문제를 푸는 첫 질문은 '누구의 위험인가'

임대차계약에서 임대인의 핵심 의무는 민법 제623조가 정한 대로 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 하는 것입니다. 임차인의 핵심 의무는 그 대가로 차임을 지급하는 것입니다. 두 의무는 서로 대가 관계에 있기 때문에, 한쪽 의무가 이행될 수 없게 되면 다른 쪽 의무가 어떻게 되는지가 문제가 되는데, 이를 정하는 것이 위험부담 법리입니다.

영업 금지 사안에서 쟁점은 크게 세 갈래입니다. 첫째, 영업을 못 한 것이 임대인의 급부불능에 해당하는지, 아니면 임차인 쪽의 영업상 사정(장사가 안 되는 것)에 불과한지입니다. 둘째, 급부불능이라면 그 책임이 누구에게도 없는지, 임대인이나 임차인 한쪽에 있는지입니다. 셋째, 불능이 인정될 때 이미 낸 차임을 어떤 근거로 돌려받는지입니다. 장사가 안 되는 위험은 원칙적으로 임차인이 지는 영역이므로, 이 첫 번째 관문을 넘지 못하면 나머지 논의는 의미가 없습니다.

예를 들어 같은 기간 매출이 반토막 난 음식점이라도 영업 자체는 가능했다면 '영업 부진'일 뿐이고, 반대로 행정처분 때문에 문을 아예 열 수 없었다면 '사용·수익 불능'을 주장할 여지가 생깁니다. 이 구분이 이후 모든 청구의 출발점입니다.

장사가 안 되는 위험은 임차인이 지지만, 임대 목적에 맞는 사용 자체가 막혔다면 그 기간의 차임은 다시 따져볼 수 있다.

위험부담 법리 — 민법 제537조와 제538조가 가르는 차임 청구권

민법 제537조(채무자위험부담주의)는 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 정합니다. 임대차에 대입하면, 임대인의 사용·수익 제공 의무가 쌍방 책임 없이 불가능해진 기간에는 임대인이 임차인에게 차임을 청구하지 못한다는 뜻입니다. 정부의 영업 금지 조치처럼 임대인도 임차인도 통제할 수 없는 외부 사유가 대표적인 경우입니다.

반대로 민법 제538조 제1항은 불능이 채권자의 책임 있는 사유로 생기면 채무자가 상대방의 이행을 청구할 수 있다고 정합니다. 임차인이 스스로 위법한 영업을 하다 영업정지를 당했다면 불능의 원인이 임차인 쪽에 있으므로 차임 지급 의무가 그대로 남습니다. 영업정지의 원인이 임차인의 위생법규 위반이었다면 위험부담을 주장하기 어렵다는 뜻입니다.

한편 임대인에게 귀책사유가 있는 경우에는 위험부담이 아니라 제390조의 채무불이행 책임이 문제가 됩니다. 건물 하자나 임대인의 불법 용도 사용 때문에 영업허가가 나지 않았다면 차임 면제를 넘어 손해배상까지 다툴 수 있습니다. 이처럼 불능의 원인이 어디에 있는지가 청구의 종류를 결정하므로, 처분서와 처분 사유부터 확인하는 것이 순서입니다.

• 쌍방 무책 불능 — 제537조에 따라 임대인은 그 기간 차임을 청구하지 못함.

• 임차인 책임 불능 — 제538조 제1항에 따라 임대인은 차임을 그대로 청구할 수 있음.

• 임대인 책임 불능 — 제390조의 채무불이행으로 차임 면제에 더해 손해배상 가능.

• 수령지체 중 불능 — 임차인이 목적물 수령을 거절하던 중 쌍방 무책으로 불능이 되면 제538조가 적용됨.

대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결 — 차임 청구 불가와 기지급 차임 반환

이 쟁점에서 가장 중요한 선례는 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결입니다. 사안은 공항 국제선 청사 안에서 면세점을 임차해 운영하던 임차인들이, 코로나19 방역을 위한 정부의 국제선 항공편 일원화 조치로 공항 청사가 폐쇄되어 2020년 4월부터 8월까지 면세점 영업을 하지 못한 기간의 차임 면제와 부당이득 반환을 구한 것입니다.

