계약 기간 중 관리비를 일방적으로 올릴 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임차인들 사이에서 계약 기간이 한참 남았는데도 건물주로부터 관리비를 올리겠다는 통보를 받았다는 상담이 늘고 있습니다.

임차인분들 중 상당수는 “관리비는 원래 건물주 마음대로 정하는 거니까 어쩔 수 없다”거나 “계약서에 관리비 얘기가 따로 없으니 올려도 항의할 방법이 없다”는 생각으로 인상분을 그대로 내고 있었습니다. 그런데 막상 왜 올랐는지 내역을 요구해보면 “관리비는 원래 그런 것”이라는 답만 돌아오고, 몇 달 뒤 또다시 인상 통보를 받는 경우도 적지 않습니다.

최근 상가건물임대차보호법은 이른바 ‘깜깜이 관리비’ 문제를 제도적으로 손보면서 임차인이 관리비 항목별 내역 제공을 요청할 수 있는 권리를 명문화했습니다. 관리비가 더 이상 건물주 재량에만 맡겨진 영역이 아니라는 뜻입니다.

아래에서는 계약 기간 중 관리비를 일방적으로 인상할 수 있는지, 어떤 경우에 법이 정한 제한을 받는지, 그리고 인상 통보를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 관리비도 계약의 일부이므로 임대인이 마음대로 정할 수 없습니다

관리비 인상은 계약서 조항이나 임차인의 동의 없이는 효력이 없습니다.

민법 제618조에 따라 임대차는 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 합의로 성립하는 계약입니다. 관리비 역시 임대차계약에 딸린 별도의 약정사항이므로, 그 액수와 인상 조건은 원칙적으로 계약 당사자의 합의로 정해집니다.

계약서에 “매년 소비자물가상승률만큼 관리비를 인상한다” 또는 “건물 수선 등 관리비용이 현저히 증가하는 경우 인상할 수 있다”는 조항이 있다면, 그 조건이 충족되는 한 임대인은 계약서 내용대로 인상을 요구할 수 있습니다. 이 경우는 계약 위반이 아니라 계약을 그대로 이행하는 문제입니다.

문제는 계약서에 이런 조항이 전혀 없는데도 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 “다음 달부터 관리비를 얼마 올리겠다”고 통보하는 경우입니다. 이는 임차인의 동의 없이 계약 내용을 임의로 바꾸려는 것과 다르지 않아, 원칙적으로 그 통보만으로는 효력이 생기지 않습니다. 임차인은 인상분 지급을 거부할 수 있고, 이미 인상분을 냈다면 되돌려받을 방법도 있습니다.

다만 관리비가 전기료·수도료 등 실제 지출액에 연동해 정산하는 방식, 이른바 실비정산형으로 운영되고 있었다면 실제 비용이 늘어난 만큼은 정산의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우에도 “왜, 얼마나 늘었는지”를 뒷받침하는 근거자료가 전제되어야 하는 것은 마찬가지입니다.

관리비 인상의 근거는 계약서 조항 또는 실제 비용 증가 중 하나여야 하며, 아무 근거 없는 통보 자체는 효력이 없습니다.

2. 관리비라는 이름을 붙여도 사실상 임대료라면 법이 정한 증액 상한을 벗어날 수 없습니다

실질이 차임이라면, ‘관리비’라는 이름만으로 증액 제한을 피해갈 수 없습니다.

민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고만 정할 뿐, 인상 폭에 별도의 상한을 두고 있지 않습니다. 그러나 상가와 주택 임대차에는 특별법이 이보다 훨씬 강한 제한을 두고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제11조와 그 시행령 제4조는 차임이나 보증금의 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5(5%)를 초과할 수 없고, 임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다고 정하고 있습니다. 주택도 주택임대차보호법 제7조와 시행령 제8조가 20분의 1(5%) 상한과 1년 제한이라는 동일한 구조로 임차인을 보호합니다.

이 상한 규정 때문에 실무에서는 차임은 그대로 두고 ‘관리비’라는 이름으로 큰 폭의 인상을 시도하는 경우가 문제로 지적되어 왔습니다. 그런데 명목상 관리비라 하더라도 실제 지출 근거 없이 정액으로 부과되면서 사실상 임대료의 일부처럼 기능하고 있다면, 명칭이 아니라 그 실질에 따라 판단하는 것이 법리의 일반적인 태도입니다. 즉 형식적으로 관리비라는 이름을 붙였다는 사정만으로 위 증액 상한 규정의 적용을 피해갈 수 있는 것은 아닙니다.

