6개월 단기 계약도 갱신요구권이 생기나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

요즘 상가나 사무실을 짧게, 6개월짜리 계약서로 시작하는 임대차가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 “짧게 준 계약이니 그때 되면 정리하면 그만”이라고 생각하기 쉽고, 임차인도 계약서에 적힌 6개월만 믿고 그 이상은 기대하지 않는 경우가 많습니다.

제가 상담한 임차인들 중에는 “어차피 6개월짜리 계약이니 갱신요구권 같은 건 저한테 없겠죠”라고 지레 포기하는 분들이 있고, 반대로 임대인들 중에는 “계약서에 6개월이라고 써 놨으니 그때 나가라고 하면 그만”이라고 생각하는 분들이 있습니다. 그런데 막상 6개월이 다가와 임대인이 퇴거를 통보하면, 임차인이 뒤늦게 “저도 갱신요구권이 있는 것 아니냐”고 되물으면서 분쟁이 커지는 경우가 드물지 않습니다.

그런데 법원은 이 최단존속기간 규정을 임차인만을 위한 편면적 강행규정으로 보고, 계약서에 적힌 기간이 얼마든 임대인이 이를 자신에게 유리하게 내세울 수는 없다는 입장을 일관되게 유지해 왔습니다.

아래에서는 6개월처럼 1년 미만으로 정한 상가 임대차에서 갱신요구권이 실제로 어떻게 발생하고 언제 행사해야 하는지, 그리고 임대인이 계약서상 기간만 믿고 갱신을 거부할 때 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 6개월로 계약서를 써도 법은 그 임대차 기간을 1년으로 봅니다

상가건물 임대차보호법상 최단존속기간은 1년이고, 이보다 짧은 약정은 임차인만 유효를 주장할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 정하고 있습니다. 계약서에 6개월, 심지어 3개월이라고 적었더라도 법이 정한 최단존속기간은 1년이라는 뜻입니다.

다만 같은 조항 단서는 “임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 정하고 있습니다. 이 단서는 임차인에게만 선택권을 줍니다. 임차인은 상황에 따라 법정 1년을 주장할 수도 있고, 계약서에 적힌 6개월이 끝나는 대로 정산받고 나가겠다고 주장할 수도 있습니다.

반면 임대인에게는 이런 선택권이 없습니다. 임대인이 “계약서에 6개월이라고 써 놨으니 6개월 지나면 당연히 나가야 한다”고 주장하는 것은, 임차인 보호를 위해 만들어진 이 규정의 취지에 정면으로 반합니다. 계약서상 기간이 얼마든, 임대인 쪽에서 그 기간의 만료를 이유로 임차인을 내보낼 근거로 삼을 수는 없습니다.

계약서에 6개월이라고 적었더라도, 법은 그 임대차를 1년짜리로 보고 임대인은 이를 뒤집어 자신에게 유리하게 쓸 수 없습니다.

2. 갱신요구권을 행사할 시기는 계약서상 6개월이 아니라 법이 정한 1년을 기준으로 계산됩니다

임대인이 계약서의 6개월 만료일만 믿고 갱신을 막으려 해도, 법정 1년 만료일 전 6개월부터 1개월 사이라면 갱신요구권은 유효합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지” 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 여기서 기준이 되는 임대차기간 만료일은 계약서에 적힌 6개월째 되는 날이 아니라, 제9조에 따라 법이 정한 1년째 되는 날입니다.

그래서 실제로 계약서에는 6개월로 적혀 있더라도, 갱신요구권을 행사할 수 있는 창구는 계약 개시일로부터 6개월이 지난 시점부터 11개월이 지난 시점 사이(법정 1년 만료 전 6개월~1개월)로 열립니다. 임대인이 “6개월 계약이니 이미 만료됐다”고 주장하며 이 창구 자체를 부정하는 경우가 실무에서 자주 있는데, 이는 법정 기간을 무시한 주장입니다.

이런 편면적 강행규정의 해석은 상가임대차법에 앞서 같은 구조의 최단존속기간 규정을 두고 있는 주택임대차보호법 관련 사건에서 먼저 확립됐고, 상가임대차법 제9조도 그 문언을 그대로 계수하고 있습니다. 대법원은 최단존속기간 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않다면 유효하다고 보아, 그 규정이 임차인만을 위한 것임을 분명히 했습니다.

임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).

