체납으로 집이 공매 예고됐는데 분납 협의로 막을 수 있나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
세금을 몇 차례 미루다 보니 어느 날 우편함에 "공매 예고 통지"라는 낯선 문서가 도착합니다. 살고 있는 집이 압류되어 있다는 것은 알고 있었지만, 이제는 그 집이 실제로 공개매각 절차에 넘어갈 수 있다는 내용을 보고서야 사태의 심각성을 실감하게 됩니다. 다급한 마음에 세무서나 구청 담당자에게 전화를 걸어 "형편이 어려워서 그러니 나눠서 내겠다"고 사정을 설명하고, 담당자가 "그럼 우선 얼마씩이라도 내보시라"는 취지로 답하면 일단 안도합니다.
문제는 그 다음입니다. 전화로 그렇게 협의했으니 공매 절차는 당연히 멈췄을 것이라 생각하고 매달 형편이 되는 대로 조금씩 입금을 하는데, 얼마 뒤 공매공고문이 실제로 고지되거나 심하면 매각기일 통지가 날아오는 경우가 있습니다. "분명히 나눠 내기로 얘기했는데 왜 계속 진행되느냐"는 억울함이 여기서 생깁니다.
결론부터 말씀드리면, 담당 공무원과의 구두 분납 협의만으로는 진행 중인 공매 절차가 법적으로 멈추지 않습니다. 공매를 실제로 멈추려면 법이 정한 별도의 신청·승인 절차를 밟아야 하고, 그 절차를 언제까지 밟아야 되돌릴 수 있는지도 정해져 있습니다. 이 차이를 모르면 성실하게 돈을 부어 넣으면서도 집을 잃는 상황을 맞을 수 있습니다.
핵심 쟁점
체납으로 인한 공매 국면에서 실제로 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 문제된 세금이 국세(종합소득세·종합부동산세 등, 국세징수법 적용)인지 지방세(재산세·지방소득세 등, 지방세징수법 적용)인지입니다 — 관할청과 근거 조문이 다릅니다. 둘째, 지금까지 한 것이 담당자와의 구두 분납 협의에 불과한지, 아니면 국세징수법 제105조(지방세는 지방세징수법 제105조)에 따른 정식 압류·매각 유예 신청과 승인인지입니다. 셋째, 현재 절차가 압류 후 매각 착수 전인지, 공매공고가 난 뒤인지, 매각결정기일까지 잡힌 상태인지 — 이 국세징수법 제64조·제88조상의 단계에 따라 되돌릴 수 있는 여지가 완전히 달라집니다. 넷째, 유예를 받으려면 담보 제공을 요구받을 수 있다는 점(제105조제3항)과 그 예외 요건입니다. 다섯째, 유예를 받은 뒤 분할납부 약속을 지키지 못하면 유예 자체가 취소되고 남은 금액을 한꺼번에 징수당할 수 있다는 점(제105조제5항, 제16조 준용)입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "일단 나눠 내겠다고 말해뒀으니 괜찮다"는 오해에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 그 협의가 법이 정한 형식을 갖췄는지, 그리고 그것을 언제까지 갖췄는지가 집을 지킬 수 있는지를 결정합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 구두 약속이 아니라 법정 압류·매각 유예 신청으로 공매를 정지시키기
공매를 법적으로 멈추는 유일한 방법은 관할청의 재량적 배려에 기대는 것이 아니라, 법이 정한 유예 절차를 정식으로 밟는 것입니다. 국세징수법 제105조제1항은 체납자가 성실납세자로 인정될 만한 경우이거나, 압류·매각을 유예함으로써 체납액 징수가 오히려 가능해질 것으로 인정되는 경우에 체납자의 신청 또는 세무서장의 직권으로 압류나 압류재산의 매각을 유예할 수 있다고 정합니다. 지방세 체납이라면 지방세징수법 제105조(체납처분 유예)가 사실상 같은 구조로 규정돼 있습니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 접근합니다.
1) 관할청에 정식 유예 신청서와 구체적인 납부계획서를 제출합니다.