관리비라는 이름을 붙였다고 해서, 임대료 증액 상한을 넘어서는 인상이 정당화되는 것은 아닙니다.

3. 집합건물이라면 관리비 인상은 임대인이 아니라 관리단 결의를 거쳐야 합니다

임대인 개인의 통보만으로는 집합건물 관리비 인상의 정당한 근거가 되지 않습니다.

상가나 오피스텔이 구분소유 형태의 집합건물인 경우, 건물 전체의 공용부분 관리비는 임대인 개인이 아니라 그 건물의 관리단이 관리규약이나 관리단집회 결의를 통해 정하는 것이 원칙입니다. 임대인은 어디까지나 구분소유자 중 한 명일 뿐, 관리비를 혼자 결정할 권한을 갖고 있지 않습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제2항은 점유자, 즉 임차인도 구분소유자가 건물이나 부속시설의 사용과 관련해 규약이나 관리단집회 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다고 정하고 있습니다. 바꿔 말하면, 관리비 인상 역시 관리규약 개정이나 관리단집회 결의라는 정식 절차를 거친 것이어야 비로소 임차인에게도 효력이 미친다는 뜻입니다.

따라서 임대인이 “관리단에서 올리기로 했다”며 관리비 인상을 통보했다면, 그 인상이 실제로 관리단집회에서 결의된 것인지, 결의를 거쳤다면 언제 어떤 내용으로 의결됐는지를 확인할 필요가 있습니다. 결의 자체가 없었거나 정식 절차를 거치지 않은 인상이라면, 임대인 개인의 통보만으로는 정당한 근거가 되지 못합니다.

집합건물이라면 관리비 인상의 진짜 근거는 임대인의 말이 아니라 관리규약과 관리단집회 결의입니다.

4. 근거 없이 인상분을 받아 갔다면 임대인은 돌려줄 의무를 집니다

정당한 근거 없이 받은 인상분은, 돌려받을 수 있는 돈입니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 계약서 근거도, 관리단 결의도 없이 임대인이 일방적으로 인상한 관리비를 임차인이 그대로 지급했다면, 이는 법률상 원인 없는 급부에 해당해 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

반환 청구 범위는 인상분을 낸 시점부터 계산되므로, 매달 얼마씩 더 냈는지를 통장 거래내역이나 관리비 고지서로 정리해 두는 것이 중요합니다. 인상 통보를 받은 날짜, 실제로 더 낸 금액과 기간을 구체적으로 특정할수록 반환받을 수 있는 범위도 명확해집니다.

반대로 임차인이 인상분 납부를 거부했다는 이유로 임대인이 단전·단수 등 실력행사에 나선다면, 그 행위 자체가 별도의 문제가 될 수 있습니다. 정당한 계약상 근거 없이 임차인의 정상적인 점유·사용을 방해하는 조치는 채무불이행이나 불법행위 책임으로 이어질 수 있어, 임대인 입장에서도 감정적인 대응은 피하는 것이 좋습니다.

5. 인상 통보를 받았다면 이 순서로 근거부터 확인해야 합니다

감정적으로 항의하기 전에, 근거 자료부터 요청하는 것이 순서입니다.

관리비 인상 통보를 받았을 때는 ①먼저 내용증명으로 인상의 근거, 즉 계약서 조항·관리단 결의 여부·관리비 산정 내역을 서면으로 요청하고, ②상가건물임대차보호법 제19조의2에 따라 관리비를 항목별 금액으로 구분한 내역 제공을 정식으로 요청한 뒤, ③그래도 해소되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회(수원 지역이라면 관할 조정위원회)에 조정을 신청해 소송 전 해결을 시도하고, ④조정이 성립하지 않으면 관할인 수원지방법원에 채무부존재확인이나 부당이득반환 청구 소송을 제기하는 순서로 대응하는 것이 일반적입니다.

