미등기 건물 강제경매 신청, 건축허가서·건축신고서로 채무자 소유를 증명하는 방법 

돈을 받아야 할 채무자가 소유한 건물이 있는데 등기부를 떼어 보면 아무것도 나오지 않는 경우가 있습니다. 준공 후 보존등기를 하지 않은 채 오랫동안 사용해 온 건물이 대표적입니다. 등기가 없다고 해서 경매가 불가능한 것은 아니지만, 등기사항증명서 한 장으로 끝나는 일반 부동산과 달리 신청서류의 구조가 완전히 다릅니다. 이 글에서는 미등기 건물에 강제경매를 신청할 때 어떤 서류로 채무자의 소유를 증명해야 하는지, 서류가 어긋나면 어떻게 되는지, 경매가 끝난 뒤 등기는 어떻게 정리되는지 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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미등기 건물 강제경매 — 등기부 대신 무엇을 내야 하는가

강제경매 신청서에는 집행력 있는 정본 외에 민사집행법 제81조 제1항이 정한 서류 중 하나를 붙여야 합니다. 채무자 소유로 등기된 부동산이라면 제1호에 따라 등기사항증명서 한 통이면 충분합니다. 그러나 채무자 소유로 등기되어 있지 않은 부동산은 제2호가 적용되어, 원칙적으로 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 내야 합니다.

건물이 아예 등기되지 않은 경우에는 제2호 단서가 따로 요구사항을 정합니다. 법원은 이 단서를 등기 대체 서류의 완결 세트로 취급하기 때문에, 하나라도 빠지면 개시결정 단계에서 보정을 명하거나 신청을 각하할 수 있습니다. 채권자가 채무자의 미등기 건물을 발견했다고 해서 곧바로 경매가 열리는 것이 아니라, 신청 전에 서류 준비가 사실상 절반을 차지하는 이유입니다.

• 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 — 건축허가서·건축신고서의 건축주 명의, 건축물대장 등.

• 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 — 건축물대장, 건축허가 도면 등.

• 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 — 허가서·신고필증 또는 관할 기관의 증명.

미등기 건물 강제경매의 핵심은 등기부가 없는 자리를 소유·현황·건축허가(신고) 세 갈래 서류로 메우는 것이다 — 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서.

채무자 소유 증명 — 건축허가서·건축신고서의 건축주 명의가 출발점

미등기 건물은 등기 명의가 없으므로, 소유자가 누구인지는 결국 건물을 지은 사람이 누구인지로 정해집니다. 건물을 새로 지은 사람은 등기와 무관하게 원시취득자로서 소유권을 갖는다는 것이 법리이고, 실무에서 이 원시취득자를 가장 쉽게 보여주는 서류가 건축허가서 또는 건축신고서에 기재된 건축주입니다. 그래서 건축주란에 채무자 이름이 적혀 있다면 소유 증명의 가장 기본적인 자료가 됩니다.

문제는 건축주 명의와 현재 소유자가 다른 경우입니다. 채무자가 건축주로부터 건물을 넘겨받았다면 건축허가서만으로는 채무자 소유가 증명되지 않고, 건축주 명의변경 서류나 양수 관계를 보여주는 자료를 더해야 합니다. 반대로 채무자가 실제로 건축비를 대고 지었지만 허가 명의만 제3자로 되어 있는 경우도 있는데, 이때는 서류상으로는 채무자의 소유가 보이지 않으므로 집행법원의 심사를 통과하기 어렵습니다. 소유 관계가 서류와 다르게 흘러온 건물은 신청 전에 등기부·건축물대장·건축주 변동 내역을 함께 대조해야 합니다.

또 하나 짚어둘 점은, 채무자에게 소유권이 있는지를 집행법원이 실체적으로 따지는 것은 아니라는 사실입니다. 집행절차는 서류로 형식적 심사를 하는 구조이므로, 서류가 갖춰져 개시결정이 나더라도 실제 소유자가 다르면 그 제3자가 제3자이의의 소 등으로 다툴 수 있습니다. 서류를 갖춘다는 것은 경매의 문을 여는 것이지 소유를 확정하는 것이 아닙니다.

지번·구조·면적 증명 — 건축물대장이 있으면 가장 간단하다

제2호 단서의 두 번째 요건은 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류입니다. 사용승인을 받은 건물이라면 건축물대장이 이 요건을 그대로 충족합니다. 대장에는 소재 지번, 주구조, 층별 면적이 모두 기재되어 있고, 소유자란에 채무자 이름이 있다면 소유 증명 서류로도 겸용됩니다. 건축물대장 등재 소유자는 부동산등기법 제65조 제1호가 소유권보존등기 신청 자격을 주는 사람이기도 하므로, 서류와 등기 실무가 같은 방향을 보게 됩니다.

