바뀐 집주인이 보증금 반환을 거부하면 전 주인에게 청구되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

전세·매매 거래가 늘면서 임대차 기간이 남아있는 상태에서 집주인만 바뀌는 경우도 흔해졌고, 그 과정에서 보증금 반환을 둘러싼 분쟁도 함께 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “계약할 때 도장 찍은 사람은 원래 집주인이니 그 사람한테 받으면 된다”, “집이 팔린 건 나랑 상관없는 일이다”라는 생각으로 별다른 조치를 취하지 않은 경우가 많았습니다. 그런데 막상 계약이 끝나 보증금을 돌려달라고 하면, 원래 집주인은 “이제 나랑 상관없다”며 손을 떼고, 새 집주인은 “나는 그런 계약을 한 적이 없다”며 반환을 미루는 상황이 반복됩니다.

최근 대법원은 소유권 이전에 따른 임대인 지위 승계의 효과, 특히 보증금반환채무가 새 집주인에게 넘어가면서 원래 집주인의 책임은 원칙적으로 소멸한다는 법리를 일관되게 적용하고 있습니다. 다만 임차인이 대항력을 갖췄는지, 승계에 이의를 제기했는지에 따라 예외적으로 원래 집주인에게 청구할 수 있는 경우도 존재합니다.

아래에서는 집주인이 바뀐 경우 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지, 그리고 새 집주인이 반환을 거부할 때 전 주인에게 청구할 수 있는 경우는 언제인지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 집이 팔리면 보증금 반환 책임도 새 집주인에게 자동으로 넘어갑니다

임차주택의 소유권이 넘어가면 임대인의 지위도 법률상 당연히 승계됩니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 즉 임차인이 별도로 새 계약서를 쓰거나 동의를 하지 않아도, 대항력(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 임차인이라면 임대인의 지위가 매매·상속 등의 사유로 소유권을 취득한 사람에게 자동으로 넘어갑니다.

이 규정의 취지는 집이 팔릴 때마다 임차인이 임대차 계약을 다시 맺어야 하는 불안정을 없애기 위한 것입니다. 매매든 경매든 어떤 사유로 소유권이 이전되든, 임차인 입장에서는 계약 내용이 그대로 유지된 채 계약 상대방인 임대인만 바뀌는 셈입니다.

문제는 이 승계가 포괄적이라는 점입니다. 종전 임대인이 가지고 있던 임대차 관계의 권리·의무 전부가 새 집주인에게 넘어가고, 그 결과 종전 임대인은 임대차 관계에서 완전히 빠져나갑니다. 그래서 “예전 집주인한테 받으면 되지”라는 생각과 달리, 원칙적으로는 원래 집주인에게 더 이상 보증금 반환을 청구할 수 없게 됩니다.

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

임차주택의 소유권이 넘어가면, 대항력을 갖춘 임차인의 임대차 관계는 새 집주인에게 그대로 넘어가고 원래 집주인의 책임은 원칙적으로 소멸합니다.

2. 임차인이 대항력을 갖추지 못했다면 전 주인에게 그대로 책임을 물을 수 있습니다

주택의 인도와 전입신고를 갖추지 못한 임차인에게는 임대인 지위 승계 효과가 미치지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항이 정하는 임대인 지위의 자동 승계는, 같은 조 제1항이 정한 대항력 — 주택의 인도(입주)와 전입신고 — 을 갖춘 임차인을 전제로 합니다. 계약서만 작성해 두고 아직 입주하지 않았거나 전입신고를 하지 않은 상태에서 집이 팔렸다면, 새 집주인이 임대인 지위를 당연히 승계했다고 보기 어렵습니다.

실무에서는 법인 명의로 임차하면서 대표자나 직원 개인이 전입신고를 하지 않은 경우, 전대 관계라 실제 거주자와 전입신고 명의가 다른 경우 등에서 이 문제가 자주 발생합니다. 법인 임차인은 원칙적으로 주민등록(전입신고) 자체를 할 수 없어 대항력을 인정받기 어렵고(주거지원 목적의 일부 법인·중소기업 직원용 주택 등 예외 제외), 이런 경우에는 소유권이 넘어가도 승계 효과가 발생하지 않습니다.