전화로 "형편이 어려우니 봐 달라"고 하는 것과, 소득·지출·재산 현황을 정리한 서면 자료와 함께 "매월 얼마씩, 언제까지 완납하겠다"는 구체적 납부계획서를 첨부해 정식 신청서를 접수하는 것은 법적으로 전혀 다른 행위입니다. 후자만이 국세징수법 제105조제1항이 말하는 '유예 신청'에 해당하며, 담당 공무원의 재량 판단과 상급 결재를 거쳐 승인 여부가 정해집니다.
2) 담보 제공 요구 여부와 면제 가능성을 함께 검토합니다.
같은 조 제3항에 따라 관할청은 유예를 하면서 그에 상당하는 납세담보의 제공을 요구할 수 있습니다. 다만 성실납세자가 체납세액 납부계획서를 제출하고 국세체납정리위원회(제106조)가 그 타당성을 인정하는 경우에는 담보 없이도 유예가 가능한 예외가 있습니다. 담보로 제공할 재산이 마땅치 않은 경우일수록 이 예외 요건을 충족시키는 것이 관건이 됩니다.
3) 승인 통지를 서면으로 받아, 공매가 '정지'되는지 직접 확인합니다.
국세징수법 제88조제2항제1호는 관할청이 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우 진행 중인 공매를 정지하여야 한다고 의무 규정으로 못박고 있습니다. 즉 구두 협의와 달리, 정식 유예가 승인되면 공매를 계속 진행할지 말지는 관할청의 재량이 아니라 법이 강제하는 결과입니다. 승인 통지서를 받지 못한 채 담당자의 말만 믿고 있으면 이 정지 의무가 발동하지 않아 절차가 그대로 흘러갈 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 공매 진행 단계를 계산해 되돌릴 수 없는 시점 전에 움직이기
같은 유예 신청이라도 언제 하느냐에 따라 실익이 완전히 달라집니다. 공매는 압류 이후 일정한 절차 단계를 거쳐 진행되고, 그중 한 지점을 넘어서면 아무리 완벽한 납부계획서를 내밀어도 소용이 없어집니다.
1) 지금이 절차의 어느 단계인지부터 확인합니다.
국세징수법 제64조는 관할청이 압류 후 1년 이내에 공매공고 등 매각 착수 행위를 해야 한다고 정하면서도, 압류재산의 매각을 이미 유예한 경우에는 그 착수시기 자체가 미뤄진다고 명시합니다. 따라서 압류만 되어 있고 아직 공매공고가 나지 않은 단계라면 유예 신청의 여지가 가장 넓고, 공매공고가 이미 난 상태라도 매각결정기일 전이라면 여전히 늦지 않았습니다.
2) 매각결정기일 전이라면 유예 승인 또는 일부 선납으로 절차를 끊습니다.
국세징수법 제88조제1항제1호는 압류를 해제한 경우 관할청이 공매를 취소하여야 한다고 정하고, 같은 조 제2항제1호는 제105조에 따라 유예한 경우 공매를 정지하여야 한다고 정합니다. 즉 형편이 되는 만큼 우선 갚아 압류 해제 요건을 만들거나, 정식 유예 승인을 받아내면 이 의무 규정이 그대로 작동해 공매를 법적으로 멈출 수 있습니다.
3) 이미 매각결정이 난 뒤라면 골든타임이 지났음을 인식하고 서둘러야 합니다.
국세징수법 제91조는 매수인이 매수대금을 완납한 때 공매재산을 취득하고, 관할청이 그 대금을 받은 때 그만큼의 체납액을 징수한 것으로 본다고 정합니다. 다시 말해 매각결정과 대금완납이 끝나면 소유권은 이미 제3자에게 넘어가고 체납액도 그 범위에서 소멸 처리되어, 그 이후에는 아무리 분할납부를 약속해도 집을 되돌릴 법적 수단이 없습니다. 매각결정기일이 임박했다면 유예 신청과 동시에 일부라도 즉시 납부해 절차를 끊어낼 수 있는지부터 확인해야 합니다.
결론
체납으로 공매 예고를 받았을 때, 담당 공무원과 "나눠서 내겠다"고 구두로 협의한 것만으로는 진행 중인 공매 절차가 법적으로 멈추지 않습니다. 공매를 실제로 멈추려면 국세징수법(지방세는 지방세징수법) 제105조가 정한 정식 압류·매각 유예 신청과 승인을 받아야 하고, 승인이 나야 비로소 관할청에게 공매를 정지할 법적 의무가 생깁니다.