즉 임대인이 계약서상 기간의 만료를 자신에게 유리하게 내세우는 것은 이 법리에 반합니다. 6개월 계약이라도 갱신요구권 행사 창구는 법정 1년을 기준으로 판단해야 하고, 임차인이 그 창구 안에서 서면 등으로 갱신 의사를 명확히 표시했다면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 계약서상 6개월이 아니라, 법이 정한 1년의 만료일을 기준으로 계산해야 합니다.

3. 임대인은 법이 정한 8가지 정당한 사유가 없으면 갱신 요구를 거절할 수 없습니다

차임 연체나 무단 전대처럼 법에 명시된 사유가 없는 한, 계약 기간이 짧다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 여덟 가지로 한정하고 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인과 임차인이 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없게 된 경우가 그 예입니다.

임대인이 건물을 철거하거나 재건축하려는 경우에도, 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획대로 진행하는 경우이거나, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 중 하나에 해당해야 합니다. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우도 포함됩니다.

이 여덟 가지 사유 어디에도 “계약 기간을 짧게 정했다”거나 “임대인이 다른 세입자를 원한다”는 사정은 포함돼 있지 않습니다. 임대인이 단지 더 높은 차임을 받을 수 있는 임차인을 찾고 싶다거나, 애초에 짧게 준 계약이니 이번 기회에 정리하고 싶다는 이유만으로는 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되지 못합니다.

계약 기간이 6개월로 짧았다는 사정 자체는 법이 정한 여덟 가지 갱신거절 사유에 들어 있지 않습니다.

4. 갱신되면 조건은 그대로 유지되고, 차임은 5% 이내에서만 오르며 전체 임대차기간은 10년까지 보장됩니다

갱신 이후에도 임대차 조건은 원칙적으로 종전과 같고, 차임·보증금 증액은 5% 상한 안에서만 가능합니다.

갱신요구권이 받아들여지면 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는데, 같은 법 시행령 제4조는 증액 청구의 상한을 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5로 정하고 있습니다. 임대인이 갱신을 이유로 차임을 5%보다 많이 올려달라고 요구하더라도 그 초과분까지 응할 의무는 없습니다.

다만 계약갱신요구권이 무한정 보장되는 것은 아닙니다. 같은 조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 정하고 있습니다. 여기서 최초의 임대차기간은 계약서에 적힌 6개월이 아니라, 실제로 임대차가 시작된 날부터 셈합니다. 6개월짜리로 시작했다고 해서 10년의 총량이 줄거나 늘어나는 것은 아니고, 실제 임대차 개시일부터 누적해 계산합니다.

참고로 이 갱신요구권 관련 규정(제10조 제1항·제2항·제3항 본문)은 보증금이 지역별 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 그대로 적용됩니다. 즉 보증금이나 차임 규모와 상관없이, 상가 임대차라면 6개월짜리 단기 계약이든 고액 보증금 계약이든 갱신요구권의 적용 대상에서 제외되지 않습니다.

갱신 후 차임 인상은 5% 이내로 제한되고, 갱신요구권은 실제 임대차 개시일부터 누적해 10년까지만 보장됩니다.

5. 갱신을 거절당했다면 이런 순서로 대응하면 됩니다

구두 요구만으로는 나중에 입증이 어려우니, 내용증명으로 갱신요구 의사를 명확히 남기는 것이 대응의 출발점입니다.

갱신 요구를 거절당했거나 임대인이 아예 응답하지 않는다면, 감정적으로 대응하기보다 절차대로 자료부터 남기는 것이 중요합니다. 통상 ①임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 내용증명우편으로 갱신요구 의사를 명확히 표시하고 → ②임대인이 거절 통지를 하거나 무응답으로 일관하면 상가건물임대차분쟁조정위원회(수원 지역 상가라면 관할 조정위원회나 법률구조공단 산하 조정위원회)에 조정을 신청하고 → ③조정이 성립되지 않으면 관할 법원(수원지방법원 등)에 임대차관계존재확인 등 민사소송을 제기하며 → ④임대인이 먼저 건물인도(명도) 소송을 제기한 경우에도 갱신요구권을 적법하게 행사했다는 사실을 항변으로 제출해 다툴 수 있습니다.

