망원동 459 가로주택 매도청구, 신탁방식 사업의 시가 감정 포인트 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

서울 마포구 망원동 459번지 일대 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 한강과 6호선 망원역을 함께 누리는 자리에 들어서는 102세대 규모의 소단지 사업입니다. 특히 이 단지는 조합이 아니라 코리아신탁㈜이 사업시행자로 나선 신탁방식 사업이라는 점이 눈에 띕니다.

신탁방식이라 해도, 사업에 동의하지 않으신 소유자님께 매도청구가 진행될 수 있다는 구조 자체는 달라지지 않습니다. 다만 매도청구를 하는 상대가 전문 신탁사라는 점에서, 시가 감정을 둘러싼 대응의 성격은 조금 달라질 수 있습니다.

1. 망원동 459번지 가로주택, 사업 개요

고시: 서울특별시 마포구 고시 제2026-141호

사업시행계획인가일: 2026년 9월 4일

위치: 마포구 망원동 459번지 일대 (6호선을 이용하는 한강변 교통생활권)

규모: 사업시행구역 면적 3,846.30㎡, 용적률 249.93%, 건폐율 30.86%, 지하 3층 ~ 지상 20층, 공동주택 102세대(토지등소유자 63 + 일반분양 22 + 임대 16 + 보류지 1) 및 근린생활시설. 44~84㎡ 평형 구성

사업시행자: 코리아신탁㈜ (신탁방식)

2. 매도청구 상대가 신탁사인 사업, 시가 협상의 결이 다릅니다

망원동 459번지 사업은 코리아신탁㈜이 사업시행자로서 사업 전반을 이끄는 신탁방식입니다. 매도청구 역시 조합이 아닌 신탁사가 그 주체가 되는데, 신탁사는 정해진 사업수익 구조와 감정 절차를 근거로 협상에 임하는 경향이 있습니다.

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전체 102세대 가운데 토지등소유자 몫이 63세대이고, 84㎡ 38세대·59㎡ 45세대 등 중형 이상 비중이 높다는 점도 특징입니다. 소단지라 해도 신축가치가 응축되는 구조여서, 매도청구 대상에 오르실 수도 있는 소유자님의 종전자산 평가가 사업이익 배분에 그대로 맞물릴 수 있습니다.

3. 망원동 459번지의 시가, 이 두 축으로 지켜야 합니다

매도청구소송에서 법원이 정할 시가는 사업이 완성됐을 때 이 자리가 만들어낼 가치가 온전히 반영된 가격이어야 합니다. 망원동 459번지 단지에서는 다음 두 가지가 핵심 축입니다.

① 한강 생활권 신축 프리미엄의 반영: 6호선 망원역 생활권에 한강공원까지 걸어서 닿는 입지는 마포 신축 시장에서 뚜렷한 가치를 갖습니다. 이 입지 프리미엄이 종전자산 평가에 제대로 녹아드는지가 시가의 출발점이 될 수 있습니다.

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② 소단지 개발이익과 평형별 시세 세분화: 용적률 249.93%를 적용해 102세대로 새로 짓는 이 사업의 개발이익이 시가에 반영돼야 합니다. 특히 44㎡부터 84㎡까지 평형이 나뉘어 있으므로, 획일적 평균이 아니라 평형별 신축 실거래가를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 합니다.

4. 신탁방식일수록 감정 근거를 먼저 다져야 합니다 — 신지수 변호사의 조언

신탁사가 제시하는 감정안은 정형화된 산정 논리를 따르는 경우가 많습니다. 그만큼 소유자님께서는 한강 생활권 입지가치와 평형별 신축 시세 자료를, 신탁사 감정안에 대응할 수 있는 수준으로 미리 정리해두시는 것이 중요합니다. 회답 시점을 지나 자료를 보강하려 하면 그 뒤에 바로잡기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

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최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다.

신탁방식 사업의 정형화된 감정 틀에 묻혀 정당한 가치가 축소되지 않도록, 망원동 459번지 소유자님의 시가를 뒷받침할 근거는 신지수 변호사가 낱낱이 톺아보겠습니다.