그리고 이 절차는 시점이 전부입니다. 공매공고가 났더라도 매각결정기일 전이라면 여지가 있지만, 매수인이 대금을 완납하고 나면 되돌릴 방법이 없습니다. 지금 공매 예고나 공매공고를 받아 든 상태라면, 남은 시간이 얼마인지, 어떤 형식의 신청이 필요한지를 먼저 정확히 확인하는 것이 집을 지키는 첫걸음입니다. 비슷한 상황에 놓여 있다면 절차가 어느 단계까지 진행됐는지 경위를 처음부터 다시 짚어 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 세무서 담당자와 전화로 "이제부터 나눠서 내겠습니다"라고 말했습니다. 이것만으로 예정된 공매가 중단되나요?
원칙적으로 그렇지 않습니다.
국세징수법 제105조에 따른 압류·매각 유예는 체납자의 정식 신청(또는 관할청의 직권)과 관할청의 승인을 거쳐야 성립하는 절차입니다.
승인이 이루어지면 제88조제2항제1호에 따라 관할청은 진행 중인 공매를 정지해야 하지만, 전화로 오간 구두 협의만으로는 이 의무가 발동하지 않아 절차가 예정대로 진행될 수 있습니다.
따라서 구두로 배려받은 느낌이 들더라도 반드시 서면 신청과 승인 통지를 확인해야 합니다.
Q2. 재산세나 지방소득세 체납으로 인한 공매도 국세와 같은 절차인가요?
큰 틀은 같지만 근거 법과 관할청이 다릅니다.
국세 체납은 국세징수법이 적용되어 관할 세무서장이 절차를 진행하고, 재산세 등 지방세 체납은 지방세징수법이 적용되어 지방자치단체의 장이 절차를 진행합니다.
압류·매각 유예에 해당하는 제도도 국세는 국세징수법 제105조, 지방세는 지방세징수법 제105조로 각각 규정되어 있어 요건과 효과가 사실상 대응됩니다.
어느 세금인지에 따라 신청서를 낼 기관과 담당 부서가 달라지므로 체납 고지서에 적힌 발행 기관부터 먼저 확인해야 합니다.
Q3. 압류·매각 유예를 받으려면 담보를 반드시 제공해야 하나요?
원칙적으로는 담보 제공을 요구받을 수 있습니다.
국세징수법 제105조제3항은 관할청이 유예를 하면서 그에 상당하는 납세담보의 제공을 요구할 수 있다고 정하고 있습니다.
다만 성실납세자가 체납세액 납부계획서를 제출하고 국세체납정리위원회가 그 계획의 타당성을 인정하는 경우에는 담보 없이도 유예를 받을 수 있는 예외가 마련되어 있습니다.
담보로 내놓을 재산이 마땅치 않다면 이 예외 요건에 해당하는지를 신청 전에 먼저 검토해 볼 필요가 있습니다.
Q4. 이미 공매공고까지 난 상태인데, 지금이라도 유예를 신청할 수 있나요?
가능성이 남아 있습니다.
국세징수법 제88조제2항제1호는 관할청이 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우 진행 중인 공매를 정지하도록 정하고 있어, 공매공고가 난 뒤라도 매각결정이 이루어지기 전이라면 유예 신청이 실익을 가질 수 있습니다.
다만 매각결정이 이루어지고 매수인이 매수대금을 완납하면 그 시점에 소유권이 이전되므로(제91조), 이 시점 전까지 신청과 승인이 이루어져야 합니다.
공매공고문에 적힌 입찰·매각결정 일정을 확인해 남은 시간을 먼저 계산해야 합니다.
Q5. 유예를 받아 분할납부를 시작했는데 한 번 기한을 못 지키면 어떻게 되나요?
유예 자체가 취소될 수 있습니다.
국세징수법 제105조제5항은 유예의 취소와 체납액의 일시징수에 관해 제16조를 준용하도록 정하고 있어, 분할납부하여야 할 금액을 정해진 기한까지 내지 못하면 관할청은 유예를 취소하고 남은 체납액 전부를 한꺼번에 징수할 수 있습니다.
같은 조 제3항에 따라 같은 사유로는 다시 연장을 받을 수 없다는 제한도 있으므로, 사실상 마지막 기회라는 전제로 이행 가능한 계획을 세우는 것이 중요합니다.
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