갱신요구권은 임차인이 적법하게 행사하면 임대인의 승낙 여부와 무관하게 갱신의 효과가 발생하는 형성권입니다. 다시 말해 임대인이 “거절한다”고 통보했더라도 그 거절에 정당한 사유가 없다면, 법률상으로는 갱신이 이루어진 것으로 취급됩니다. 그래서 임차인이 영업을 계속하다가 임대인이 명도소송을 제기하면, 적법한 갱신요구가 있었다는 점을 소송에서 입증해 대응하는 것이 일반적인 구조입니다.

다만 이 모든 대응은 갱신요구가 실제로 언제, 어떤 방법으로 이루어졌는지를 뒷받침할 자료가 있어야 설득력을 가집니다. 그래서 분쟁이 예상된다면 다음 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서 원본과 실제 인도일·사업자등록일을 확인해, 법정 1년을 기준으로 한 갱신요구 가능 기간(만료 전 6개월~1개월)을 계산합니다.

2. 갱신요구를 언제, 어떤 방법으로 했는지 내용증명 발송일·도달일 등 증거를 정리합니다.

3. 임대인이 내세우는 거절 사유가 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유에 해당하는지 하나씩 대조합니다.

이렇게 자료를 정리한 뒤 상가 임대차 갱신 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 갱신요구권 행사 시기의 적법성부터 정당한 거절 사유 해당 여부까지 종합적으로 검토해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

6개월짜리 계약서를 쓴 임차인들은 “어차피 짧은 계약이니 별다른 권리가 없겠지”라고 지레짐작해 임대인의 퇴거 통보에 별다른 대응 없이 순순히 나가는 경우가 많습니다. 반대로 임대인들도 계약서 문구만 믿고 갱신요구권 자체를 검토하지 않다가, 뒤늦게 분쟁에 휘말리는 경우가 적지 않습니다.

갱신을 요구하는 임차인 입장에서는 계약서상 기간이 짧다는 이유만으로 위축될 필요가 없습니다. 법정 1년을 기준으로 갱신요구 창구가 열려 있는지, 그 창구 안에서 서면으로 의사를 표시했는지가 핵심입니다. 반대로 갱신을 거절하려는 임대인 입장에서도, 단지 계약 기간이 짧았다는 사정만으로는 거절 사유가 되지 않으므로 제10조 제1항 각 호에 해당하는 정당한 사유가 실제로 있는지부터 냉정하게 따져봐야 합니다.

저는 상가 임대차 갱신 분쟁에서 갱신을 요구하는 임차인 쪽과 이를 거절하려는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서상 기간과 법정 기간 중 무엇을 기준으로 삼느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약서에 적힌 기간만 보고 미리 포기하거나, 반대로 안심하고 있을 때가 아닙니다. 지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 ‘재계약 없음’이라는 특약을 넣으면 갱신요구권을 미리 포기시킬 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 갱신요구권을 미리 포기시키는 특약은 임차인에게 불리하므로 원칙적으로 무효로 볼 여지가 큽니다.

Q. 갱신요구권은 몇 번이나 쓸 수 있나요?

A. 횟수 자체에는 제한이 없습니다. 다만 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 반복해서 행사할 수 있습니다.

Q. 임대인이 갱신요구에 아무 답도 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 임대인이 정당한 사유 없이 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다.

Q. 6개월 계약은 임차인이 원하면 그냥 6개월만 채우고 나갈 수도 있나요?

A. 가능합니다. 최단존속기간 규정은 임차인만을 위한 것이어서, 임차인은 법정 1년 대신 계약서상 6개월이 유효하다고 주장하며 그 시점에 보증금을 반환받고 나갈 수도 있습니다.

Q. 임대인이 직접 장사를 하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A. 단순히 임대인이 그 자리에서 직접 영업하고 싶다는 사정만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않습니다. 법에 정한 철거·재건축 요건 등에 해당하지 않는 한 그 이유만으로 갱신을 거절할 수 없습니다.

Q. 갱신요구는 반드시 서면으로 해야 하나요?

A. 법이 방식을 특별히 제한하지는 않지만, 나중에 분쟁이 생기면 갱신요구를 한 시점과 내용을 입증해야 하므로 내용증명우편처럼 기록이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

Q. 보증금이 지역별 환산보증금 기준을 넘는 상가에도 갱신요구권이 적용되나요?

A. 적용됩니다. 계약갱신요구 등에 관한 제10조 제1항·제2항·제3항 본문은 보증금 액수와 관계없이 모든 상가 임대차에 적용되도록 정해져 있습니다.