이때는 매매로 소유권이 넘어갔다고 해서 원래 임대인의 책임이 사라지지 않습니다. 매도인, 즉 원래 집주인은 임대차계약의 당사자 지위를 그대로 유지하므로 임차인은 계약 당사자인 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 매도인과 매수인 사이에 임대차 채무를 인수하기로 하는 별도 합의가 있고 임차인이 이를 승낙했다면, 그 합의에 따라 매수인에게도 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

대항력을 갖추지 못한 임차인이라면, 소유권이 넘어가도 원래 집주인의 책임이 자동으로 사라지지 않습니다.

3. 새 집주인의 승계가 싫다면 이의를 제기해 전 주인에게 청구할 수도 있습니다

임차인이 상당한 기간 내 이의를 제기하면 승계의 구속에서 벗어나 원래 집주인에게 반환을 구할 수 있습니다.

대항력을 갖춘 임차인이라도 무조건 새 집주인만 상대해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법의 취지가 임차인 보호에 있는 만큼, 임차인이 새 집주인과의 임대차 관계 승계를 원하지 않는다면 이를 거부할 권리도 인정됩니다.

대법원은 임차인이 소유권 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판단하고 있습니다.

임대인의 지위승계를 원하지 않는 임차인은 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 아니한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

다만 이 방법을 쓰려면 시점이 중요합니다. 집이 팔렸다는 사실을 알고서도 새 집주인에게 월세를 계속 내거나 재계약에 응하는 등 승계를 받아들이는 듯한 행동을 오래 계속하면, 나중에 이의를 제기해도 이미 승계를 인정한 것으로 볼 여지가 있습니다. 매매 사실을 안 즉시 종전 집주인에게 임대차 해지와 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 이의 제기 시점을 명확히 남겨두는 것이 안전합니다.

승계를 원하지 않는다는 이의를 제때 밝히면, 새 집주인이 아니라 원래 집주인에게 보증금 반환을 구할 수 있습니다.

4. 반환이 늦어질수록 지연손해금과 강제집행 부담이 커집니다

새 집주인이 반환을 미룰수록 이자 부담과 절차 비용이 함께 불어납니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않으면 그 시점부터 임대인은 이행지체 책임을 집니다. 임차인이 소송을 제기하면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 송달된 다음 날부터 판결 선고 전까지의 지연손해금에는 연 12%의 법정이율이 적용될 수 있어, 반환이 늦어질수록 새 집주인이 물어야 할 금액은 계속 불어납니다.

또한 대항력을 갖춘 임차인은 이사를 나가면서도 보증금을 지키기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지되어, 이사한 뒤 집이 경매로 넘어가더라도 우선순위를 잃지 않습니다.

새 집주인이 계속 반환을 거부하면 결국 보증금반환청구소송과 강제집행(부동산 경매 등)까지 이어질 수 있고, 이 단계에서는 소송비용·집행비용까지 새 집주인이 부담하게 되는 경우가 많습니다. 초기에 문제를 방치할수록 회수까지 걸리는 시간과 비용이 함께 늘어나는 구조입니다.

5. 새 집주인이 거부하면, 이런 순서로 절차를 밟아야 합니다

임대인 지위 승계 여부부터 확인해야 다음 대응이 정해집니다.

새 집주인이 반환을 거부하면 통상 ①등기부등본을 발급받아 소유권 이전 시점과 임대인 지위 승계 여부를 확인(수원 소재 주택이라면 수원지방법원 등기소 열람) → ②새 집주인에게 임대차 종료와 반환 의사를 문자·내용증명으로 통지 → ③반환이 계속 거부되면 임차권등기명령(수원지방법원)을 신청해 대항력·우선변제권을 지켜두고 → ④그래도 반환되지 않으면 보증금반환청구소송(수원지방법원)을 제기해 판결을 받아 강제집행하는 순서로 진행됩니다.

새 집주인의 반환 거부를 의심하게 됐다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 소유권이 실제로 언제, 누구에게 넘어갔는지와 자신이 대항력(입주·전입신고)을 언제 갖췄는지 시점을 비교합니다.