대법원은 임대인이 임차인에게 계약상 목적에 맞게 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담한다는 점을 전제로, 청사 폐쇄로 면세점 영업이 전면적으로 불가능해진 기간은 임대인의 급부가 종국적으로 불능이 된 경우라고 보았습니다. 그에 따라 민법 제537조에 의해 그 기간의 차임 청구권이 발생하지 않고, 이미 지급한 차임은 법률상 원인 없이 받은 이득이므로 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 즉 아직 내지 않은 차임을 면제받는 데 그치지 않고, 이미 낸 차임까지 돌려받을 수 있다는 것이 이 판결이 던진 핵심 메시지입니다.

다만 이 판결은 공항 청사가 폐쇄되어 면세점 영업이 원천적으로 불가능했다는 사안의 특수성 위에 서 있습니다. 일반 상가 임대차에서 집합금지나 영업시간 제한이 있었다고 해서 같은 결론이 자동으로 나온다고 볼 수는 없고, 영업이 어느 정도로 막혔는지를 사안별로 증명해야 합니다.

영업이 전면 불가능했던 기간은 급부불능으로 보아 차임 청구가 막히고, 이미 낸 차임은 부당이득으로 돌려받을 수 있다.

이미 낸 임대료 반환 청구 — 부당이득반환의 구조와 입증

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정합니다. 위험부담으로 차임 청구권이 발생하지 않는 기간이라면, 그 기간 몫으로 이미 낸 차임은 받을 근거가 없는 돈이 되어 부당이득이 됩니다. 청구는 '불능 기간에 해당하는 차임의 반환'으로 구성하고, 여기에 지급일 이후 지연이자를 붙이는 방식이 기본입니다.

입증할 것은 세 가지입니다. 먼저 불능 기간이 언제부터 언제까지인지입니다. 처분서의 시행일과 해제일, 고시문, 폐쇄 공고문이 기준이 됩니다. 다음으로 그 기간 실제로 영업을 할 수 없었다는 사실입니다. 매출 내역, 폐쇄 기간 동안의 휴업 안내, 배달·포장 등 대체 영업의 가능 여부까지 함께 정리해야 합니다. 마지막으로 그 기간 몫의 차임을 이미 지급했다는 사실이어서, 계좌이체 내역과 임대료 영수증이 필요합니다.

계산은 월 단위가 아니라 일할로 하는 것이 일반적입니다. 월 차임 300만원인 매장이 한 달 중 20일 동안 전면 영업 금지였다면, 해당 기간 몫은 월 차임을 그 달 일수로 나눈 금액에 20을 곱해 산정하는 식입니다. 여기에 관리비가 별도로 청구되었다면 공용부분 관리비와 임차인 전용 사용 부분을 나누어 따져야 합니다.

• 처분서·고시문 — 불능 기간의 시작과 끝을 확정하는 자료.

• 매출·휴업 자료 — 실제 영업 불능을 보여주는 장부, 카드 매출 내역, 휴업 안내 게시.

• 지급 내역 — 계좌이체 내역과 세금계산서로 이미 낸 차임을 특정.

• 임대차계약서 — 사용 목적 조항과 면책·감액 특약 확인.

일부만 막혔다면 — 제627조 차임 감액 청구와 해지권

영업이 전면적으로 막힌 것이 아니라 일부만 제한된 경우에는 위험부담보다 민법 제627조가 더 직접적인 근거입니다. 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때 임차인이 그 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 영업시간 제한이나 인원 제한처럼 영업이 줄었을 뿐 불가능해지지는 않은 경우, 감액의 비율을 어떻게 잡느냐가 핵심 쟁점이 됩니다.

같은 조 제2항은 잔존 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없으면 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 예컨대 주점처럼 야간 영업이 사실상 전부인 업종이 야간 영업을 금지당했다면, 형식상 낮 영업은 가능해도 임차 목적을 달성할 수 없다는 주장이 가능합니다. 반면 낮 영업 비중이 큰 카페나 식당은 영업시간 제한만으로 임차 목적 달성이 불가능하다고 보기 어려워, 감액 청구 정도에 그칠 가능성이 큽니다.