2026년 5월 12일 이후 체결하거나 갱신한 상가 임대차계약이라면 관리비 내역 제공 요청권이 법에 명시되어 있어 임대인은 이 요청에 응해야 합니다. 그 이전에 체결한 계약이라도 신의성실의 원칙상 임차인이 관리비 산정 근거를 요구할 수 있다고 보는 것이 합리적입니다.

관리비 인상을 의심하게 됐다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 근거부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서에 관리비 액수와 인상 조건에 관한 조항이 있는지부터 확인합니다.

2. 관리비 항목별 내역과 인상 근거 자료를 서면으로 요청해 받습니다.

3. 건물이 집합건물이라면 관리규약이나 관리단집회 결의록을 통해 정식 절차를 거쳤는지 확인합니다.

이렇게 근거 자료를 먼저 확보해 두면, 임대인과의 협상은 물론 이후 조정·소송 단계에서도 훨씬 유리한 입지에서 대응할 수 있습니다.

마치며

계약 기간이 한참 남아있는 상황에서는, 관리비 인상에 괜히 문제를 제기했다가 임대인과의 관계가 틀어지거나 계약 갱신에 불이익을 받을까 봐 그냥 인상분을 내고 넘어가는 임차인분들이 많습니다.

관리비를 인상하려는 임대인 입장에서는 실제 비용 증가나 계약서 근거를 명확히 갖춰두는 것이 나중의 분쟁을 막는 길입니다. 인상 통보를 받은 임차인 입장에서는 “원래 그런 것”이라는 말에 그냥 넘어가기보다, 근거를 요구하고 기록을 남기는 것이 자신의 권리를 지키는 시작점입니다.

저는 임대인과 임차인 양쪽의 관리비·임대차 분쟁을 모두 다뤄온 변호사로서, 근거 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 협상과 소송의 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약 기간 중이라는 이유로 부당한 인상까지 받아들일 필요는 없습니다. 근거를 확인해야 할 시점이라면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 관리비 인상 조항이 없으면 물가상승률만큼도 못 올리나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 계약서에 인상 근거 조항이 없다면 임대인이 물가상승률을 이유로 들어도 임차인의 동의 없이는 인상 효력이 생기지 않습니다. 다만 실제 관리비용이 늘어난 부분을 정산하는 방식이라면 별개로 검토될 수 있습니다.

Q. 관리비가 몇 퍼센트 오르면 문제를 삼을 수 있나요?

A. 정해진 퍼센트 기준보다는 근거 유무가 핵심입니다. 다만 관리비가 실질적으로 임대료 성격이라고 인정되면 상가건물임대차보호법상 5% 증액 상한이 함께 문제 될 수 있습니다.

Q. 관리비 내역을 요청했는데 임대인이 계속 답을 주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 2026년 5월 12일 이후 체결·갱신된 상가 임대차계약이라면 임대인은 법률상 이 요청에 응해야 할 의무가 있습니다. 서면으로 다시 요청하고, 그래도 응하지 않으면 조정·소송 단계에서 인상의 근거가 없었다는 사정으로 활용할 수 있습니다.

Q. 원룸이나 오피스텔 같은 주택 임차인도 같은 보호를 받나요?

A. 네. 주택도 주택임대차보호법 제7조와 시행령 제8조에 따라 차임 등 증액청구가 5%, 1년 이내 재청구 금지로 제한됩니다. 관리비가 실질적으로 차임 성격이라면 같은 논리가 적용될 수 있습니다.

Q. 이미 인상분을 몇 달째 내고 있었는데 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 근거 없이 지급한 인상분은 민법상 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 인상 통보 시점과 실제로 더 낸 금액·기간을 정리해두면 반환 범위를 특정하는 데 도움이 됩니다.

Q. 관리비 인상에 항의했다고 계약 갱신을 거절당할 수 있나요?

A. 정당한 권리 행사를 이유로 계약갱신을 거절하는 것은 별도로 다퉈볼 여지가 있는 문제입니다. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 요건에 해당한다면, 관리비 문제 제기 자체가 갱신 거절의 정당한 사유가 되기는 어렵습니다.

Q. 건물이 집합건물인지 아닌지는 어떻게 확인하나요?

A. 등기사항전부증명서(건물)를 발급받아 구분소유 형태로 등기되어 있는지 확인하면 됩니다. 집합건물이라면 관리규약이나 관리단집회 의사록 확인도 함께 요청할 수 있습니다.