2. 임대차계약서, 전입신고 확인서류(주민등록초본), 확인 가능한 범위의 매매계약서를 챙겨 승계 여부를 판단할 자료를 정리합니다.

3. 새 집주인과 전 집주인 중 누구에게 반환을 요구했는지, 언제 어떤 방식으로 이의를 제기했는지를 문자·내용증명으로 기록해 남겨둡니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 승계 여부에 따라 상대방을 정확히 특정해 보증금반환청구와 임차권등기명령, 필요하다면 강제집행까지 한 번에 설계할 수 있습니다.

마치며

집주인이 바뀌는 상황은 임차인이 스스로 통제할 수 없는 일이라, “계약할 때 그 사람이랑 했는데 왜 이제 와서 딴소리냐”는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받아야 하는 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다, 자신이 대항력을 언제 갖췄는지, 매매 사실을 안 뒤 어떻게 대응했는지를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 이 시점들이 청구 상대방을 결정하기 때문입니다.

반대로 매매 과정에서 임대차가 걸려 있다는 사실을 뒤늦게 알았거나, 매도인과의 계약에서 반환의무를 자신이 넘겨받는지 명확히 확인하지 못한 새 집주인 입장에서도, 실제로 임대인 지위를 승계했는지 여부에 따라 억울하게 책임을 떠안는 상황을 피할 수 있습니다.

저는 보증금을 돌려받아야 하는 임차인과, 매매 과정에서 뜻하지 않게 반환 책임을 떠안게 된 새 집주인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 소유권 이전 시점과 대항력 취득 시점을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집이 팔렸다는 통보를 못 받았는데도 새 집주인에게 청구해야 하나요?

A. 네. 임대인 지위 승계는 법률 규정에 따라 자동으로 이루어지므로 임차인에게 통지하거나 동의를 받을 필요가 없습니다. 다만 통보를 못 받아 반환 요구 시점이 늦어졌다는 사정은 이후 지연손해금 산정 등에서 참작될 수 있습니다.

Q. 원래 집주인이 “보증금은 내가 직접 준다”고 약속했다면 그 약속은 유효한가요?

A. 임대인 지위와 보증금반환채무는 원칙적으로 소유권과 결합해 새 집주인에게 넘어가므로, 매도인·매수인 사이의 내부 약속만으로는 임차인에 대한 관계가 바뀌지 않습니다. 다만 그 약속이 임차인의 승낙을 받은 채무인수 형태라면 예외적으로 원래 집주인에게도 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

Q. 계약 후 아직 입주하지 않은 상태에서 집이 팔렸다면 어떻게 되나요?

A. 대항력의 요건인 주택의 인도(입주)와 전입신고를 아직 갖추지 못했다면 임대인 지위 승계 효과가 인정되기 어려워, 원래 집주인에게 계약상 책임을 물어야 하는 경우가 많습니다. 입주·전입신고 시점을 정확히 확인해야 합니다.

Q. 승계를 거부하는 이의를 제기하려면 기간이 얼마나 남았는지 어떻게 알 수 있나요?

A. 법이 명시한 고정 기간은 없고, 매매 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내인지를 개별 사정으로 판단합니다. 안 뒤에도 새 집주인에게 월세를 내는 등 승계를 받아들이는 행동을 하면 이의권을 잃을 수 있으므로, 안 즉시 내용증명으로 이의를 밝혀두는 것이 안전합니다.

Q. 새 집주인이 계속 거부하면 이사부터 나가도 보증금을 지킬 수 있나요?

A. 임차권등기명령을 받아 등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로, 이사를 나가면서도 보증금을 지킬 수 있습니다. 등기 전에 먼저 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있으니 순서를 지켜야 합니다.

Q. 소송까지 가면 보증금 외에 추가로 받을 수 있는 금액이 있나요?

A. 반환이 지체된 기간에 대한 지연손해금(소장 송달 이후에는 연 12%의 법정이율)을 함께 청구할 수 있고, 소송비용도 패소한 상대방이 부담하는 것이 원칙이라 초기에 협의로 끝내는 경우보다 부담이 커질 수 있습니다.