감액 비율은 법에 정해진 숫자가 없어 사안마다 다릅니다. 제한 전후의 영업 가능 시간, 업종의 매출 구조, 제한 기간 동안의 실제 매출 감소율 등이 비교 자료가 되고, 이를 근거로 합리적인 감액 범위를 주장하는 것이 일반적입니다.

상가건물 임대차보호법의 감염병 특례 — 증감청구와 폐업 해지권

상가건물 임대차보호법에는 감염병과 관련한 규정이 별도로 있습니다. 제11조 제1항은 차임이나 보증금이 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 여기서 주의할 점은 '장래'의 차임이라는 것입니다. 이미 지나간 기간의 차임을 이 조문으로 되돌릴 수는 없습니다. 지난 기간 몫은 앞서 본 위험부담이나 제627조 감액, 부당이득 구성에 기대야 합니다.

또한 제11조의2는 감염병예방법 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동되어 폐업한 임차인에게 임대차계약 해지권을 줍니다. 해지는 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약기간이 많이 남은 상태에서 폐업을 결정하는 임차인에게는 중요한 출구입니다.

이와 별개로 같은 법 제10조의9는 법 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임을 계약갱신 거절 사유(차임 3기 연체)나 해지 사유 계산에서 제외합니다. 다만 이 경우에도 연체한 차임 자체에 대한 임대인의 권리는 영향을 받지 않으므로, 연체 차임 지급 의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 연체 차임 문제는 해지 방어와 차임 면제 주장을 구분해서 대응해야 합니다.

제11조의 증감청구는 장래 차임에만 닿는다. 지난 기간의 차임은 위험부담·제627조·부당이득으로 따로 구성해야 한다.

청구가 막히는 경우 — 특약, 대체 영업, 장사가 안 된 위험

위험부담 주장이 항상 통하는 것은 아닙니다. 첫째, 위험부담 규정(제537조)은 임의규정이므로 계약서에 '정부 조치나 불가항력으로 영업이 제한되어도 차임 지급 의무에는 변함이 없다'는 취지의 특약이 있으면 임대인이 이를 근거로 방어합니다. 이 경우 특약이 일반적인 불가항력 조항인지, 이 사건 같은 영업 불능까지 임차인에게 떠넘기기로 명시한 것인지 해석이 갈립니다. 문언이 모호하다면 약관 규제 법리나 신의칙을 통한 제한도 검토 대상입니다.

둘째, 영업이 완전히 막히지 않은 경우입니다. 배달·포장 영업이 가능했거나 일부 영업시간이 허용된 경우에는 급부가 '종국적으로 불능'이라고 보기 어려워 위험부담을 주장하기 어렵고, 제627조에 따른 감액 청구 정도로 범위가 좁아집니다.

셋째, 단순한 매출 감소입니다. 감염병이나 경기 침체로 손님이 줄었더라도 영업 자체가 허용되었다면 이는 임차인이 부담하는 영업 위험의 영역입니다. 영업이익 감소를 이유로 이미 낸 차임을 돌려달라는 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 이 구분을 모르고 소송을 시작하면 청구 범위를 크게 줄여야 하는 상황이 생깁니다.

실무 순서 — 내용증명, 감액 협의, 소송 순으로 준비하는 방법

실제 청구는 증거 정리에서 출발합니다. 처분서, 영업 불능 기간을 보여주는 자료, 지급 내역, 계약서를 먼저 모은 뒤 불능 기간과 반환 금액을 일할 계산으로 확정합니다. 그다음 임대인에게 내용증명으로 기간, 근거 조문, 반환 또는 감액 요구 금액, 지급 기한을 적어 보냅니다. 내용증명은 협의의 출발점이면서 소송에서 이자 기산점과 청구 경위를 보여주는 자료가 됩니다.