어려운 것은 사용승인이 나지 않았거나 대장 자체가 없는 건물입니다. 이런 건물은 허가 도면이나 설계도서상 면적과 실제 건물이 다를 수 있고, 증축·용도변경이 무단으로 이뤄진 경우도 흔합니다. 이때 채권자가 정확한 지번·구조·면적을 스스로 증명하지 못하더라도 길이 막힌 것은 아닙니다. 민사집행법 제81조 제3항·제4항에 따라 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 이 경우 법원은 집행관에게 조사를 하게 해야 합니다.

집행관은 현장을 조사해 건물의 도면과 사진을 붙인 서면을 제출하는데, 민사집행규칙 제42조 제1항이 그 기재 사항을 정하고 있습니다. 여기에는 조사한 지번·구조·면적이 건축허가·건축신고 서류와 다른 경우 그 취지와 구체적인 내역까지 적어야 한다는 내용이 포함되어 있습니다. 결국 현황조사는 서류상 건물과 현장 건물이 같은 건물인지를 확인하는 장치입니다.

건축허가·신고 증명 — 무허가 건물이 걸리는 지점

세 번째 요건인 건축허가 또는 건축신고 증명은 이 절차의 가장 좁은 관문입니다. 허가서나 신고필증이 채권자 손에 없더라도 민사집행법 제81조 제2항은 채권자가 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항을 증명해 줄 것을 청구할 수 있다고 정합니다. 채무자가 서류를 내주지 않는 상황이 대부분이므로, 채권자는 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 건축허가·신고 관련 서류의 열람·증명을 요청하는 방식으로 자료를 확보하게 됩니다.

반대로 건축허가나 신고 자체를 받은 적이 없는 무허가 건물이라면 이 요건을 충족할 서류가 존재하지 않습니다. 이 경우에는 제2호 단서의 요건이 갖춰지지 않은 것이어서 강제경매 개시가 어렵고, 채권자는 건물이 아니라 다른 재산으로 집행 방향을 바꾸는 쪽을 고민해야 합니다. 서류가 없다는 이유로 소용없어 보이는 건물에 시간과 비용을 쓰기 전에, 채무자 재산의 우선순위를 다시 정리하는 편이 낫습니다.

신청 전 확인하면 좋은 순서는 다음과 같습니다.

• 등기사항증명서로 미등기 여부를 먼저 확인 — 건물 등기부가 없으면 건축물대장을 발급받는다.

• 건축물대장이 있으면 소유자란·지번·구조·면적을 대조해 채무자 이름과 일치하는지 본다.

• 대장이 없으면 시·군·구청에서 건축허가서·건축신고서와 도면 열람을 청구한다.

• 도면과 현장이 다를 가능성이 있다면 신청서에 집행관 조사를 함께 신청한다.

동일성 판단 — 서류 속 건물과 현장 건물이 다르면 각하된다

서류를 모두 냈더라도 마지막 관문이 남아 있습니다. 민사집행규칙 제42조 제2항은 채권자가 낸 서류나 집행관이 제출한 서면에 의해 강제경매를 신청한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 법원이 강제경매신청을 각하하여야 한다고 정합니다. 각하 재량이 아니라 각하 의무로 쓰여 있다는 점이 중요합니다.

예를 들어 건축신고 당시에는 1층 60제곱미터 규모의 주택으로 허가를 받았는데 현재는 2층까지 무단 증축이 되어 있다면, 현황과 신고 내용은 크게 어긋납니다. 이 차이가 단순한 오차 범위인지, 별개 건물로 볼 만큼 큰지에 따라 결론이 갈립니다. 증축 부분이 독립성 없이 기존 건물에 붙어 하나로 사용되고 있다면 일체로 볼 여지가 있으나, 반대로 신고된 건물이 멸실되고 다른 건물이 지어졌다면 동일성이 부정될 수 있습니다.

이 위험을 줄이는 실무 요령은 집행관 조사 결과와 건축 서류의 차이를 스스로 먼저 파악해 두는 것입니다. 차이가 구체적으로 보이면 보정 명령에 대비해 증축 경위·건축 시기를 뒷받침하는 자료를 준비하고, 차이가 너무 커 별개 건물로 보일 정도라면 그 건물 대신 다른 재산을 대상으로 삼을지 판단해야 합니다.

서류를 냈다는 것과 그 서류 속 건물이 현장 건물과 같다고 인정받는 것은 다른 문제다 — 민사집행규칙 제42조 제2항은 동일성이 인정되지 않으면 각하하도록 정한다.

개시결정 이후 — 미등기 건물이 등기되는 과정

서류가 통과되어 경매개시결정이 나면, 민사집행법 제94조에 따라 법원사무관등은 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁합니다. 미등기 건물은 기입할 등기부 자체가 없으므로 이 대목에서 특별한 처리가 필요합니다. 부동산등기법 제66조 제1항은 등기관이 미등기 부동산에 대해 법원의 촉탁으로 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정합니다.