협의가 이뤄지지 않으면 이미 지급한 차임은 부당이득반환 청구의 소로, 앞으로 낼 차임은 감액 확인 청구로 나눠 제기하는 것이 일반적입니다. 차임 연체가 있는 상태라면 임대인이 먼저 해지와 명도를 주장할 수 있으므로, 연체액 중 면제를 주장하는 부분과 그렇지 않은 부분을 구분해 두고 해지 통지를 받으면 즉시 대응해야 합니다. 상가 임대차 분쟁은 조정으로 해결되는 경우도 많아, 소송과 병행해 조정 절차를 활용할지도 판단 사항입니다.

소멸시효도 챙겨야 합니다. 부당이득반환채권은 일반 채권으로 10년의 소멸시효가 적용되는 것이 원칙이지만, 상인 간 거래로 상사시효 5년이 적용될 여지가 있어 오래 방치하지 않는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 영업시간만 제한됐어도 임대료를 돌려받을 수 있나요?

A. 영업이 줄었을 뿐 가능했다면 전면 급부불능이 아니어서 위험부담보다는 민법 제627조에 따른 감액 청구로 접근하는 것이 현실적입니다. 감액 비율은 제한 전후의 영업 가능 시간과 매출 구조를 근거로 주장해야 합니다.

Q. 이미 낸 임대료는 몇 달 치까지 청구할 수 있나요?

A. 영업이 실제로 불가능했던 기간 몫만 청구할 수 있습니다. 처분서에 적힌 시행일과 해제일을 기준으로 일할 계산하며, 소멸시효가 있으므로 지급 시점을 기준으로 지체 없이 청구하는 것이 좋습니다.

Q. 계약서에 불가항력이어도 차임은 낸다고 적혀 있으면 어떻게 되나요?

A. 위험부담 규정은 당사자가 달리 정할 수 있는 규정이라 특약이 유효하면 임대인이 방어 근거로 삼습니다. 다만 특약의 문언이 영업 불능까지 포함하는지, 일방에게 지나치게 불리한지 등을 따져 다툴 여지는 남습니다.

Q. 장사가 안 돼서 폐업했는데 계약을 중도에 해지할 수 있나요?

A. 상가건물 임대차보호법 제11조의2는 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동되어 폐업한 경우에 해지권을 줍니다. 해지는 통고 후 3개월이 지나야 효력이 생기며, 단순한 매출 부진은 이 요건에 해당하지 않습니다.

Q. 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지하겠다고 하면요?

A. 감염병 특례 기간에 연체한 차임은 3기 연체 계산에서 제외되는 규정이 있어 해지 요건을 따질 때 먼저 확인해야 합니다. 다만 연체 차임 자체를 지급할 의무까지 없어지는 것은 아니므로 해지 방어와 차임 면제 주장은 구분해서 대응해야 합니다.

Q. 일반 음식점도 면세점 판결처럼 임대료를 돌려받을 수 있나요?

A. 면세점 판결은 청사 폐쇄로 영업이 원천적으로 불가능했던 사안이어서 일반 상가에 그대로 적용된다고 단정할 수 없습니다. 영업이 어느 정도 막혔는지, 대체 영업이 가능했는지에 따라 위험부담, 감액 청구, 부당이득 중 어느 구성이 맞는지가 갈립니다.

맺음말

영업 금지 기간의 임대료는 '내가 낸 돈이니 어쩔 수 없다'는 문제가 아닙니다. 임대인의 사용·수익 제공 의무가 쌍방 책임 없이 불가능해졌다면 민법 제537조에 따라 그 기간의 차임 청구권은 발생하지 않고, 이미 낸 차임은 부당이득으로 돌려받을 길이 열립니다. 다만 영업이 전면 불가능했는지, 일부 제한에 그쳤는지, 계약서에 불가항력 특약이 있는지에 따라 구성과 결과가 크게 달라집니다.

그래서 가장 먼저 할 일은 불능 기간과 영업 불능의 정도를 증명할 처분서, 매출 자료, 지급 내역을 모으는 것입니다. 연체 차임이 있거나 계약 해지를 고민하는 상황이라면 해지 방어와 반환 청구를 한 묶음으로 설계해야 합니다. 임대료 분쟁은 청구 순서에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법적 쟁점을 정리한 뒤 움직이시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.