이 직권보존은 일반 보존등기와 달리 제65조의 신청인 자격 제한을 받지 않습니다. 건물의 경우 제66조 제2항에 따라 제65조를 적용하지 않기 때문에, 채무자가 보존등기를 하지 않고 버티는 경우에도 경매 절차 안에서 등기부가 만들어집니다. 다만 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 하는 건물인데도 받지 않았다면 그 사실이 표제부에 기록되고, 이후 사용승인이 이뤄지면 등기명의인이 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청해야 합니다(제66조 제3항).

이 기재는 응찰자에게 보이는 정보라는 점에서 채권자에게도 의미가 있습니다. 사용승인이 없는 건물은 매수인 입장에서 위험 요소로 읽혀 유찰이 길어질 수 있으므로, 회수 가능성과 기간을 가늠할 때 함께 고려해야 합니다.

경매 진행 중 유의점 — 배당·점유·대지의 문제

미등기 건물이라고 배당 구조가 달라지는 것은 아닙니다. 민사집행법 제83조에 따라 개시결정에는 동시에 압류가 명해지고, 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 제94조에 따른 등기가 된 때 효력이 생깁니다. 미등기 건물에서는 촉탁에 따른 등기가 이뤄지기까지 시간이 걸릴 수 있으므로, 송달 시점이 압류의 시작점이 될 수 있다는 점을 알아 두어야 합니다.

또 다른 채권자가 같은 건물에 다시 경매를 신청하면 제87조에 따라 압류가 경합되어 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 진행됩니다. 이때 다른 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기와 순위는 일반 부동산과 같이 제88조의 틀 안에서 정해지므로, 미등기라는 이유로 채권자에게 특별히 불리하거나 유리해지지는 않습니다.

미등기 건물이 흔히 놓치는 것이 대지 문제입니다. 건물만 경매로 팔리면 대지 소유자가 채무자와 같은지, 다르다면 건물을 위한 토지 이용권원이 어떻게 되는지가 매각가와 회수율을 크게 좌우합니다. 채무자가 건물과 토지를 함께 소유하고 있다면 토지에 대한 별도의 집행이나 일괄매각 가능성까지 함께 살펴봐야 하고, 토지 소유자가 다르다면 법정지상권 성립 여부에 따라 경매 실익이 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 미등기 건물은 등기부가 없는데 어떻게 경매가 가능한가요?

A. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서가 등기부 대신 소유 증명서류, 지번·구조·면적 증명서류, 건축허가·신고 증명서류를 내면 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 세 가지가 갖춰지면 법원이 개시결정을 하고, 등기는 경매 과정에서 직권으로 보존등기됩니다.

Q. 건축허가서를 채무자가 주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 민사집행법 제81조 제2항이 채권자가 공적 장부를 주관하는 공공기관에 관련 사항의 증명을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 시·군·구청 건축 담당 부서에 허가·신고 서류의 열람과 증명을 요청하는 방식으로 확보하는 것이 일반적입니다.

Q. 건물의 지번·구조·면적을 모르면 신청 자체가 안 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 제81조 제3항에 따라 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 하게 해야 합니다. 집행관은 도면과 사진을 붙인 서면을 제출합니다.

Q. 무허가 건물도 강제경매가 되나요?

A. 건축허가 또는 신고를 증명할 서류가 없다면 제2호 단서의 요건을 충족하기 어렵습니다. 이 경우 그 건물 대신 채무자의 다른 재산에 대한 집행을 우선 검토하는 것이 현실적입니다.

Q. 서류상 건물과 현장 건물이 다르면 어떻게 되나요?

A. 민사집행규칙 제42조 제2항에 따라 신청한 건물이 건축허가·신고된 것과 동일하다고 인정되지 않으면 법원은 강제경매신청을 각하해야 합니다. 증축 등으로 차이가 있다면 신청 전에 그 경위를 정리해 두는 편이 안전합니다.

Q. 경매가 진행되면 미등기 건물 등기는 누가 하나요?

A. 법원이 등기를 촉탁하면 등기관이 부동산등기법 제66조 제1항에 따라 직권으로 소유권보존등기를 합니다. 사용승인을 받지 않은 건물이라면 그 사실이 표제부에 기록됩니다.

맺음말

미등기 건물 강제경매는 등기부가 없다는 이유로 포기할 일이 아니라, 소유 증명·현황 증명·건축허가(신고) 증명이라는 세 가지 서류를 어떻게 채우느냐의 문제입니다. 서류가 갖춰져도 집행관 조사와 대조해 동일성이 인정되어야 개시가 유지되고, 그 뒤에는 직권 보존등기를 거쳐 통상의 경매 절차와 같은 흐름으로 이어집니다.

채무자의 건물이 미등기 상태라는 것을 알게 되었다면 먼저 건축물대장과 건축허가 서류의 존재 여부를 확인하고, 건축주 명의와 현재 소유 관계가 이어지는지 점검해 보시길 권합니다. 서류 준비 단계에서 어긋난 부분을 바로잡아 두면 각하나 보정으로 시간을 잃는 일을 줄일 수 있습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.